ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

160 2021 פברואר 533 ידע למידע

, בעקבות העלייה הגדולה מרוסיה והצורך למצוא פתרונות 1990 . מסלול פטור – בשנת 1 דיור לעולים, עודדה הממשלה רכישת דירות להשכרה וחוקקה את חוק מס הכנסה , המעניק פטור על הכנסה 1990- (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן ש"ח בחודש. 5,000- מהשכרת דירה למגורים עד לתקרה של כ על מלוא 10% לפקודת מס הכנסה מעניק אפשרות לשלם 122 - סעיף 10% . מסלול 2 הכנסות שכר הדירה, ללא אפשרות לנכות פחת או הוצאות אחרות, וללא אפשרות לקיזוז, זיכוי, או פטור. . מסלול מס שולי – במסלול זה ניתן לנכות הוצאות פחת, מימון, וכל הוצאה אחרת 3 הקשורה באחזקה הנכס (שאינה הוצאה הונית). המס השולי תלוי בגובה הכנסותיו יחויב במס 60 של היחיד באותה שנה. מאחר שמדובר בהכנסה פסיבית, נישום עד גיל , יכול ליהנות גם ממדרגות מס 60 , ואילו נישום שעבר את גיל 31%-47% בשיעור . בכל מקרה המס יוטל רק על ההכנסה החייבת נטו. 10%-47% נמוכות יותר – מדובר בתמורה הונית, ולא בהכנסה פירותית. בדרך תמורה במסגרת הסכם פינוי-בינוי :)1() כב(א 49 כלל התמורה פטורה ממס לפי סעיף המוכר ליזם את הזכויות שיש לו ביחידת מגורים במתחם... זכאי בשל המכירה " לפטור ממס לפי חוק זה, ובלבד ששווי הזכות ביחידת המגורים החלופית והתמורה הכספית הנוספת לא עלו על תקרת השווי... והכל בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת בניית יחידת המגורים החלופית, ." ולכיסוי הוצאות כרוכות כפי שקבע המנהל החוק מעניק שלוש אפשרויות לתקרת השווי, כגבוה מביניהן. בקצרה נאמר שניתן לקבל משטח הדירה הנמכרת. 150% מ"ר או 120 דירה בשטח של עד מנגד, ישנם מקרים שבהם לא ניתן לקבל פטור של פינוי-בינוי, כשהנפוץ מביניהם הוא במקרה שלמוכר יש יותר מדירת מגורים אחת במתחם. כעת קל יותר להבין את ההשלכות של אופן סיווג ההכנסה. אם למוכר יש הכנסות מהשכרת דירות מגורים אחרות מעבר לתקרת השווי, הוא אינו זכאי לפטור על הכנסות שכירות, ויעדיף שהתמורה תיחשב במסגרת עסקת הפינוי-בינוי, ועליה יקבל פטור. מנגד, ייתכן מקרה שבו למוכר יש יותר מדירת מגורים אחת במתחם. הוא אינו זכאי לפטור כב במסגרת עסקת הפינוי-בינוי, ולכן אולי יעדיף שההכנסה תיחשב להכנסה 49 מכוח סעיף אם הכנסותיו 10% שוטפת משכר דירה, שעליה הוא זכאי לפטור עד התקרה, או למסלול ובחזרה לנתוני השאלה