ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

2021 פברואר 533 ידע למידע 63

ביחוד כאשר יש פער גדול בין שווי השוק לתמורה המוסכמת שיש בו להעיד על יחסים מיוחדים, גם אם אינם ישירים או נראים לעין. על כן דחה בית המשפט את הערעור של חנין וקיבל את קביעת מנהל מיסוי מקרקעין לפיה התמורה הינה בסך .₪ 750,000- ולא כ ₪ 2,800,000 על קביעות אלו הוגשו ערעורים לבית המשפט העליון, אשר קבע, כי הגדרת לחוק 1 " של זכות במקרקעין בסעיף שווי " מיסוי מקרקעין, קובעת שתי חלופות. האחת, לפי שווי השוק, השנייה על פי התמורה המוסכמת בין הצדדים ובלבד שנקבעה בתום לב ולא הושפעה מקיומם של יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה. בעסקת קומבינציה ההלכה כי התמורה המוסכמת תיבחן לפי שווי השוק של שירותי הבניה בצירוף רווח קבלני מקובל, אך ללא 7759/07 ע"א מרכיב הקרקע (ראה גם .) כספי נ' מנהל מס שבח מקרקעין נתניה אולם, במקרה דנן, קיבל בית המשפט העליון את פסיקת בית המשפט המחוזי, לפיה עסקת הקומבינציה של חנין נעשתה במסגרת אחת עם ההסכם שבין הקבלן לפוליטי כעסקה משולבת, ולאור יחסי המשפחה שבין חנין לפוליטי, הרי שמתקיימים יחסים מיוחדים ולו בעקיפין, ועל כן הנתון הרלוונטי לקביעת שווי המכירה הוא שווי השוק של זכויות המקרקעין שהועברו לקבלן ולא התמורה המוצהרת על ידי חנין כעלות שירותי הבניה.

הבניה שהם קיבלו ואף כוללת בתוכה רווח קבלני. עוד קבע בית המשפט, כי אין לגזור את התמורה שקיבלו פוליטי על פי שטח הרצפות בבניין אלא על פי שיעור שווי הדירות שקיבלו מסך המקרקעין, שכן נהיר כי שווי דירה אחת אינו זהה לדירה אחרת. המבחן לשקילות הדירות המתקבלות הינו מבחן השווי, כפי שמקובל בפירוק שיתוף במקרקעין, שאף אם נדרש בו תשלומי איזון, הם יגזרו מהשווי שיקבל כל שותף ולא משטח הרצפות המתקבל. באופן דומה, ניתן לראות בהסכם בין חנין, פוליטי והקבלן משום הסכם פירוק שיתוף בו נרשם בית משותף ונרשם בין הצדדים לפי חלקם. נפסק, כי שווי שלוש משווי 50% – הדירות שנבנו לפוליטי הינו כ כל הבניין, כפי חלקם במקרקעין וכי לא נעשתה מכירה של זכויות במקרקעין. ערעור חנין לבית המשפט המחוזי על שווי המכירה נדחה. בית המשפט פסק, כי בעסקת קומבינציה השיטה לקביעת שווי המכירה תלויה בנסיבות, כך שלעיתים היא תעשה על פי שווי שוק של זכויות המקרקעין שהועברו ולעיתים לפי שווי שירותי הבניה שניתנים על ידי הקבלן (לפי שיטת השוואה או לפי הערכת עלויות). במקרה חנין, נקבע כי יש ללכת לפי העקרון המנחה, לפיו שווי המכירה יקבע לפי שווי זכויות המקרקעין המועברות, שכן בנסיבות המקרה מדובר בהסכם מורכב הכולל גם את פוליטי, ועל כן יש להשקיף על עסקת חנין במכלול ההסכם ולא בנפרד,