ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

136 2020 אוקטובר 529 ידע למידע

!

עו"ד שניר שער משיב: מהשאלה עולה כי בעת רכישת הקרקע האדם לא מוסה במס רכישה לפי דירת מגורים (כמו שממסים רוכש בקבוצת רכישה ולפיו הוא מחוייב במס רכישה לפי שווי הנכס כגמור, ואם זו דירה לא יחידה אז הוא יחוב במדרגות מס הרכישה מס רכישה משווי הקרקע), 6%( הגבוהות), אלא הוא חוייב במס רכישה לפי שווי הקרקע ולימים ברצונו לבנות דירות על הקרקע ביחד עם בעלים אחרים בקרקע, כאשר לכל רוכש יש את חלקו היחסי בקרקע. לטעמי, רכישת דירת מגורים כעת (תוך שהוא מכר או מתחייב למכור את הדירה היחידה שלו) תמוסה כדירת מגורים יחידה, מבלי שיראו את הקרקע שיש בידו כדירת מגורים. מצבים בהם אדם משלם מס רכישה לפי דירת מגורים (בעת 3 חוק מיסוי מקרקעין מונה הרכישה): האחד, רכישת דירה יד שניה. השני, רכישת דירה מקבלן. השלישי, רכישת דירה במתווה של קבוצת רכישה. בעניינו, האדם אינו נכנס לאף אחת מהחלופות הנ"ל. הקרקע שהוא רכש (במועד הרכישה) אינה דירה יד שניה, אינה רכישת דירה מקבלן ואינה רכישת דירה במתווה של קבוצת רכישה (בעת רכישת הקרקע הוא מוסה כמי שרכש קרקע ולא כמי שרכש דירת מגורים במתווה של קבוצת רכישה). לכן, יש לראותו כמי שיש לו קרקע (מנתוני השאלה עולה שהבניה טרם החלה וודאי שטרם הסתיימה), + דירה יחידה ולכן הוא יכול למכור את הדירה היחידה שלו ולרכוש דירה אחרת ועדיין זו תיחשב כדירה יחידה שלו. שונה הדבר לו בניית הדירה על הקרקע הסתיימה או אם הוא היה ממוסה במס רכישה כדירת מגורים בעת רכישת הקרקע. אולם בשל העובדה שזו לא היתה קבוצת רכישה בעת רכישת הקרקע, הרי שאין לזקוף לחובתו כאילו יש ברשותו דירת מגורים נוספת לדירה היחידה שלו. אם לעומת זאת, היתה התחייבות של מוכר הקרקע לתת לו את שירותי הבניה אז זה גם היה עומד לחובתו, הואיל והיו רואים זאת כרכישה של דירת מגורים שפוצלה באופן מלאכותי (פיצול בין רכישת הקרקע לבין מתן שירותי הבניה, כאשר אותו גורם שמכר את הקרקע התחייב באותו במועד לתת גם את שירותי הבניה) או אם הוא היה חותם על עסקת קומבינציה עם יזם לפיו הוא אמור לקבל שירותי בניה על הקרקע שלו ואז הוא היה מוכר את הקרקע ורשויות המס היו רואים אותו כמי שמכר דירה (מכר את הקרקע ואת ההתחייבות של הקבלן לתת לו שירותי בניה על הקרקע). אולם, כאמור לעיל, חריגים אילו לא מתקיימים בעניינו. לכן, רכישת דירה אחרת (תוך מכירה הדירה היחידה שלו) אמורה להתחייב במס רכישה כדירת מגורים יחידה. העברה: מומלץ לראות את מערכת ההסכמים שהוא חתם עם יתר בעלי הקרקע ולבחון האם יש בהם כדי לשנות את התשובה.