ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

64 2021 פברואר 533 ידע למידע

מיסוי מקרקעין, רק מחמת שקיים פער גדול לעומת השומה של נישום וכך גם אין להעדיף את שיטת החילוץ על פני שיטת למעשה שיטת ההשוואה רק מסיבה זו.  החילוץ אינה שיטה אידיאלית להערכת שווי מקרקעין והיא תלויה במשתנים ואף לעמדת מנהל שקשה לאמוד אותם מיסוי מקרקעין השיטה העדיפה היא שיטת ההשוואה לעסקאות דומות. בית המשפט העליון קבע, כי שווי המקרקעין שנקבעו על פי שיטת החילוץ עומדים בסתירה לנתונים אחרים, לפיהם שווי המקרקעין נמוך בהרבה, לרבות על פי הערכת שווי שנעשתה שנים קודם לעסקה במסגרת קביעת היטל השבחה. לאחר ששיקלל את קיומם של היחסים המיוחדים ואת הנתונים הסותרים, קבע בית המשפט את שווי המקרקעין כממוצע בין עלות שירותי הבניה בתוספת מע"מ ורווח קבלני (לפי שיטת חנין) ובין שיטת החילוץ מטעם מנהל מיסוי מקרקעין. נזכיר ונציין, כי מומלץ לתמוך כל טענת שווי בחוות דעת שמאית, ובכל מחלוקת לעניין השווי יש לבחון את נסיבות המקרה הספציפיות ואת הנתונים עליהם מסתמך מנהל מיסוי מקרקעין בקביעת השווי על ידו, במיוחד כאשר מדובר בעסקאות קומבינציה בכלל, או בעסקאות קומבינציה המשולבות בתמורה כספית בפרט.

בבחינת כלל העסקה ישנן אי התאמות. כך, הקבלן קיבל עבור בניית דירה אחת לחנין 758,000 - ששירותי הבניה שלה הוערכו ב 2.3 , שלוש דירות ששווי כל אחת הוא כ ₪ , תמורה המייצגת רווח לא הגיוני ₪ מיליון , בעוד עבור בניית 100% לקבלן של יותר מ 2.25 שלוש דירות לפוליטי קיבל הקבלן בלבד. גם מבחינת כמות הדירות ₪ מיליון שקיבל כל צד מהעסקה לא הייתה סבירות.. מהמקרקעין כל 50% לחנין ופוליטי היו אחד, אך חנין נותרו עם דירה אחת בשווי מיליון ש"ח בעוד פוליטי נותרו 3.5- של כ .₪ מיליון 8 - דירות ששווין  כ 3 עם נפסק, כי התמורה שקיבל הקבלן גבוהה עליו הצהירו חנין. עוד ₪ 758,000 מסך של צוין כי בהערכת שווי שירותי הבניה על ידי חנין לא נלקח מרכיב המע"מ ומרכיב הרווח הקבלני, המביאים את שווי שירותי הבניה . על כן, דחה בית המשט ₪ מיליון 1- לכ העליון את השווי עליו הצהירה חנין. אולם, בית המשפט קבע, כי דחיית השומה העצמית של חנין, אין בה כדי לאמץ את השומה של מנהל מיסוי מקרקעין על קרביה וכרעיה, אלא יש לתור אחר התוצאה הצודקת של מס אמת, ואין למסות על סכום שלא התקבל. לפיכך, דן בית המשפט בשיטה המתאימה לשם הערכת שווי מכירה בעסקת קומבינציה- האם לפי שיטת החילוץ או שיטת ההשוואה. בית המשפט העליון פסק שאין כל הלכה המחייבת לאמץ את השומה של מנהל