ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

52 2019 ספטמבר 516 ידע למידע

במקרקעין מהנאמן הראשון לנאמן הממשיך לא תיחשב "מכירה" של זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין? מהנימוקים שפורטו לעיל לעניין החלת הוראות הפקודה על המקרה הבסיסי של אנו בדעה כי גם הקניית נכסים לנאמן, כאן, העברת הבעלות במקרקעין או העברת זכויות באיגוד מקרקעין במסגרת החלפת נאמנים בנאמנות, אינם מהווים "מכירה" גם לצורך חוק מיסוי מקרקעין. החלפת נהנים הסוגיה הרביעית בהקשר זה מתעוררת בעת החלפת הנהנים או שינוי בזהותם. לכאורה, הסדר הנאמנות נראה מעיקרו כהסדר סטטי, שבו היוצר מקנה נכסים לנאמן לטובת נהנה מסוים. אולם במציאות, הסדר הנאמנות עשוי ללבוש אופי דינמי. במהלך חיי הנאמנות, יכול שיתווספו נהנים לרשימת הנהנים המקורית או ייגרעו ממנה. השאלה המתעוררת בהקשר זה היא, אם הוספת נהנה או גריעת נהנה, או שינוי אחר בזהות הנהנים, מהווה "מכירה" לעניין חוק מיסוי מקרקעין. גם נושא החלפת הנהנים בנאמנות לא נדון ולא הוזכר כלל בחוק מיסוי מקרקעין. לעניין נכסי הון שאינם מקרקעין, אנו בדעה ששינוי בזהות הנהנה אינו מהווה "מכירה" לעניין חלק ה' לפקודה. ב"נאמנות תושבי ישראל" וב"נאמנות יוצר תושב חוץ", פשיטא שזהות הנהנה איננה רלוונטית לעניין המס, שכן הנכסים וההכנסות מיוחסים ליוצר. לפיכך, שינוי בזהות הנהנה (בהבדל משינוי בזהות הנאמן) אינו

ממכירת הדירה, גם מיתר חברי הקבוצה. לדעתנו, משיקולי תכלית והיגיון, ההסדר שהוצע ראשון הוא המועדף. לפי הסדר זה, במקרה של ריבוי יוצרים או ריבוי נהנים, יראו בכל חברי הקבוצה בעלים משותפים בדירה, ושאלת הפטור תיבחן על בסיס הנחה זו. קרי, הפטור יישקל ביחס לכל אחד מחלקי הדירה, בהתאם לנסיבות האישיות של היוצר או הנהנה שאליו מיוחס חלק זה. החלפת נאמנים סוגיה שלישית העשויה לערב שאלות מתחום חוק מיסוי מקרקעין, תתעורר בעת החלפת נאמן. החלפת נאמן, אשר על פי רוב הוא הבעלים הפורמליים בנכסי הנאמנות, כרוכה מטבע הדברים בהעברה או הקניה של הנכסים מהנאמן הראשון לנאמן הממשיך. הקניה או העברה של אותם נכסים מנאמן אחד למשנהו, עשויה להיחשב, פורמלית, כ"מכירה" הן לעניין פקודת מס הכנסה והן לעניין חוק מיסוי מקרקעין. גם במקרה זה אין לסוגיה כל רמז במישור חוק מיסוי מקרקעין. אנו בדעה כי יש לפרש את ז(ד), הדן בהקניית נכסים 75 הוראות סעיף לנאמן, באופן שהן תחולנה גם על מצבים של החלפת נאמן - זאת אף על פי שהדבר לא נקבע במפורש בסעיף או במקום אחר על פי לפקודה. 2 בהסדר שבחלק רביעי הוראת הסעיף, העברה מנאמן אחד למשנהו איננה "מכירה" לעניין חלק ה' לפקודה. גם במקרה כזה תישאל השאלה, אם יש לאמץ את ההוראה - שלפיה אין מדובר ב"מכירה" - גם לעניין חוק מיסוי מקרקעין. כלומר, האם יש לקבוע כי העברת הבעלות