ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

61

2020 יוני 525 ידע למידע

היא אך תוצאת לוואי של רכישת הזכות במקרקעין. לפיכך, אין לקבל את טענת גב-ים, כי יש לפצל את התמורה החוזית בשל קיומן של שתי זכויות נפרדות ומנותקות כביכול. הגדרת שווי הרכישה בחוק מיסוי מקרקעין, מובילה, לכאורה, למסקנה המבוקשת על ידי מנהל מיסוי מקרקעין לפיה השווי ייקבע בהתאם לתמורה החוזית. בהעדר יחסים מיוחדים אשר השפיעו על התמורה החוזית שנקבעה בין הצדדים - וכתוצאה מכך, בהעדר הצורך למנוע התחמקות ממס, מן הדין שמיסי המקרקעין יוטלו על התמורה החוזית המוסכמת. ככלל, כאשר תמורה זו נמוכה משווי השוק הדבר יפעל לטובת הרוכש ולטובת המוכר כאשר תמורה זו גבוהה משווי השוק, תתקבל תוצאה הפוכה. כמו כן, ועדת הערר התייחסה לסוגיית גילום המס, אשר עלתה, עקב סעיף בהסכם המכר בו נקבע כי גב-ים תישא בעלויות המס של המוכרת. נקבע (ד) לחוק מורה כדלקמן: " 17 סעיף בהסכם המכירה כי המס ישולם על ידי הקונה, רשאי המנהל לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא..." (ד) לחוק קובע חזקה כי הסכמת 17 סעיף הרוכש לשאת בחבות מס השבח של המוכר משמעותה הסכמה לגילום מלא המותיר בידי המוכר את מלוא התמורה הבסיסית אף לאחר תשלום המס המגיע.

במקרקעין. על פי בית המשפט העליון, על הטוען לעניין זה לעבור שתי משוכות: האחת - להוכיח כי שולמה תמורה גם עבור דבר קיים שאיננו הקרקע והמחובר אליה, השנייה - לשכנע כי מדובר בנכס נפרד שאינו נבלע בזכות המקרקעין והניתן לניתוק משפטי או מסחרי מן המקרקעין. בענייננו, ועדת הערר קבעה בדעת רוב, כי לא נמצא בחומר הראיות בסיס עובדתי אובייקטיבי לכך שגב-ים רכשה מידי המוכרים זכות נוספת פרט לקרקע (והבניין הבנוי עליה). הסכם המכר התייחס רק לרכישת מניות מיליון 29 בתמורה לסכום יחיד וכולל של ש"ח בתוספת המס. לא היה בהסכם המכר כל ביטוי לרצון גב-ים לפנות את הקרקע. כמו כן, אין בהסכם התייחסות מפורשת להריסת הבניין, פעולה אשר הצריכה את אישור העירייה, כבעלת הקרקע. גב-ים סמכה את עמדתה בעיקר על הוכחת קיומו של תשלום "עודף" והצדקתו העסקית -סובייקטיבית, ולא בהוכחת הימצאותו של נכס ממש. אך אפילו אם תתקבל טענת גב-ים כי הסכום אשר שילמה עבור המניות עולה על שווי השוק של הקרקע, הרי שאין בעודף המחיר כדי להוכיח את קיומו של נכס נוסף. אף אם יונח לטובת גב-ים, כי חלק מן התמורה הכוללת שולם עבור השגת השליטה בקרקע על מנת להביא להריסת הבניין הישן, הרי יכולת זו להסיר את הבניין ולשלוט במראה המתחם וסביבתו