ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

166 2020 דצמבר 531 ידע למידע

ולא רכישה של דירה על הנייר. פעולה זו אינה משתנה במקרה של החלפת הדירות, ומה שמשתנה הוא רק התמורה בפועל שמקבלים הדיירים. רשות המיסים קבעה כי ניתן להחיל בנסיבות אלו את הוראת והתוספת לה, בתנאים 20/97 ביצוע הקבועים בהוראת הביצוע. השוני הוא כי במקרה זה יראו בהסכם החלפת הדירות עסקה חדשה (לעומת ביטול העסקה המקורית לפי הוראות הביצוע). כן נקבע כי ככל שאין הפרש בין שווי הדירה החדשה לדירה המקורית, לא יהיה חיוב במס. ככל שיהיה הפרש, הוא ימוסה כעסקה נפרדת שיום המכירה שלה הוא יום החתימה על ההסכם להחלפת הדירות. עוד נקבע בהחלטת המיסוי כי בבואו של הדייר למכור את הדירה החדשה, ייקבעו שני ימי רכישה לחישוב השבח – יום הרכישה המקורי (החתימה על הסכם התמ"א במקרה זה) ויום החתימה על ההסכם להחלפת הדירות. נפנה את תשומת הלב לכך שהחלטת מיסוי מתייחסת לנסיבות ספציפיות 8293/17 שבהן לא נדחה יום המכירה, כך שהדיווח יום הוא 30 על הסכם החלפת הדירות בתוך תנאי לתחולת ההחלטה. נשאלת השאלה, מהו הדין כאשר יום המכירה בעסקת התמ"א נדחה – האם במקרה זה נדחה גם יום המכירה ביחס להסכם החלפת הדירות באופן הדוחה את החובה לדווח עליו לרשויות המס, כמו לגבי הסכם התמ"א? בשלב זה מדובר בשאלה פתוחה, וזאת עד לקבלת התייחסות רשות המיסים ן/או הפסיקה בעניין.

הרחבה נוספת להוראות שלעיל ניתנה על ידי רשות המיסים בהחלטת מיסוי , ובמסגרתה נקבע כי הוראת ביצוע 6966/11 תחול גם על החלפת נכסים שאינם 20/97 דירות מגורים, כגון דירות נופש, חנויות ומשרדים. החלטת מיסוי נוספת עוסקת בנסיבות הספציפיות של החלפת דירות בעסקת .)8293/17 (החלטת מיסוי 38/2 תמ"א בנסיבות המקרה שבגינו ניתנה ההחלטה, נקבע בהסכם התמ"א מנגנון של תמורה אחידה, לפיו דירות התמורה ימוקמו קומה אחת מעל הקומה שבה נמצאת הדירה הקיימת ויפנו לאותם כיווני אוויר, וכן כי שטח דירות התמורה לא יפחת משטח מ"ר. נוסף על 25 הדירות הקיימות בתוספת כך נקבעה בהסכם אפשרות לשינוי התמורה האחידה, וזאת בטרם יחל היזם במכירת דירותיו, כך שתהא לדיירים אפשרות להחליף את הדירה המקורית שהוקצתה להם בדירה אחרת בבניין, בתמורה לתשלום הפרשי השווי בין הדירות. באותו מקרה דובר בעסקה שבה נקבעו לחוק 1 שומות מס שבח לפי פרק חמישי (פטור אישי לדירת מגורים מזכה) ויום המכירה נקבע ליום החתימה על ההסכם. כמו כן, הפנייה לקבלת החלטת המיסוי נעשתה בטרם ניתן היתר בנייה לפרויקט. ההבדל בין מקרה זה לבין המקרים הקודמים של רכישת דירה מקבלן, הוא שבמקרה זה מתבצעת מכירה של הדיירים ליזם מלכתחילה (מכירה של זכויות בנייה)