ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

138 2020 אוקטובר 529 ידע למידע

מיסוי העברת קרקע מיחיד לקבלן והקמת חברה באחזקתם לבניית סככות להשכרה השאלה:

?

קבלן עבודות תשתית חובר לבעלים של קרקע וביחד הם מקימים חברה. מהחברה שתשכיר את 25% הקבלן בונה על הקרקע סככות להשכרה ומקבל המקומות הללו. האם מדובר בעסקת קומבינציה?

עו"ד עופר אלבוים משיב: על פי נתוני השאלה, הבעלות בקרקע היא בידי יחיד וכוונת הצדדים (היחיד והקבלן) היא שהקרקע תהיה בבעלותה של חברה שתהיה באחזקה .)25% ) ושל הקבלן (בשיעור של 75% משותפת של היחיד (בשיעור של הואיל וכך, המהלך המקדים הנדרש הוא העברת הקרקע מהיחיד לחברה. על פי חוק מיסוי מקרקעין העברת קרקע היא מכירה של זכות במקרקעין החייבת בידי המוכר במס שבח וחייבת בידי הרוכש במס רכישה.

א לפקודת מס הכנסה יכול אדם להעביר את מלוא זכויותיו בנכס 104 עם זאת, על פי סעיף לחברה תמורת קבלת זכויות בלבד בחברה. התנאים שחייבים להתמלא הם שהמעביר בכל אחת מהזכויות בחברה; 90% יחזיק מיד לאחר ההעברה זכויות המקנות לו לפחות בכל 25%- במהלך תקופה של שנתיים מיום ההעברה לא יפחת סך הזכויות שבאחזקתו מ אחת מהזכויות בחברה; הנכס המועבר לא יימכר בתקופה של שנתיים מיום ההעברה והיחס בין שווי השוק של הזכויות שהוקצו למעביר לבין שווי השוק של כלל הזכויות בחברה מיד לאחר ההקצאה הוא כיחס שבין שווי השוק של הנכס המועבר לשווי השוק של החברה מיד לאחר ההעברה. כמו כן, הואיל והחברה תחזיק רק בזכויות במקרקעין (הקרקע והבנוי עליה) והכוונה היא להשכיר את הנכס, הרי היא תהווה איגוד מקרקעין (ראו פסק דין מליסרון וגזית גלוב). לפיכך, יידרש לקיים תנאי נוסף לפיו במקרה של העברת נכס שהוא קרקע, תושלם בניית בניין על אותה קרקע בתוך חמש שנים ממועד ההעברה. על פי הוראת ביצוע מיסוי מהשטח הכולל הניתן לבנייה על 70% מקרקעין השלמת בניין משמעה בנייה של לפחות פי תוכנית החלה על הקרקע (בשאלה לא מצוין מהן הזכויות על פי התב"ע והאם בניית הסככות תהווה ניצול כאמור של זכויות הבנייה על פי התב"ע).

המשיב - שותף בכיר במשרד שקל ושות', עו"ד