ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

2020 אוקטובר 529 ידע למידע 49

("הסדר הפטור"). כל אחד מהמשיבים בערעורים הוא יזם שניתנה לו אופציה לרכישת המקרקעין בידי בעלי מקרקעין. בעתמתן האופציה, עמד היזם בכל הדרישות להגדרת אופציה ייחודית במקרקעין. על פי תנאי האופציה, היזם היה רשאי למכור את האופציה, במלואה או בחלקה, לרוכשים שונים, ובלבד שהאופציה תמומש במלואה, דהיינו שהמקרקעין ירכשו בכללותם ("סיחור האופציה"). היזם סיחר את האופציה ליחידי קבוצת רכישה, כאשר במסגרת סיחור האופציה התחייב כל אחד מהרוכשים לממש את האופציה שנמכרה לו באופן שיבטיח כי אופציית הרכישה תמומש בכללותה. עמדת מנהלי מיסוי מקרקעין היא שלאור התחייבות הרוכשים לממש את האופציה, אין להתייחס אל העסקה בכללותה כמכירה של אופציה ייחודית במקרקעין, שכן מבחינת הרוכשים לא קיים עוד יסוד הבחירה המאפיין מצב של רכישת אופציה. לפיכך, סירבו מנהלי מיסוי מקרקעין להכיר בתחולת הסדר הפטור, עניין שמשמעותו המעשית הוא כפל חיוב במס רכישה - הן בגין אופציית הרכישה והן בגין רכישת המקרקעין. ועדות הערר דחו את עמדת מנהלי מיסוי מקרקעין, וקבעו כי עסקאות הסיחור אינן פוגעות בזכות ליהנות מהסדר הפטור. משכך, החיוב במס רכישה חל רק פעם אחת, בעת רכישת המקרקעין על ידי הרוכשים מבעלי המקרקעין.

החלטת בית המשפט העליון בית המשפט העליון קבע כי יש לאמץ את עמדות ועדות הערר ולדחות את הערעורים. בית המשפט קבע כי עסקאות הסיחור אינן פוגעות בזכות להחלת הסדר הפטור על פי י לחוק וכי אופיין של עסקאות 49 סעיף סיחור אלו אינן מקיימות את יסודותיה של עסקה למכירת מקרקעין. בית המשפט מתייחס בהחלטתו לעניין חופש ההחלטה למכירה של האופציה לרוכש או מספר רוכשים וכן לסוגיית כפל חיוב במס. לעמדת בית המשפט, יש לראות את היזמים כנותני שירות לבעלי הקרקעות על ידי כך שהם פועלים להגדלת התרומה שתתקבל על המקרקעין. על כן קבע בית המשפט כי אין פגיעה מהותית ביסוד הבחירה, וכי השירות הניתן על ידי היזמים דומה במהותו להשבחת מקרקעין ויש לדחות את הטענה לפיה יש להטיל חיוב כפול בתשלום מס רכישה. לפיכך קובע בית המשפט כי היזמים עמדו בכל שבעת התנאים שבסעיף י(א) לחוק מיסוי מקרקעין ועל כן יש 49 להחיל את הסדר הפטור, שהוא כלי חדשני ויעיל להקלה ולעידוד הקמת מיזמי נדל"ן ופיתוח. עם זאת, חשוב לציין כי בית המשפט מסייג מעט את החלטתו וקובע כי היא תחול רק כאשר מידת מעורבותם של היזמים היא כמתואר לעיל, וכי יש לבחון כל מקרה לגופו.