ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

2019 אוקטובר 517 ידע למידע 71

בנייה, מתוך השוואה לנתוני אמת של קבלנים אחרים, מתוך השוואה להערכות שווי מקרקעין ומתוך השוואה להערכות של שמאי מכריע בעסקאות דומות, וכי בנסיבות העניין יש להעדיף את חוות הדעת מטעמו. בית המשפט פסק: כב' השופט ר' סוקול פסק כי בעסקת קומבינציה יכול בעל הזכויות להעביר לקבלן את מלוא זכויותיו במקרקעין ולקבל ממנו עם סיום הבנייה יחידות בתמורה (עסקת מכר מלא), או להסתפק במכירת חלק מזכויותיו במקרקעין בתמורה לקבלת שירותי בנייה על יתרת זכויותיו ובניית יחידות דיור (עסקת מכר חלקי). עסקת קומבינציה בדמות מכר חלקי מאפשרת חיסכון מס גדול יותר (הן בשל תשלום מס רכישה נמוך יותר הודות להיותה עסקה אחת ולא שתיים, כמתחייב בעסקת מכר מלא, והן בשל תשלום מס שבח נמוך יותר, על מכירת חלק מהזכויות בלבד ולא על כולן), ועל-כן היא העסקה המוכרת יותר. כאשר עוסקים בחבויות המס בעקבות עסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי, מתעוררת לעתים קרובות מחלוקת לעניין קביעת שווי המכירה. שווי המכירה עשוי להיקבע על פי שווי שירותי הבנייה שיוענקו למוכר או על פי שווי השוק של המקרקעין שנמכרו לקבלן. עוד נקבע כי במקום שבו הסכימו הצדדים על התמורה וכאשר תמורה זו נקבעה בתום לב, בלא שהתקיימו בין הצדדים יחסים מיוחדים, יחול החריג לקביעת שווי המכירה על פי שווי השוק. בעסקאות

מיסוי מקרקעין מס שבח על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין והחברה נדרשה לשלם מס רכישה. בין העורר והחברה (להלן יחד: "העוררים") לבין מנהל מיסוי מקרקעין התגלעה מחלוקת בעניין קביעת שווי המכירה. העורר והחברה הגישו הצהרות על העסקה מיד לאחר חתימת ההסכם. בהצהרות העריכו את שווי 2016 מחודש פברואר ש"ח. שווי זה 3,641,000 העסקה בסך של הוערך על פי שווי שירותי הבנייה ועל פי שטח הבנייה הצפוי. מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את הערכותיהם של העוררים שכן 6,000,000 העריך את שווי העסקה בסך של ש"ח. השגות שהגישו העוררים על החלטות המנהל נדחו ועל כן הוגש הערר דנן. העוררים טענו כי יש להביא בחשבון את העובדה ששירותי הבנייה יינתנו לעורר בעתיד ועל כן קבע השמאי מטעמם שיש להוון את שווי שירותי הבנייה על פי מקדם הדחייה. עוד נטען כי שווי דירה 1,300,000 קטנה שתימכר בפרויקט הוא 3,000,000 ש"ח ושווי דירה גדולה הוא ש"ח. לשיטת העוררים, השמאי מטעמם ערך את כאמור את השומה על פי נתוני הדירות ומצבן ואף ערך השוואה לעסקאות השוואה. השומה מתבססת על נתוני אמת בדבר עלויות הבנייה בפרויקט באזור קרוב שבו בנתה החברה מבנה מגורים בעל מאפיינים זהים. משכך יש לבכרה על פני חוות הדעת של מנהל מיסוי מקרקעין. מנהל מיסוי מקרקעין טען כי השמאי מטעמו ערך את חוות הדעת שלו בכמה מסלולים, לפי תכנת מחשב לחישוב עלויות