ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

53

2020 יולי 526 ידע למידע

לראות בעסקה זו כעסקת ברוטו שבה גם החוכר וגם היזם חייבים במס רכישה על דמי ההיתר. בית המשפט דחה גישה זו של רשות המסים וקבע כי מדובר בעסקת נטו שאיננה חייבת במס רכישה ע"י החוכר קרי, מס רכישה על דמי ההיתר ישולם פעם אחת  .)61/95 בלבד ע"י היזם (עמ"ש עין צורים כך נקבע גם לעניין מע"מ – מע"מ ישולם על סכום הנטו שאינו כולל את דמי יעד מהנדסים). 233/93 ההיתר (ע"ש האם דמי היתר מהווים הוצאה מוכרת בחישוב השבח? התשובה חיובית: חוק מיסוי מקרקעין מתיר לנכות את דמי .) 9 ( 39 ההיתר בסעיף היטל השבחה האם כדאי לבצע עסקת מקרקעין לפני תשלום היטל השבחה או אחריו?  מבחינת תכנון מס, ברגע שאושרה התכנית, אין שום משמעות לעיתוי ביצוע עסקת המקרקעין; בכל מקרה התמורה בעסקה תהיה תמורה ברוטו הכוללת את היטל ההשבחה והרוכש ייאלץ לשלם מס רכישה על שווי המקרקעין הכולל גם את היטל ההשבחה.  המסקנה היא כי יתרון מס מבחינת הרוכש עשוי להתקיים רק אם העסקה תתבצע לפני אישור התכנית; במקרה כזה התמורה שתיקבע בעסקה לא תכלול את היטל ההשבחה והרוכש יחסוך את מס הרכישה החל על היטל ההשבחה.  שיקולים בבחירת עיתוי ביצוע העסקה

הכולל את דמי ההיתר מאחר והעסקה בוצעה אחרי שרמ"י אישרה את בקשת החברה. בית המשפט קבע כי אין שום משמעות למועד בו שולמו דמי ההיוון ואף לא למועד שבו נחתם ההסכם עם רמ"י: מה שקובע הוא מועד האישור של רמ"י והוא בלבד. כתוצאה מהפסיקה, שולם פעמיים מס רכישה על דמי ההיתר: גם ע"י המוכר איסתא 13327-06-18 וגם ע"י הרוכש (ו"ע  .) 2020 נכסים בע"מ - פורסם במרץ המסקנה הפרקטית העולה מכך היא שככל ומתגבשת עסקה בין צדדים לעסקת קומבינציה אזי אין טעם מבחינתו של החוכר להזדרז ולפנות לרמ"י מיד אחרי אישור תכנית בוועדה המקומית אלא כדאי קודם כל לחתום על העסקה ורק לאחר מכן יפנו שני הצדדים ביחד, החוכר והקבלן, לרמ"י בבקשה משותפת לניצול הזכויות החדשות. בהקשר זה ראוי לציין נקודה נוספת. ישנם מקרים בהם חוכר מתקשר עם יזם ומעניק לו את זכות הפנייה לרמ"י לחתימה על הסכם חכירה חדש. לאחר הענקת הזכות פונה היזם לרמ"י והוא זה שחותם עמו על הסכם חכירה חדש ומשלם את דמי ההיתר. מצב זה אופייני בעיקר לעסקאות הפשרת קרקעות חקלאיות של מושבים וקיבוצים המתקשרים עם יזמים לפיתוח משותף של הקרקעות. המושבים/קיבוצים מעניקים ליזם את זכות הפנייה לרמ"י והשאלה היא האם ההפנייה מהווה עסקה במקרקעין? בפרשת עין צורים רשות המסים סברה שהתשובה לכך היא חיובית וביקשה