ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

178 2020 אפריל 523 ידע למידע

ניכוי פחת ושכר טרחת עו"ד בגין הוצאות נלוות לרכישת נכס מקרקעין לרבות מס רכישה שאלה:

?

בגין מס 4% נישום רכש משרד ושילם מס רכישה. האם ניתן לכות פחת של הרכישה? האם ניתן לדרוש פחת בגין שכר טרחה עו"ד ברכישת משרד ?

עו"ד שי ארז משיב: בגין הוצאות הנלוות לרכישת נכס מקרקעין, 4% ניתן לדרוש פחת בשיעור לרבות מס רכישה ושכ"ט עו"ד. עם זאת, ניכוי הפחת יהיה רק על שני שלישים מההוצאות הנ"ל. (א) לפקודת מס הכנסה, הקובע את אופן חישוב 21 מסקנה זו נגזרת מסעיף הפחת, וזו לשונו:

"יותר ניכוי בעד פחת של בנין, מכונות, מוצבה, רהיטים או נכסים אחרים שבבעלותו של הנישום והמשמשים לצרכי ייצור הכנסתו, לרבות אינוונטר חי ודומם בחקלאות ולרבות נטיעות; סכום הפחת יחושב לפי אחוזים - שייקבעו באישור ועדת הכספים של הכנסת לכל מקרה או לכל סוג של מקרים - מן המחיר המקורי שעלה לנישום, למעט מחיר ".. . הקרקע שעליה הוקם הבנין לפי עמדת רשות המיסים, "המחיר המקורי" של הנכס לצורך פחת כולל גם הוצאות נלוות, . באותו אופן, יש לכלול גם הוצאות נלוות אחרות, כמו שכ"ט עו"ד ומס ) 1 ( כגון דמי תיווך רכישה. זאת ועוד, כאמור בסעיף, במחיר המקורי לא יובא בחשבון מחיר הקרקע שעליו בנוי המבנה. הסיבה לכך היא שאין בלאי כלכלי על רכיב הקרקע, ולכן גם אין להכיר בפחת בגינו. בהתאם לעמדת רשות המיסים, מקובל להעריך את רכיב הקרקע בבית חדש בשליש ). על כן, יש לפצל את ההוצאות הנלוות בין מרכיב 2 מכלל ערך הבניין, באיזור עירוני( הקרקע (שליש) למרכיב הבנוי (שני שלישים), ורק על החלק האחרון ייזקף פחת.

הערות הכותב: . 192 ) קובץ הפרשנות לפקודת מס הכנסה, עמ' ג- 1 ( . 203 ) שם, ג- 2 (

המשיב מומחה במיסים, מיסוי מקרקעין, מע"מ מס הכנסה