ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

2020 פברואר 521 ידע למידע 157

ביחס לנושא הנדון מתעוררות מספר סוגיות: א. האם חברת הבת, שהיא חברה קבלנית היא איגוד מקרקעין.

ב. אם וככל שהתשובה על שאלה א' היא שלילית (דהיינו שחברת הבת איננה בגדר איגוד מקרקעין) – האם יש בכך כדי להוציא את חברת האם מגדר הגדרת "איגוד מקרקעין". התייחסות ספציפית לשאלת הפונה מחייבת חוות דעת פרטנית, על בסיס העובדות המפורטות. עם זאת, נציין באופן כללי כדלהלן: בכל הנוגע לסוגיה האם פעילות קבלנית מוציאה מגדר איגוד מקרקעין אינה חדה וברורה. , ש.י.י. נכסים נ' מנהל מס 1015-07 בעבר ניתנו פסיקות לכאן ולכאן, וראה לדוגמה עניין ו"ע שבח נתניה. במסגרתה פורטו התנאים לשלילת 8/2003 במסגרת ה"ב רשות המיסים הביעה עמדתה בעבר מעמד חברה קבלנית כאיגוד מקרקעין. בהמשך לכך ניתנו גם מספר החלטות מיסוי. מנהל 74/15 עם זאת, בפסק הדין המנחה של בית המשפט העליון מהשנים האחרונות (ע"א מיסוי מקרקעין נ' מליסרון בע"מ וערעורים נוספים שאוחדו אומץ המבחן הנכסי על פני המבחן העסקי, ונקבע בין היתר: "אסכם את העיקרים הפרשניים ביחס לאיגודים עסקיים, קרי כאלה שיש להם פעילות עסקית: הוראותיו של חוק מיסוי מקרקעין חלות ככלל גם על איגודים המבצעים פעילות עסקית, לרבות על חברות קבלניות. איגודים "עסקיים" כמו-גם איגודים "רגילים" המחזיקים בזכויות במקרקעין לא ייחשבו לאיגוד מקרקעין אם יש להם נכסים משמעותיים שאינם זכויות במקרקעין אשר משמשים להם להפקת הכנסות ואינם טפלים למטרותיהם העיקריות, קרי לאור המבחן הנכסי הקבוע בהגדרתו של איגוד מקרקעין ולא בשל כך שההגדרה מוציאה מחובהּ מניה וביה איגודים "עסקיים" באשר לפסק דינה של הנשיאה נאור) 33 הם." (פסקה בהמשך פסק הדין, דן בית המשפט העליון בסוגי נכסים שונים העשויים להוציא מגדר איגוד מקרקעין. בית המשפט קובע כי נכסים שלא יוציאו מגדר הגדרת איגוד הינם משלושה סוגים: . "חריגים מדומים" (דהיינו שאינם נכסים נפרדים מהמקרקעין, לדוגמה זכויות בנייה 1 או הסכמי שכירות). . "נכסים ניטרליים" – מנוטרלים בהתאם להגדרה הקבועה בחוק – כגון מזומנים, ני"ע 2 סחירים וכיוצא בזה.