ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

2020 דצמבר 531 ידע למידע 165

מיסוי מקרקעין

החלפת דירות תמורה בעסקאות התחדשות עירונית עו"ד מאיה כרמי לוברטובסקי

שעסקה 20/97 בשלב הראשון פורסמה ה"ב במקרה של רכישת דירה מקבלן במהלך הבנייה או בסמוך לאחר הבנייה. השוני בדירה החדשה הוא בשטחה ו/או במיקומה בבניין. בהוראה נקבע כי במקרה כזה יראו את העסקה הראשונה כמבוטלת, ורכישת הדירה החדשה תיחשב לעסקה חדשה, שלה ייקבעו יום ושווי רכישה חדשים. התנאים להסדר זה הם כי שתי הדירות הן באותו בניין, כי ההחלפה נעשתה בתום לב, כי הרוכש לא הפיק שבח ריאלי כלשהו מהמהלך, וכי הוגשה הצהרות על ביטול העסקה ועל העסקה החדשה. בהתקיים תנאים אלה, ייזקף מס הרכישה ששולם על ידי הרוכש בעסקה שבוטלה לטובת העסקה החדשה. לאחר פרסום ההוראה שלעיל, פרסמה רשות המיסים תוספת להוראה, ובמסגרתה הורחבה תחולת ההוראה גם על החלפת דירה באותו פרויקט ולא רק באותו הבניין .))1( 20/97 (ה"ב

מהלך נפוץ בעסקאות התחדשות עירונית הוא החלפת דירת התמורה אשר אמור היה הדייר לקבל מהיזם כנגד דירתו הישנה, בדירה גדולה יותר או במיקום שונה מהדירה המקורית שהתחייב היזם להעניק לו. באופן עקרוני, מהלך כזה של החלפת דירה היה אמור להיות עתיר מס, שכן מדובר למעשה בעסקת חליפין שבה הדייר מוכר ליזם את הדירה הראשונה שקיבל ובגינה הוא אמור להתחייב במס שבח והיזם במס רכישה, ובמקביל הדייר קונה מהיזם את הדירה השנייה, שבגינה יתחייב במס רכישה והיזם במס הכנסה. כדי להקל על הצדדים לעסקה פרסמה רשות המיסים כמה הוראות הקובעות מתווה שונה למיסוי מהלך של החלפת דירות. שלוש מההנחיות נוגעות למקרה של החלפת דירה שנרכשה מקבלן בעסקה רגילה, להבדיל מעסקת התחדשות עירונית, והנחיה נוספת עוסקת בהחלפת דירות .38/2 בעסקת תמ"א

הכותבת - ממשרד עו"ד מאיר מזרחי ושות'