ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

64 2020 יוני 525 ידע למידע

המדיניות הברורה והגלויה של המשיב במשך כל השנים תאמה את פסיקת בית המשפט העליון בנושא הוצאות הפיתוח, כך שלא הושת חיוב במס רכישה בגין מרכיב הוצאות הפיתוח, ככל שעבודות הפיתוח לא בוצעו כלל במועד החתימה על הסכם הרכישה, וככל שבוצעו חלק מעבודות הפיתוח עד למועד החתימה על הסכם הרכישה - נקבע חיוב במס רכישה רק בגין שווין של עבודות הפיתוח עד לאותו מועד. מדיניותו זו של המשיב כפי שבאה לידי הוראת (להלן - 28/97 ביטוי בהוראת ביצוע לא שונתה באופן גלוי ופומבי טרם הביצוע) הוצאת השומות מושא העררים בפרשות ולמעשה יצאה אאורה ושיכון ובינוי הנחייתה של מנהלת החטיבה המקצועית מחלקת מיסוי מקרקעין וקבלנים ברשות המיסים המורה לכל משרדי השומה לפעול שרביט. בהתאם להלכת העולה מהוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח הוא החוק) (להלן - 1963 ורכישה) התשכ״ג כי בעסקה שבה נרכשות זכויות במקרקעין לצד זכויות שאינן זכויות במקרקעין - מס הרכישה יחול רק על רכיב הזכויות במקרקעין. בשורה ארוכה של פסקי דין של בית המשפט העליון נקבע כי אין לכלול הוצאות בגין עבודות פיתוח שלא בוצעו בשווי המכירה, גם כאשר התחייב הרוכש לשאת בהוצאות הפיתוח במקביל לרכישת הזכויות במקרקעין, שכן הוצאות אלו אינן מהוות חלק מן הזכות במקרקעין ועל כן לא יחול עליהן מס רכישה. הוצאות פיתוח ייחשבו כחלק משווי המכירה רק מקום בו

הפסוקה ולמכתב הנחיה מקצועית של רשות המיסים למשרדי השטח הקובע כי יש לפעול לפי הלכת שרביט מביהמ"ש העליון לפיה הוצאות פיתוח ייחשבו כחלק משווי המכירה רק מקום בו בוצעו עבודות הפיתוח בפועל, כדי ההיקף שבוצע בפועל. לטענת המשיב העוררות רכשו מגרשים מפותחים במסגרת עסקה אחת כיוון שבשום מסמך שהוחלף בין העוררות לבין החברה המפתחת לא נאמר כי העוררות רוכשות שני נכסים נפרדים, דהיינו - מגרש ופיתוח. רק בשומתן העצמית, ובאופן מלאכותי, ערכו העוררות הפרדה בין מחיר המגרש ובין מחיר הפיתוח, ואף זאת בדרך של אומדן, שכן המחיר ששולם עבור המגרשים היה מחיר אחד כולל. דיון והכרעה קיימת פסיקה קונקרטית וברורה של בית המשפט העליון בנוגע לצירוף הוצאות פיתוח לשווי המכירה (פסקי הדין בעניין במגוון מלמוד, הכט, גרינבלט ושרביט) של סיטואציות, כאשר בכולן - דחה בית המשפט העליון את ניסיונותיה של רשות המיסים לחייב במס רכישה גם את מרכיב הוצאות הפיתוח שלא בוצעו. הפסיקה אליה אורלי, הפנה המשיב (פסקי הדין בענייו אינה רלבנטית לסוגיה מידטאון, וחבשורי) זו של הוצאות פיתוח - ולמעשה, פסיקה זו אבחנה בין נושא הוצאות הפיתוח לעניינים אחרים שעלו באותה פסיקה והנוגעים לצירוף כל התמורות לשווי המכירה.