ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

2019 ספטמבר 516 ידע למידע 65

כי בחיי המעשה ובמישור הדין הכללי אין שום ביטוי לכך שהעוררת מימשה את האופציה בעצמה ורכשה מידי הבעלים את המקרקעין גופם. המשיב לא הכחיש עובדה זו. ממכלול הראיות מתקבל רושם ברור כי התנהלותה של העוררת לא חרגה מאופן הפעילות המקובל לגורם המארגן קבוצת רכישה. יש לדחות את טענת המשיב שלפיה העוררת מימשה את האופציה שהייתה בידיה, רכשה את המקרקעין בעצמה ומכרה לחברי הקבוצה יחידות גמורות. גרסת העוררת, שלפיה כוונתה הייתה לרכוש אופציה מידי הבעלים ולהמחותה לקבוצת רוכשים שתאתר נמצאה אמינה, וגובתה בנוסח ההסכמים בעדויות שנשמעו, ואף קיבלה ביטוי במעשיהם של הגורמים המעורבים. מכשיר האופציה הייחודית נועד להגביר את הפעילות בענף הנדל"ן על רקע מצב של "חוסר ודאות, סיבוך וסרבול המקשים על בעלי המקרקעין ושלטונות המס כאחד". ברוח זו עוצב הכלי. אפיוניו ואופן השימוש בו נועדו להבטיח ודאות ופשטות. אין ספק שפרשנות שלפיה לא ניתן יהיה לחזות מראש את תוצאת המס של רכישת אופציה ייחודית עומדת בניגוד לתכלית זו, והיא עלולה להביא לצמצום השימוש במכשיר. על רקע זה - גישת המשיב מכבידה על ביצוען של עסקאות נדל"ן מסוימות והיא מחזירה אותנו במידה רבה אל נקודת ההתחלה. כיצד מצופה מיזם המעוניין לגבש קבוצה רבת משתתפים לפעול, כאשר מצד אחד ברצונו להבטיח כי המיזם יצא אל הפועל,

השומה וחייב את העוררת במס רכישה על מלוא שווי הזכות במקרקעין. כמו כן, המשיב דחה את דיווחה בקשר להעברת הזכות וחייבה במס שבח עד להמצאת טופס מפקיד השומה. לגישת המשיב, מבחינה 50 מהותית וכלכלית העוררת לא סיחרה את הזכות לרכישת הזכויות במקרקעין לקבוצה, אלא מימשה אותה בעצמה עובר להעברה, ולמעשה מכרה לקבוצה את הזכות העיקרית במקרקעין (וזאת לא כקרקע סתם אלא כיחידות דיור ומסחר). הנימוק העיקרי לעמדת המשיב הוא שלא מדובר ב"עסקת אופציה" כיוון שהעוררת חייבה את חברי הקבוצה לפעול למימוש הזכות. לטענתו, משעה שלחברי הקבוצה לא היה חופש בחירה אם לממש את הזכות אם לאו, לא מדובר באופציה כלל. הכרעת בית המשפט זכות מסוג "אופציה" מקנה למחזיק בה את חופש הבחירה אם לממש את זכותו ולהתקשר בעסקה העיקרית אם לאו. הסדר האופציה הייחודית לפי לשונו אינו מגביל את אופן פעולתו המסחרית של היזם מקבל האופציה, והוא חופשי לפעול כראות עיניו, כפוף לתנאי הסעיף, כדי להשיא את רווחיו ולהבטיח את הכדאיות הכלכלית של מאמציו. על פי הסכם האופציה העוררת רשאית להעביר את זכותה (או חלקה) מכוח ההסכם לגורם אחר בתנאי שהאופציה תמומש בשלמותה. סמוך לאחר חתימתה על הסכם האופציה, העוררת החלה בפעילות שיווק וגיוס וגיבוש קבוצת רוכשים. אין כל מחלוקת