ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

74 2019 אוקטובר 517 ידע למידע

לא תשתנה במהלך הקמת הפרויקט, לחוק בצירוף הוראת 9 ומשכך, לפי סעיף הביצוע, יש להחיל את שיעור המס הקובע במועד ביצוע העסקה החלופית. בית המשפט פסק: כב' השופט א' דורות פסק כי מתכונת המיסוי המעוגנת בהוראת הביצוע כעסקה אחת במקרקעין, אינה עומדת להכרעה. למעשה, המוכרים טוענים לשיטת מיסוי דו־שלבית בגדרה של עסקה אחת, בשים לב לתכליתה הכלכלית של העסקה, שהיא לרכוש דירה חדשה בפרויקט, ולפיה בשלב הראשון, בחתימת עסקת המקור, יש למסות את רכישת הדירה הראשונה, ובשלב השני, לאחר ביצוע החלפה, יש למסות את שווי "שדרוג" הזכויות בדירה. מנגד טוען המשיב כי יש לבטל את עסקת המקור ולמסות באופן קוהרנטי, כאירוע מס אחד, את העסקה החלופית. משקילת הדברים עולה כי אין עילה בדין להתערב בהחלטת המשיב. בהמשך לאמור נקבע כי בהיבט הקנייני, החלפת דירה באחרת מהווה רכישה של "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק (סעיף ), המחויבת המס, בגדרה של זכות חדשה 1 במקרקעין, אשר הוגדרו על ידי המחוקק כ"קרקע בישראל לרבות בתים...", ומשכך, משנרכשו זכויות בדירה אחרת, לא יכול להתעורר ספק כי בוצעה פעולה קניינית של רכישת זכויות חדשות במקרקעין. משכך, החלפת דירה, גם מקבלן, אינה בגדר "שדרוג" הדירה בהיבט הקנייני, אלא שינוי הסכם המכר באופן המקנה לרוכש

החלופית". המשיב טען כי יש לראות את החלפת הדירה כפעולת מכר אחת החייבת במס, על דרך של ביטול עסקת המקור והטלת מס על העסקה החלופית "עם יום מכירה חדש ושווי מכירה חדש". הרוכשים סירבו לקבל את עמדת המשיב ומכאן הערר. הרוכשים טענו כי יש לראות בעסקת המקור ובעסקה החלופית בגדר פעולת מכר אחת המקימה את תכליתה הכלכלית של העסקה, והיא שדרוג הדירה והחלפתה. נטען כי עקרון העקיבה אחר התכלית הכלכלית של העסקה מהווה עקרון יסוד בדיני המס, על פיו, כנטען, יש לקבוע את מהות העסקה ואת דרכי החיוב במס, ובענייננו, לחייב במס רק בגין השדרוג. המשיב טען כי פעל על פי הוראת הביצוע, אשר קובעת נוהל פעולה אחיד במקרה של החלפת דירה חדשה, לפני גמר בנייתה, בדירה אחרת באותו פרויקט. כנטען, מדובר בהוראה המיטיבה עם הרוכש, שאם לא כן, כידוע, החלפת זכויות במקרקעין מהווה מכירה החייבת במס שבח בגין מכירת הדירה הקיימת ובמס רכישה בגין רכישת הדירה החדשה, נוסף על מס הרכישה אשר שולם בקנייתה של הדירה הקיימת. המשיב הוסיף ועמד על מהותה של החלפת הדירה, המהווה למעשה ביטול של רכישת הזכויות בדירה ורכישת זכויות בדירה חלופית, בגדרן של עסקאות נפרדות בנכסים שונים, הן לפי לשון החוק ותכליתו והן לפי ההסכמים שנחתמו בין הרוכשים לבין המוכרת. בנסיבות אלו, נטען, אין לרוכשים זכות קנויה לכך שמדיניות המס