ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

2020 דצמבר 531 ידע למידע 169

הזכויות שהיו בידיה, ובא לידי ביטוי כלכלי בהתקשרות למכירת המניות לעורר, ובעסקת הקצאת המניות לצרפתי בע"מ. ההתקשרויות נעשו לאחר אישור העסקה בידי רמ"י ויומיים בטרם נחתם הסכם הפיתוח. שהרי מדוע הסכימה צרפתי בע"מ ליתן הלוואה לחברה בגובה של מיליון ש"ח תמורת הקצאת מניות 32- כ בחברה שאין לה כלל זכויות במקרקעין, פרט לאופציה ששוויה זניח? התשובה היא שצרפתי בע"מ ידעה היטב כי במצב מובטח כי 2016 הדברים ששרר בנובמבר החברה תשלים את מימוש האופציה מול רמ"י, בזכות ההלוואה שהעמידה לחברה מיליון ש"ח) עומד 32( וכי סכום ההלוואה ממניות החברה שהוקצו לה. כך 51% כנגד גם העורר, שהוא בנו של בעל מניות הרוב בחברה, ידע כי מימוש האופציה הוא דבר ממניות החברה אינו 25% ודאי וכי שווי שווה ערך לסכום זניח בהשוואה לשווי המקרקעין. כב' השופט א' דורות הוסיף וקבע כי אין אף לקבל את טענת העורר כי נגרם לו חוסר צדק לנוכח העובדה כי מדובר בהטלת "מס כפל" על בסיס מלוא שווי המקרקעין: 25% פעם אחת טרם המימוש, בגין רכישת ממניות החברה, אז נדרש העורר לשלם מס רכישה על בסיס רבע משווי המקרקעין; ופעם שניה לאחר המימוש. נקבע כי בענייננו אין מדובר בחיוב העורר בכפל מס. מדובר בשני אירועי מס ובשני נישומים שונים.

עוד נקבע כי בית המשפט העליון קבע בפסק הדין אל זיו פרויקטים כי הגדרת ) לחוק אינה רק 3(19 יום המכירה בסעיף לעניין חישוב השבח והמס, אלא מחייבת לכל דבר ועניין ובפרט לעניין מס רכישה. ) לחוק 3(19 נקבע כי התכלית של סעיף היא לקבוע את "יום המכירה" במכירת זכויות מקרקעין על ידי ממ"י לכל צורכי החוק. נקבע כי "יום המכירה" הוא היום שבו ניתן אישור מוסמך של ממ"י לעסקה ומבחן זה תקף גם במקרים שבהם האישור כפוף לחתימה על חוזה פורמלי: "הטעמים לקביעת דין מיוחד לעיסקאות במקרקעי ישראל נעוצים במבנה ההתקשרות הייחודי המאפיין עיסקאות אלה וכן בעובדה כי אישור מוסמך של רשות ציבורית מקנה ודאות רבה למימושה של העיסקה". משכך אין לקבל את טענת העורר כי טרם קמה לחברה זכות במקרקעין שעה שחתם על הסכם רכישת המניות. כב' השופט א' דורות הוסיף והדגיש כי לכל צורכי חוק מיסוי מקרקעין, פיצול של "ימי מכירה" אינו נראה רצוי. קביעת "יום מכירה" אחד לעניין מס שבח ו"יום מכירה" אחר לעניינים אחרים של החוק נראית מסורבלת ועשויה אף לגרור עיוותים בהטלת המס. יתר על כן נקבע כי מהסכם הפיתוח ניתן ללמוד כי 2016 שנחתם בנובמבר 2016 תאריך אישור העסקה הוא יולי והערך היסודי של המקרקעין נקבע ליום אישור העסקה. בענייננו אישור העסקה על ידי רמ"י העניק לחברה זכות לקבל זכות במקרקעין והאישור הגדיל את אגד

סוף דבר הערעור נדחה.