ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

54 2020 יולי 526 ידע למידע

לעסקת קומבינציה נטו יש השפעה על התזרים אך לא על תוצאת המס; בין אם בעל הקרקע ישלם את ההיטל ובין אם הקבלן יקח את ההתחייבות על עצמו תוצאת המס תהיה זהה.  ומה תהיה התוצאה בעסקת "קומבינציה נטו"? עסקת קומבינציה נטו-נטו היא - נטו עסקה שבה הקבלן לוקח על עצמו לא רק את היטל ההשבחה המוטל על עסקת ) אלא גם את היטל 60% הקומבינציה ( ההשבחה שיחול בעתיד על החלק שנותר ). יצוין כי במועד 40% בידי בעל הקרקע ( החתימה על עסקת הקומבינציה לא קמה חובת תשלום היטל השבחה על חלק זה  - ההיטל יחול רק כשהקבלן יתחיל את הבנייה בקרקע. במקרה זה, למעשה הקבלן נוטל על עצמו התחייבות נוספת שחלה על המוכר והתחייבות זו מגדילה את התמורה המדווחת בעסקת הקומבינציה המגדילה את החבות של הקבלן במס רכישה ושל בעל הקרקע במס שבח; הקבלן ישלם מס רכישה על התמורה הכוללת את ההתחייבות לשלם את ההיטל העתידי, ובעל הקרקע ישלם מס על שבח גדול יותר בסכום זהה. לגבי בעל הקרקע, יצוין כי להבדיל מהיטל ההשבחה מהקרקע המהווה הוצאה מוכרת 60% בגין בעסקת הקומבינציה, היטל ההשבחה על ) אינו מהווה 40% חלק הקרקע שלא נמכר ( הוצאה מוכרת וזו הסיבה לגידול בשבח (אותו היטל השבחה יותר בניכוי בעתיד 40% כשבעל הקרקע ימכור גם את ה שנותרו בידיו).

האם ב"עסקת נטו" ייחסך מס רכישה או מס שבח?  עסקת נטו היא עסקה בה הרוכש מתחייב לשלם את היטל ההשבחה במקום המוכר. במקרה כזה עסקת נטו לא תחסוך את מס הרכישה; קרי, הפיכת העסקה מעסקת ברוטו לעסקת נטו יש לה אולי משמעות תזרימית אך אין לה שום משמעות מס. הקונה בכל מקרה ישלם מס רכישה על סכום ברוטו הכולל את ההיטל. תשומת הלב כי אצל המוכר השבח מהמכירה לא ישתנה בהפיכת העסקה לעסקת נטו מאחר והיטל ההשבחה מהווה הוצאה מוכרת. כמו כן אציין כי אין צורך לעשות גילום על היטל ההשבחה שהקבלן לוקח על עצמו ושוב, מאותה סיבה, שהיטל השבחה מהווה הוצאה מוכרת. מבחינה פרקטית: אם הצדדים יבחרו לבצע עסקת נטו אזי בדיווח למס שבח עליהם "לפתוח" את העסקה ולדווח עליה כעסקת ברוטו הכוללת את היטל ההשבחה.  האם המסקנה תשתנה בעסקת "קומבינציה נטו"? לא, התשובה לא תשתנה והמסקנה היא אותה מסקנה. עסקת קומבינציה היא עסקה בין בעל קרקע לבין קבלן ללא העברת מזומן בין הצדדים; בעל הקרקע מוכר חלק מהקרקע לקבלן בתמורה לשירותי בנייה שהוא מקבל מהקבלן על חלק הקרקע שנותר בידיו. לצורך הדוגמה נניח כי העסקה היא עסקת קומבינציה 60% קרי, בעל הקרקע מכר 60:40 של מהקרקע לקבלן. אם הקבלן לוקח על עצמו את ההתחייבות לשלם היטל השבחה נקרא לכך עסקת קומבינציה נטו.