ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

52 2020 מארס 522 ידע למידע

חשיפה למס גבוה במכירת דירת מגורים שהתקבלה בעסקת קומבינציה שנערכה 1.8.2013 עד ליום עו"ד מאיה כרמי

הפטור לדירה יחידה, על המוכר למכור את א(א) 49 הזכויות שיש לו בדירה (סעיף כל לחוק). עסקת קומבינציה במהותה היא עסקה מסוג "מכר חלקי", כלומר הבעלים מוכר חלק מזכויותיו בקרקע כנגד קבלת שירותי בנייה על הקרקע שנותרה בבעלותו. לכן, רואים אותו כאילו מכר גם רק חלק מזכויותיו בבית בגינו מבוקש הפטור, ולכאורה מסיבה זו הוא אינו עומד בתנאי כל הסף לקבלת הפטור שעניינו מכר הזכויות בדירה. פתרון למכשול זה ניתן על ידי בית המשפט ,)595/82 (ע"א יוניזדה העליון בהלכת בה נקבע, כי בנסיבות המתוארות לעיל, הבעלים יהיה זכאי לקבל פטור ממס שבח במכירת הזכויות בבית, למרות שלא מכר את כל זכויות בו, וזאת בתנאי שבחישוב התמורה בעסקה ייכלל גם מרכיב הקרקע שלא נמכרה. כלומר, במקום שהתמורה תיקבע רק לפי שווי שירותי הבנייה שמקבל הבעלים על הקרקע שנותרה בבעלותו, התמורה תכלול בנוסף לשווי שירותי הבנייה גם את שווי הקרקע עליה יבנו דירות התמורה עבור הבעלים (למרות שבפועל היא לא נמכרה על ידי הבעלים).

נכנסה לתוקף הוראה בחוק 2014 בשנת מיסוי מקרקעין המעניקה הטבת מס משמעותית במכירת דירת מגורים – שיעור ) 2 א(ב 48 המס הליניארי החדש לפי סעיף לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), "). הטבה החוק (להלן: " 1963 התשכ"ג זו משמעותית ביותר לדירות ישנות, שכן היא פוטרת ממס את כל השבח שנצבר 31.12.2013 מיום רכישת הדירה ועד ליום ומחייבת במס את יתרת השבח בשיעור של בלבד. חישוב המס נעשה על פי היחס 25% שבין שתי התקופות, כך שככל שהדירה ישנה יותר, שיעור המס יקטן. עם זאת, כפי שנראה להלן, קיימות נסיבות בהן הטבה זו מצטמצמת באופן משמעותי. באופן עקרוני, כאשר נערכת עסקת קומבינציה בקרקע שעליה בנוי בית מגורים, הבעלים של הקרקע יכול לקבל פטור ממס שבח במכירת זכויותיו בבית, לדוגמה, במקרה בו הבית מהווה דירתו ) לחוק). 2 ב( 49 היחידה (פטור לפי סעיף לכאורה, בהתאם להוראות החוק, כדי לנצל פטור ממס שבח במכירת דירת לחוק, דוגמת 1 מגורים לפי פרק חמישי

הכותבת - ממשרד עורכי דין מאיר מזרחי ושות'