ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

58 2020 אוגוסט 527 ידע למידע

חודשים 24 לבניית דירה בתוך תקופה של מיום המכירה. כאשר יום המכירה נדחה ליום קבלת ההיתר (או בסמוך לו - עלייה על הקרקע, התקיימות תנאים מתלים או מימוש האופציה) הרי ההקלה במס רכישה תוענק ליזם ותפחית את שיעור מס הרכישה .5%- ל 6%- מ נוסף על ההקלה בשיעור מס הרכישה, דחיית יום המכירה מובילה חיסכון משמעותי בהפרשי הצמדה וריבית, שכן היום שממנו מתחילים להיצבר הפרשים אלו נדחה למועד המאוחר ליום החתימה על ההסכם, ולעיתים מדובר בפרק זמן לא מבוטל שיכול להגיע לשנים מספר. אחת השאלות העיקריות העולות מדחיית יום המכירה היא באיזה שלב עוברות לידי היזם הזכויות במקרקעין שרכש במסגרת ההסכם. שאלה זו רלוונטית במיוחד כאשר היזם מעוניין למכור את זכויותיו בפרויקט לצד שלישי - האם כאשר היזם מוכר את הזכויות בטרם הגיע יום המכירה הוא מבצע עסקה במקרקעין (או עסקת מניות באיגוד מקרקעין, ככל שמדובר במכירת מניות) ועל כן רוכש הזכויות חב במס רכישה, או שמא מדובר במכירת זכויות שאינן עולות כדי זכות במקרקעין ועל כן לא קמה לרוכש כל חבות במס רכישה. בפסק דין תקדימי קבעה ועדת הערר בעניין , כי דחיית יום המכירה בעסקאות ]1[ אייוגה , ועל כן כל דחייה מהותית תמ"א היא עוד לא התגבש יום המכירה הנדחה, אין החברה מחזיקה בזכויות בעלות בקרקע. מכאן כי רכישת מניות החברה בטרם הגיע

לפחות. לכאורה, דירת התמורה שמתקבלת או פינוי בינוי היא 38/2 בפרויקט תמ"א דירה חדשה בידי המוכר, ולכן על המוכר חודשים בטרם מכירתה. עם 18 להמתין קבעה רשות המיסים 5/2013 זאת, בה"ב כי במקום שבו נוצל הפטור של התמ"א או של פינוי בינוי, תקופת הבעלות בדירה בטרם נהרסה תיחשב במניין חודשי הבעלות בדירה המתקבלת. על כן, אדם רשאי למכור את דירת התמורה בפטור דירה יחידה (כפוף לעמידה ביתר התנאים) מיד עם קבלת הדירה מהקבלן וללא צורך חודשים נוספים, ככל שהדירה 18 להמתין חודשים קודם 18 הישנה הייתה בבעלותו להריסתה. שבמסגרתן 38/2 לעניין עסקאות תמ"א ביקש המוכר לנצל פטור לפי פרק חמישי חלף ניצול פטור התמ"א, קיימת החלטת 1 , לפיה תקופת הבעלות 2239/18 מיסוי בדירה בטרם נהרסה תיחשב במניין חודשי הבעלות בדירה המתקבלת גם במקום שבו במכירת 1 הדייר ניצל פטור לפי פרק חמישי הדירה ליזם, וזאת בתנאי שהמוכר התגורר חודשים קודם להריסתה. 18 בדירה משמעות דחיית יום המכירה עבור היזם היא בראש ובראשונה הקלה בשיעור מס הרכישה שבו נושא היזם. מס הרכישה ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת א) 1(2 . סעיף 6% מגורים הוא בשיעור לתקנות מס רכישה מעניק הקלה בשיעור מס הרכישה במצב שבו מתקבל היתר השלכות דחיית יום המכירה על היזם