ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

178 2020 מאי 524 ידע למידע

השלכות מיסוי שחלות על יזם שאינו עוסק במקרקעין בונה דירות במסגרת תכנית לשימושו העצמי או להשכרתן 38/1 תמ"א שאלה:

?

האם בביצוע עסקת תמ"א כאשר היזם (בנאי פרטי) שרוכש את הגג בתמורה למתן שרותי בניה ע"י קבלן משנה ומייעד את הבניה של הדירות החדשות לשימוש עצמי שלו, קיים סיכון של חיוב היזם כעוסק או כעושה עסקת אקראי לצרכי מעמ ו/או מס הכנסה? עו"ד רו"ח חגי גרוס משיב: , ולא 38/1 מלשון השאלה ניתן להסיק שמדובר בתוכנית חיזוק מכוח תמ"א .38/2 בדרך של הריסה ובנייה מחדש מכח תמ"א בטרם נפנה לדון בשאלה עצמה, נקדים ונתאר את המהות המשפטית של עסקת תמ"א. מדובר למעשה בעסקת קומבינציה, במסגרתה מוכרים הדיירים ליזם חלק מזכויות הבנייה במקרקעין, בתמורה לקבלת שירותי בנייה על החלק שנשאר בחזקתם. במסגרת זו נהוג שהיזם מרחיב עבור הדיירים כל דירה מ"ר, בונה ממ"ד, מוסיף מעלית לבניין, וכן חידוש חדרי המדרגות, הכניסה וכדומה. 25 ב שווי העסקה נקבע לפי שווי שירותי הבנייה שמספק היזם לבעלים, ובמקרים מסויימים לפי שווי הזכויות במקרקעין שמכרו הדיירים ליזם. תיאורטית מדובר בסכומים זהים, שכן היזם מעניק שירותי בנייה בתמורה לאותם זכויות במקרקעין שנרכשו, אלא שהמציאות מוכיחה שבדר"כ לא כך הם פני הדברים. אם נתמקד כרגע בהיבטי מע"מ, יש לבחון מספר שלבים בתהליך: . מכירת הזכויות במקרקעין מהדיירים ליזם – על היזם להוציא חשבונית עצמית, ככל 1 עוסק שרוכש זכויות במקרקעין ממי שאינו עוסק. בהנחה שבכוונת היזם למכור את הדירות, יוכל לקזז את מס התשומות כנגד מס העסקאות הכלול בחשבונית. . מכירת שירותי בנייה מהיזם לדיירים – לכאורה היה על היזם להוציא חשבונית בגין 2 ב(ב) לחוק מע"מ, קובע מע"מ בשיעור אפס על שירותי 31 שירותי הבנייה, אך סעיף על מתן שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק בתמורה " : 38 הבנייה בעסקאות תמ"א

) בעל משרד פרטי בתחומי המס בכלל, ומיסוי Hagay@Gross-adv.com המשיב - עו"ד ורו"ח, ( מקרקעין בפרט, מרצה כעשר שנים במוסדות אקדמיים, בלשכת עורכי הדין ובפורומים נוספים