ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

2019 ספטמבר 516 ידע למידע 51

יהא זה קשה לאתר הסדר צודק, הגיוני ועקבי, אשר יביא בחשבון הן את הוראות לפקודה והן את הוראות חוק 2 פרק רביעי מיסוי מקרקעין, בצורה המניחה את הדעת. הסדר אפשרי אחד, עקבי עם הוראות חוק מיסוי מקרקעין, הוא לקבוע כי במקרה של ריבוי יוצרים או ריבוי נהנים, יש לייחס לכל אחד מהם חלק יחסי מתוך הדירה המוחזקת בנאמנות, ולבחון ביחס לכל חלק בנפרד את התקיימות נסיבות הפטור לפי מאפייניו האישיים של היוצר או הנהנה שאליו מיוחס חלק זה. במקרה כזה כמובן ייתכן שחלק מהדירה יהיה פטור ממס וחלקה האחר יהיה חייב במס. הסדר שני, שאיננו בהכרח בר-ביצוע, הוא לזהות יוצר אחד או נהנה אחד מהקבוצה, אשר תיוחס לו מלוא הבעלות בדירה הספציפית הנמצאת במסת נכסי הנאמנות. כאשר עסקינן בייחוס ליוצר (ולא לנהנה), הרי אם מדובר במצב שבו במקור, יוצר מזוהה אחד בלבד הוא אשר הקנה את הדירה לנאמנות, פתרון כזה עשוי להיות הגיוני וצודק. אולם יש להניח שהפתרון יהא בלתי ישים במקרים אחרים, כמו למשל מקרה שבו הדירה נרכשה על ידי הנאמן מכספים שהעבירו כמה יוצרים. הסדר שלישי, אשר לכאורה נראה נוקשה ולא בהכרח צודק, הוא להעניק את הפטור על בסיס המכנה המשותף הנמוך ביותר. קרי, די בכך שיוצר אחד מקבוצת היוצרים, או נהנה אחד מקבוצת הנהנים, לפי העניין, אינו זכאי לפטור מחמת נסיבותיו האישיות, כדי לשלול כליל את הפטור

"נאמנות נהנה תושב חוץ" או "נאמנות לפי צוואה". התנאי בהגדרה "דירת מגורים מזכה" הדורש כי על בעלי הדירה להיות יחיד, ייבחן כמובן ביחס ליוצר או לנהנה, לפי העניין, ולא ביחס לנאמן או לנאמנות. בהנחה שדירת המגורים המזכה הִנה בבעלות יחיד (היוצר או הנהנה הוא יחיד), אנו בדעה כי בהתקיים יתר הנסיבות המזכות בפטור במכירת דירת המגורים, תהיה מכירת הדירה בידי הנאמן פטורה ממס. שאלה נוספת העשויה להתעורר ביחס לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים, היא שאלת מספר הדירות שיש למוכר ) לחוק מיסוי 2( ב 49 לשם מתן הפטור. סעיף מקרקעין קובע כי הפטור למוכר של דירת מגורים יוענק רק כאשר "הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור". גם במקרה זה אנו סבורים כי לשם קביעת מספר הדירות יש להשקיף על נכסי היוצר או הנהנה (לפי העניין), באשר אליו מיוחסים נכסי הנאמנות, ולא על נכסי הנאמן או הנאמנות. נעיר כי ייחוס נכסי הנאמנות ליוצר או 2 לנהנה לפי העניין, כהוראת חלק רביעי לפקודה, עלול לעורר שאלות לא פשוטות בהקשר זה. זאת בעיקר במצבים של ריבוי יוצרים או ריבוי נהנים. במצבים אלה נשאלת השאלה, למי יש לייחס את הבעלות בדירה המוחזקת בנאמנות, וביחס למי מהיוצרים או מהנהנים יש לבחון את התקיימותם של התנאים המזכים בפטור. נראה כי במצבים כאלה, במקרים רבים,