ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

179

2020 מאי 524 ידע למידע

לחוק 1 לג 49- לג ו 49 למכירת הזכות הנמכרת בפטורה ממס בהתאם להוראות סעיפים מיסוי מקרקעין – יהיה מס בשיעור אפס." . מכירת הדירות החדשות לרוכשים חדשים – מדובר בעסקה החייבת במס ערך מוסף, 3 ככל קבלן אחר המוכר דירות. בנוסף, בסיום הפרויקט, מחוייב היזם בתשלום מס הכנסה (או מס חברות) על הכנסות

הפרויקט, ככל נישום אחר. ובחזרה לנסיבות השאלה

מה קורה כש'היזם' אינו עוסק במקרקעין שבונה דירות לצורך מכירתן, אלא מתכוון לבנות דירות לשימושו העצמי או להשכרתן. האם במקרה שכזה יש להשוות את 'היזם' / דירה לקבלן שבנה בניין והשאיר לשימושו העצמי את אחת הדירות, או שניתן לומר שהיזם במקרה שכזה דומה לאדם פרטי הרוכש מהדיירים קרקע לבניית דירתו הפרטית (למרות שכאן תמורת רכישת הקרקע שולמה באמצעות שירותי בנייה). השלכות המיסוי יכולות להיות משמעותיות הן ביחס לחבות במע"מ, והן ביחס לחבות על כל שווי הדירה (מנגד יוכל לקזז 17% במס הכנסה/שבח. עוסק במקרקעין יחוייב ב מע"מ על שירותי הבנייה) בניגוד לאדם פרטי שאינו חייב במע"מ. כמו-כן ימוסה הרווח לפי ), בניגוד לאדם פרטי המחוייב 50% - 47% ) לפקודת מס הכנסה בשיעור מס שולי ( 1 ( 2 סעיף בלבד. 25% במס שבח בשיעור נוסיף ונציין שיזם חשוף לחבויות המס האמורות גם ללא מכירת הדירות. זאת משום מכר", לענין נכס – " " לחוק מע"מ קובע: 1 שהשימוש העצמי ייחשב כמכירה. סעיף לרבות השכרתו, מקחו אגב שכירות, הקניית רשות לשימוש בו בתמורה, הקניית זכות בשימוש לצורך " נקבע מועד החוב במס : 25 ובהמשך בסעיף ," , בו, שימוש בו לצורך עצמי )  לענין מקרקעין – עם קבלת ההחזקה בהם לשימוש כאמור, 2 עצמי חל החיוב במס – ... ( עם תחילת השימוש או עם הרישום בפנקס המקרקעין, הכל לפי המוקדם". לא ניתן לקבוע באופן החלטי כיצד יראו רשויות המס את העסקה. בפסיקה נקבעו מבחנים רבים בעניין זה. ההכרעה תלויה במספר העסקאות שביצע אותו יחיד בשנים האחרונות, בהיקף העסקאות, בתדירות העסקאות, במספר הנכסים שברשותו, בתקופת האחזקה בנכס, בפעולות ההשבחה שיבצע, בעומק המעורבות שלו בהוצאת היתרי הבנייה, ובקידום הפרויקט, בשימוש שיעשה בנכס, בידע ובמומחיות וכן על זה הדרך. לנוכח החשיפות המשמעותיות של היבטי המיסוי בסוגיה זו, היינו ממליצים לפנות למומחה מיסוי לקבלת חוות דעת מקצועית פרטנית בנסיבות המקרה.