ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

64 2019 אוקטובר 517 ידע למידע

רצינו לציין כמה נקודות בסוגיית הריבית הנוספת: א. מדובר בסכומי ושיעורי ריבית מרווחי 50%-40% פנטסטיים של המיזם (עוד לפני ניכוי הוצאות הנהלה וכלליות). ב. בהסכם ההלוואה אף נקבע כי ככל שהלווה יחליט בסופו של דבר שלא לנצל את זכותו על פי ההסכם, ולא ללוות כספים מהמלווה, הרי שישלם מרווחי המיזם, כנ"ל! 10% לו בכל זאת ג. על אף כי מדובר בריבית בשיעורים עצומים, מרווחי מימוש המקרקעין, אף שהמנהל אמנם סירב (בשלב זה) להכיר בריבית זו כניכוי בידי בעל המקרקעין הלווה, הרי שלא העלה כל טענה כי מדובר בעצם במכירת זכויות במקרקעין למלווה, ויש לראות בו בעצם שותף במקרקעין. ד. עניין קביעת ריבית כאחוזים מרווחי הלווה בעל פעילות עסקית מסוימת, ובמקרקעין בפרט, הינה סוגיה רגישה ובעלת השפעת מיסוי עצומה במס הכנסה ו/או במיסוי מקרקעין, הן ללווה והן למלווה. קביעת כללים ברורים להתייחסות החוק או רשות המיסים לגביה, לא נקבעו באופן מוחלט מעולם.

בהסכם המימון נקבעה ריבית בסיסית , ובתוספת לה ריבית נוספת 8% בשיעור על פי נוסחאות מורכבות, אך מפורטות להפליא. 40% הריבית הנוספת הייתה בסכום של מרווחי הפרויקט (לאחר שינוכו מתמורות המכר הוצאות ישירות ומימון בלבד!!), ובמקרה ובו יחול עיכוב בהחזרי הקרן עד מועד שנקבע, הוגדלה הריבית הנוספת !!! מהרווחים כאמור. 50% לסכום של לגבי הריבית הבסיסית, נאות המנהל להכירה בניכוי. לגבי הריבית הנוספת, אומרת ועדת הערר כך: "דומה כי יש ממש בעמדת המשיב ולפיה תוספת הריבית, המבוססת על רווחי המכירה, אינה בבחינת "ריבית" ואינה בבחינת "הוצאות מימון" המותרות לניכוי לחוק מיסוי מקרקעין. סוגיה 39 לפי סעיף זו לא הובהרה בראיות, הגורם המלווה או מי מטעמו לא העידו ומר … לא הסביר מדוע יש לראות בתשלום המבוסס על תמורת המכר, כחלק מהוצאות הריבית ולא כהשתתפות ברווחים. הצעתו של המשיב ולפיה טענות אלו יתבררו בהשגה נפרדת, יוכרעו על ידו תוך מתן זכות ערר לעוררת, נראית בעינינו כפתרון ראוי ונכון…" בסיכומו של דבר בסוגיית הריבית הנוספת, הוחזר הדיון לשלב ההשגה, וככל שהצדדים לא יגיעו להבנה, יוגש בגין כך ערר נפרד.

יהיה מעניין!