ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

152 2020 אוגוסט 527 ידע למידע

א(ג), יש לדון בשני מצבים שונים לגבי מועד הדיווח על הכנסות 8 ) לסעיף 2( על-פי פסקה מהמכירה: האחת - כאשר נמכר הבניין כולו בשנת-מס אחת; האחרת - כאשר נמכר הבניין בשלבים במשך יותר משנת-מס אחת. מכירת הבניין כולו בשנת-מס אחת - במכירה מסוג זה ידווח הנישום על כל ההכנסות וההוצאות שהיו לו באותה שנה. אם הושלם ("ראוי לשימוש") רק חלק מהבניין ונמכר, ואותו חלק ניתן להפרדה מכל יתר החלקים, יש לראות את אותו חלק כ"בניין ראוי לשימוש" שנמכר כולו. הכוונה בעיקר לכל אותם מקרים שבהם בונה הקבלן חלק אחד (לדוגמה, קומת-הקרקע המיועדת לחנויות בלבד), ואילו החלק האחר (העליון, המיועד לדירות) טרם נבנה או הושלם. עם מכירת אותו חלק נפרד שבנייתו הושלמה (חובר לרשת-החשמל), יש להחיל את האמור בסעיף זה - היינו, לדווח על כל ההכנסות ועל כל ההוצאות. דין אחר יהיה כאשר מוכר קבלן את הבניין כולו לפני שהשלים את הבנייה. הדגש מושם במכירה לפני היות הבניין "ראוי לשימוש". תחולתו של סעיף זה מוגבלת רק למקרה שבו הבניין אכן "ראוי לשימוש". יש להבחין בין מכירה מוחלטת של הבניין שאינו ראוי לשימוש, כאשר אין כוונה להשלימו, לבין המקרה שבו קיבל הקבלן רק מקדמות והוא מתעתד להשלים את הבנייה. אם הוכח שאין כוונה להשלים את הבניין מכל סיבה שהיא, יחויב הקבלן בדיווח שלא על-פי הוראות סעיף זה, אלא על-פי הוראות הפקודה הרגילות, בדומה לנישום המוכר מלאי עסקי. מאידך גיסא, אם המדובר בקבלן שקיבל מקדמות מלקוחות, יעוכב הדיווח עד להשלמת הבניין ולהפיכתו לראוי לשימוש. הוא הדין בקשר להפסדים, שעל-פי האמור )(ג), לא יהיה ניתן לקזזם אלא לאחר מועד השלמת הבנייה. 2() בפסקה (ג במקרה של הפסד מבניין שסביר כי בנייתו לא תושלם עוד כלל, יוכר ההפסד עם מכירתו הסופית בהפסד. מובן, שכל עוד ממשיך הקבלן להיות בעל חלק מהבניין לא יוכר ההפסד לצורכי מס. כלומר, על הפסד מבניין שאינו ראוי לשימוש לא ניתן להחיל את האמור בסעיף זה, ולכן יש להחיל את הוראות הפקודה הרגילות בדבר מכירת מלאי בהפסד. במקרה מסוג זה, שבו נמכר הבניין כולו בהפסד (לפני השלמתו), יש להקפיד על בדיקת מכלול התנאים בדבר הפסקת הבנייה ונסיבות המכירה בהפסד. מכירת הבניין בחלקים- יש לזכור כי נקודת-המוצא היא, שהבניין הושלם אך נמכר ), פסקות-משנה (א) ו-(ב). פסקת 2() א(ג 8 בחלקים. שיטת הדיווח לעניין זה קבועה בסעיף משנה (א) דנה בדיווח על ההכנסות ופסקת-משנה (ב) בדיווח על ההוצאות, שהוא החלק המחייב במקרה זה אומדנים מסוימים. בשנה שבה הושלמה הבנייה והבניין ראוי לשימוש, ידווח על מלוא ההכנסות שנצברו בשנות-המס הקודמות ובשנה השוטפת, ולאחר-מכן ידווח מדי שנה על ההכנסות מהמכירות של כל שנה ושנה. ההוצאות יחושבו על-פי חלקן היחסי של ההוצאות שהוצאו בשל החלק הנמכר. הסעיף מציב נוסחה לעניין זה, שהחישוב המתקבל על-פיה מוחלט ולא יהיה ניתן עוד לשנותו בשנים הבאות