ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

65

2020 יוני 525 ידע למידע

לעוררות עומד אינטרס הסתמכות מובהק, השולל מן המשיב את האפשרות לסטות מפסיקת בית המשפט העליון ומההוראות המקצועיות שלו עצמו. שני התנאים הקבועים בדין לצורך הכרה בטענת הסתמכות מתקיימים בעוררות כאן - קיומו של מצג של הרשות המביעה דעתה באופן פומבי (הוראת הביצוע שלא שונתה במשך כל השנים ומכתב ההנחיה של מנהלת המחלקה המקצועית) ושינוי לרעה במצבן של העוררות כתוצאה מן ההסתמכות, הבא לידי ביטוי בהערכת יתר של המחיר במכרז, כפי שהוכח בעדויותיהם של עדי העוררות. על אף כל האמור, ועל אף שהמחלוקות בערר דנן זהות לחלוטין למחלוקות שהוכרעו בעניין אאורה ו- שיכון ובינוי, עמד המשיב בתוקף על ניהולו עד תום של הערר דנן, לרבות קיום דיון הוכחות. זאת, מחמת שלטעמו קיים שוני עובדתי משמעותי במקרה הנדון לעומת פרשות אאורה ושיכון ובינוי וביקש לשכנענו אחרת. כל זאת, על אף שהמשיב לא טרח כלל להגיש ערעור לבית המשפט העליון על פסקי הדין בפרשת אאורה ובפרשת שיכון ובינוי, אך בכל זאת המשיך בהוצאת שומות וניהול עררים בהתעלם מפסיקתה של וועדת הערר דנן. הועדה לא מצאה כי ה״שוני״ העובדתי המינורי המצוי בערר זה לעומת העובדות בפרשת אאורה ובפרשת שיכון ובינוי יש בו כדי להוביל לתוצאה שונה מזו שנקבעה שם על ידה. העובדה, כי במקרה הנדון קיים הסכם אחד המאגד את רכישת הזכויות במקרקעין ואת נושא עבודות הפיתוח, ובו סכום כולל אחד (ולא שני הסכמים

בוצעו עבודות הפיתוח בפועל, כדי ההיקף שרביט). שבוצע בפועל (על פי הלכת המקרה היחידי שהמחוקק מצא נכון לחייב במס רכישה שלא על בסיס המצב בפועל של המקרקעין במועד החתימה על הסכם הרכישה - הוא המקרה של רכישת דירה ״על הנייר״ מקבלן. העובדה כי התשלום של הוצאות הפיתוח מהווה תנאי מוקדם להסכם הרכישה - אינה הופכת את תשלומם לחלק מהמחיר ששולם עבור הזכות במקרקעין, ובפועל מה שנרכש במועד גיבוש העסקה הוא מגרש בלתי לפסק דין גרינבלט. 3 מפותח - ראו פסקה נקודת הכובד בפסיקה הנוגעת להוצאות הפיתוח היא בבדיקת הזכויות הנרכשות. הנחת המוצא של חוק מיסוי מקרקעין היא כי החוק נועד למסות זכויות במקרקעין ולא זכויות אחרות. כאשר מגרש נרכש בטרם בוצעו בו עבודות פיתוח, משמעות הדבר היא כי נרכשות שתי זכויות: האחת - הזכות במקרקעין, והשניה - הזכות לקבלת שירותים של עבודות פיתוח עתידיות. לפיכך, עצם העובדה כי שולמו הוצאות הפיתוח עוד טרם בוצעו העבודות, או שרכישת שתי הזכויות נעשתה בחוזה אחד, או שנקוב בחוזה סכום אחד כולל, או שהתשלום הוא לגוף אחד ממנו נרכשו שתי הזכויות - אינה משנה את טיב הזכויות. אשר על כן, על מרכיב הוצאות הפיתוח שלא בוצעו - אין מקום לשלם מס רכישה. לעומת זאת, כאשר הפיתוח בוצע, ועד כמה שבוצע, הרי שהוא הופך להיות חלק בלתי נפרד מהמקרקעין, וחייב לפיכך במס רכישה.