ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

2020 אוגוסט 527 ידע למידע 57

נכללת במניין דירותיו לעניין הפטור לדירה יחידה ממס שבח. לפיכך, עם התגבשות יום המכירה בעסקאות מסוג זה רואים את המוכר כבעלים של דירה אחת בלבד ועל כן הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח לדירה יחידה במכירתה. עמדה זו אינה תמיד מקלה עם המוכר, שכן במקרה שבו הדירה בפרויקט התמ"א מהווה את דירתו היחידה והוא מעוניין למכור אותה לצד ג' תוך ניצול פטור לפי ) לחוק, 2 א(ב 48 או לפי סעיף 1 פרק חמישי הרי עם התגבשות יום המכירה בפרויקט הדירה מאבדת את הגדרתה כ"דירת מגורים", ומה שנותר בבעלות אותו מוכר היא הדירה החלופית שאמור היזם להקנות לו בתמורה למכירת זכויות הבנייה. דירה זו, לעמדת רשויות המס, היא "דירה על הנייר" אשר בנייתה לא הושלמה, ועל כן מוכר הדירה אינו זכאי לנצל כל פטור אישי ממס שבח במכירתה לצד ג', שכן תנאי סף לזכאות לפטור ממס שבח מסוג זה הוא שבנייתה של הדירה הסתיימה. בעניין זה חשוב לתת את הדעת על כך שסיווג הדירה כ"דירה על הנייר" אינו תלוי בהתגבשות של הדירה אלא במצבה הפיזי . משום כך, עשוי יום המכירה בלבד להיווצר מצב שבו על אף שהיזם טרם עלה על הקרקע והדירה טרם נהרסה, רשויות המס לא יראו בדירה "דירת מגורים" לעניין בחינת זכאות המוכר לפטור ממס שבח. תנאי נוסף לקבלת הפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה הוא שהמוכר הוא חודשים 18 בעל הזכות בדירה במשך

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, וכן בהגשת הודעה על דחיית יום המכירה בגין החתימה על ההסכם לרשויות המס ימים, באופן דומה להודעה 30 בתוך המוגשת בעסקאות תמ"א. כפי שצוין בפתח הדברים, לדחיית יום המכירה בעסקה יש השלכות רבות. נציין להלן כמה דגשים אשר עשויים להביא לחיסכון משמעותי במס. אחד הפטורים הנפוצים ביותר ממס שבח הוא הפטור במכירת דירת מגורים המהווה )2( ב 49 דירתו היחידה של המוכר לפי סעיף לחוק (להלן: "פטור דירה יחידה"). התנאי המרכזי לקבלת הפטור הוא כי הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בעת מכירתה. עולה השאלה, מה הדין במקרה שבו מוכר דירת מגורים (להלן: "הדירה הראשונה") מעוניין לנצל את הפטור לדירה יחידה במכירתה, אך במועד המכירה קיימת דירה נוספת בבעלותו שלגביה התקשר בעסקת . האם 38/2 פינוי בינוי או בעסקת תמ"א דירה זו תימנה במניין דירותיו לצורך בחינת זכאותו לפטור דירה יחידה במכירת הדירה הראשונה? לעמדת רשויות המס כפי שבאה לידי ביטוי , עם התגבשות יום 5/2013 בהוראת ביצוע ופינוי 38/2 המכירה בעסקה של תמ"א בינוי, דירת המגורים שלגביה נחתמה העסקה יוצאת מבעלותו של המוכר ואינה השלכות דחיית יום המכירה על בעל הדירה