ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

172 2019 אוקטובר 517 ידע למידע

) לבניין מגורים 2(38 תשלום מע"מ בעסקת תמ"א שבו דירת מגורים הפכה למשרדו של הבעלים על פי אישור עירייה ותוחזר כמשרד אחרי סיום התמ"א השאלה: בעלים של דירת מגורים בבניין מגורים קיבל לפני עשרות שנים מהוועדה המקומית והמחוזית, אישור חורג לצמיתות לקיום משרד. במשך עשרות שנים שימש המשרד תחילה לשימוש עצמי כמשרד, ולאחר מכן במשך כעשרים שנה הושכר לשימוש כמשרד (ההכנסות מדמי השכירות דווחו למע"מ ומס תשומות ). היזם מתבקש להעמיד לרשות הבעלים דירה 2(38 נתבע). הבניין צפוי לעבור תמ"א לשימוש כמשרד בקומת הקרקע עם אישור העירייה להמשך השכרת המקום כמשרד. מה דין תשלום מע"מ בגין שירותי הבנייה ואפשרות קיזוזו בגין המהלך המתואר לעיל עד לשלב הסופי של מסירת החזקה בשטח? ?

עו"ד (חשבונאות) ניר הורנשטיין משיב: היא עסקת חליפין (קומבינציה), 38/2 משמעות עסקה מסוג תמ"א במסגרתה מוכר הבעלים חלק מזכויותיו במקרקעין (לרבות זכויות הבניה המיוחסות לו) ובתמורה מקבל שירותי בנייה על החלק שנותר לו. מסיווג בסיסי זה נגזרות גם השלכות המע"מ.

בנסיבות העניין – הבעלים הינו בגדר עוסק, כאשר הקרקע שימשה "ציוד" בידיו. המיסוי יהיה איפוא כדלהלן: בגין מכירת המקרקעין יוציא הבעלים ליזם חשבונית על כל שווי התמורה (שירותי בנייה ותמורות נוספות המשולמות לו – לרבות שכר דירה לתקופת הבנייה). בגין שירותי הבנייה, יוציא היזם לבעלים חשבונית על גובה שירותי הבנייה. מועד הוצאת החשבוניות יהיה ככל הנראה מועד מסירת החזקה ליזם אלא אם התקבלה לחוק מיסוי מקרקעין). 29 ,28 תמורה לפני מועד זה (סעיפים מאחר שהנכס עתיד לשמש את הבעלים למשרד (דהיינו – יוסיף וישמש לעסקאות חייבות במע"מ) הבעלים יהיו ככל הנראה רשאים לקזז את המע"מ הכלול בחשבונית. לעניין זה יחולו הכללים הרגילים לעניין זכאות לקיזוז תשומות.

המשיב - שותף במשרד אלתר עורכי דין