ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

2020 ספטמבר 528 ידע למידע 173

השאלה מתארת מקרה שבו מצד אחד ישנה כוונה לבנות על המקרקעין (במסגרת פרויקט פינוי בינוי) דבר המצביע על סיווג הנכס כמלאי, אך מנגד מניב הנכס הכנסות שכירות שוטפות, עובדה המחזקת את סיווג הנכס כנדל"ן להשקעה. תקני החשבונאות והרקע הנורמטיבי העוסק בנדל"ן להשקעה, שיש IAS-40 (ב) לתקן 8 בהגדרת נדל"ן להשקעה קובע סעיף לסווג כנדל"ן להשקעה גם קרקע המוחזקת לשימוש עתידי שטרם נקבע. במסגרת זו מוסיף התקן: "אם ישות טרם קבעה שהשימוש בקרקע יהיה כנדל"ן בשימוש-בעלים או לצורך מכירה במהלך העסקים הרגיל בטווח הקצר, יש להתייחס לקרקע כמוחזקת לצורך עליית ערך הונית". "נדל"ן המוחזק לשם מכירה במהלך העסקים הרגיל או הנמצא בתהליך הקמה או הקרוב פיתוח לשם מכירה כזו... לדוגמה נדל"ן שנרכש רק מתוך כוונה לממשו בעתיד או לפיתוחו לשם מכירתו" (ב) לאותו תקן קובע שניתן לראות כהעברה של נכס מנדל"ן להשקעה למלאי, 57 סעיף תחילת פיתוח מתוך כוונה למכור את רק לאחר שניתן לראות שינוי בשימוש בפועל כגון " " הנדל"ן 21 מנגד, שימוש זמני בלבד אינו מוציא בהכרח את הנכס מהגדרת מלאי. כך למשל סעיף העוסק ברכוש קבוע, עוסק במקרה שבו החברה תעשה שימוש IAS-16 לתקן חשבונאות בנכס כחניון באופן זמני עד לקבלת ההיתרים הדרושים לצורך הבנייה. הסעיף קובע שבמקרה כזה ההוצאות וההכנסות הכרוכות בכך לא ייזקפו לעלות הנכס אלא ישירות לרווח והפסד: "פעילויות מסוימות מתרחשות בהקשר להקמה או לפיתוח של פריט רכוש קבוע אך הן אינן דרושות להבאת הפריט למיקום ולמצב הדרושים על מנת שיוכל לפעול באופן שהתכוונה ההנהלה. פעילויות נלוות אלו עשויות להתרחש לפני פעילויות ההקמה או הפיתוח או במהלכן. לדוגמה, ניתן להפיק הכנסה באמצעות שימוש באתר הבנייה כחניון עד התחלת הבנייה. מכיוון שפעילויות נלוות אינן דרושות על מנת להביא את הפריט למיקום ולמצב הדרושים על מנת שיוכל לפעול באופן שהתכוונה ההנהלה, ההכנסות וההוצאות המתייחסות לפעילויות נלוות מוכרות ברווח או הפסד ונכללות בסיווגים המתאימים של הכנסה והוצאה" : בעתיד הקרוב (א) מחריג התקן מהגדרת 'נדל"ן להשקעה' נדל"ן שיש כוונה לממשו 9 בסעיף