ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

156 2020 אוגוסט 527 ידע למידע

חישוב מס שבח במכירת מקומות חנייה בבניין משרדים שנרכשו בידי החברה יחד עם המשרדים השאלה: 30- שנה נכס הכולל קומת משרדים בבניין ו 20 חברה ישראלית רכשה לפני 33% , מקומות חנייה. התשלום עבור הנכס היה בסכום אחד כולל. בספרים מהעלות יוחסה למקרקעין והשאר למבנה. כעת מבקשת החברה למכור מספר מקומות חנייה. איך נהוג להפריד את העלויות של החניות מהעלות הכוללת של הנכס? לצורך חישוב הרווח ההוני. איך לחשב את מס השבח החל במקרה זה? ?

עו"ד, מיכל בן יהודה משיבה: כאשר חברה מוכרת זכות במקרקעין, היא מחויבת במס שבח ששיעורו בהתאם לשיעור מס החברות, בגין השבח הריאלי הנוצר מהמכירה הנ"ל. .23% , שיעור מס החברות הינו בשיעור של 2020 נכון לשנת סכום השבח הריאלי במכירת זכות במקרקעין, הינו ההפרש בין "שווי המכירה", אשר ככלל, הינו, הסכום שנקבע בעסקה שבין הצדדים, לבין

"יתרת שווי רכישה מתואמת", אשר כוללת את "יתרת שווי הרכישה" (הכוללת בתוכה גם לחוק 39 את האלמנט של ניכוי פחת) וכן את ההוצאות המותרות בניכוי, המפורטות בסעיף מיסוי מקרקעין, כשהן מתואמות למדד מיום הרכישה ועד ליום המכירה. בעניינה של החברה, השבח הריאלי הנובע לחברה בעת מכירת החניות הנמכרות, הינו ההפרש בין סכום המכירה בעבור החניות הנמכרות (ככל שזה לא הושפע מיחסים מיוחדים), לבין יתרת שווי הרכישה המתואמת המתייחסת לחניות הנמכרות. לטעמנו, כדאי לחלץ את יתרת שווי הרכישה המתואמת המתייחסת לחניות הנמכרות, על בסיס חוות דעת שמאית המתייחסת לשווי החניות הנמכרות במועד רכישתן. במסגרת חישוב יתרת שווי הרכישה המתואמת של החניות הנמכרות, יש להפחית את הפחת שנוכה לאורך השנים על-ידי החברה מעלות החניות הנמכרות, על מנת למנוע מצב של כפל הטבה בגין אותו רכיב הוצאה (פעם אחת כהוצאה לצורך ייצור הכנסה במסגרת דיני מס הכנסה, ופעם נוספת כחלק מעלות הרכישה לצורך חישוב השבח במסגרת דיני מס שבח מקרקעין).

עורכי דין ` המשיבה - עו"ד מיכל בן יהודה ממשרד מזרחי מאיר ושות