ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

2020 אוגוסט 527 ידע למידע 55

מיסוי מקרקעין

ופינוי בינוי 38 קביעת יום המכירה בעסקאות תמ"א עו"ד מירי טננבאום, עו"ד אלי מויאל

כדי לטפל בבעיה זו קבע המחוקק כי ניתן לדחות את יום המכירה בעסקאות תמ"א ופינוי בינוי עד למועד שבו מתגבשת הוודאות אצל הצדדים להשלמת העסקה, היום שבו מתקיימים התנאים קרי: . כך לדוגמה, המתלים הקבועים בהסכם קבע המחוקק 38 בנוגע לעסקאות תמ"א לחוק כי ניתן לדחות את 5 בפרק חמישי יום המכירה למועד שבו מתחיל היזם לתת , או למועד שבו התקיים שירותי בנייה התנאי המתלה, או אם מדובר באופציה - , לפי המוקדם מבין יום מימוש האופציה המועדים. כלל דומה קבוע גם בנוגע לעסקאות פינוי לחוק. 4 בינוי לפי פרק חמישי הזכאות לדחיית יום המכירה מותנית ימים 30 בהגשת הודעה לרשויות המס בתוך ממועד החתימה על ההסכם וכן בתנאים נוספים המשתנים בין העסקאות השונות להתחדשות עירונית כפי שיפורט בהמשך. נעמוד כעת בקצרה על ההבדלים בין העסקאות השונות לעניין הזכאות לדחיית יום המכירה.

קביעת יום המכירה בעסקאות מקרקעין אינה תמיד פשוטה כפי שהיא נחזית להיות. לעיתים קביעת יום המכירה היא סוגיה מורכבת אשר יש להכרעה בה השלכות מרחיקות לכת לעניין המס החל על העסקה. הכלל לקביעת יום המכירה קבוע לחוק מיסוי מקרקעין, 19 ברישה לסעיף (להלן: "החוק") ולפיו 1963- התשכ"ג מדובר ב"יום שבו נעשתה המכירה או הפעולה באיגוד". הפרשנות שניתנה לכלל זה על ידי בתי המשפט היא כי יום המכירה הוא היום שבו התגבש הסכם מחייב בין הצדדים בהתאם לדיני החוזים, משמע - יום החתימה על הסכם המכר. עם זאת, בעסקאות התחדשות עירונית ופינוי בינוי, קיום העסקה 38 כגון תמ"א מותנה לעיתים בתנאים רבים וביניהם חתימת כלל בעלי הזכויות במקרקעין, הוצאת היתר בנייה וחתימה על הסכם ליווי בנקאי לפרויקט. על כן, במעמד החתימה על ההסכם על ידי הדייר הראשון אין כל ודאות כי העסקה תצא בסופו של דבר מן הכוח אל הפועל.

הכותבים - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין