ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

44 2019 יולי 514 ידע למידע

העוררות גרסו כי כל כספי התמורה עבור המקרקעין שולמו אך ורק מכספי חברת היזמות. לאור חזקת הנאמנות ומאחר שהתשלומים בוצעו מחשבונה של חברת היזמות הרי יש בכך כדי לתמוך בטענה כי מדובר בנאמנות. התשלום הראשון שולם בשיק של חברת היזמות שהוזמן והוכן יום לפני חתימת הסכם המכר. הדבר מלמד כי הסכם הנאמנות נחתם לפני הסכם המכר והנהנה הספציפי היה ידוע לפני חתימת הסכם המכר. עוד נטען כי הנהנה הוא ספציפי וידוע מראש, כי הנאמנות התקיימה לפני המועד שבו נרכשו המקרקעין על ידי הנאמן, כי אין לנאמן אינטרס או הנאה משלו במקרקעין, כי חברת היזמות היא הבעלים האמיתי של הקרקע וכי לנאמן אין חלק כלשהו בקרקע. עם סיום טיפולו הנאמן יוצא מהתמונה. בשום שלב לא היה הנאמן חשוף לסיכון כללי ו/או עסקי ו/ או בנקאי כתוצאה מהסכם המכר. הנאמן וחברת היזמות קיימו את חובת הדיווח במועד וצירפו את האסמכתאות הדרושות. לפיכך, הנטל על המנהל להוכיח כי לא מדובר בנאמנות. המנהל טען כי אין הצדקה להתערב בהחלטתו שלא להכיר בעסקאות נשוא הערר כעסקת נאמנות וכי יש לדחות את הערר. המנהל הוסיף וטען כי עסקה בדיני מס מוגדרת לפי מהותה הכלכלית ולא לפי צורתה החיצונית או השם שבו הכתירו אותה הצדדים ובנסיבות העניין אין מדובר בעסקת נאמנות.

בית המשפט קבע: כב' השופטת עירית הוד פסקה כי על הצדדים לעסקת מכר מקרקעין מוטלים, על פי החוק, מסים בגין העסקה. בסעיף לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי מכירה 69 של זכות במקרקעין והעברת זכות באיגוד מנאמן לנהנה, יהיו פטורות ממס. בענייננו העוררות טוענות כי העברת הזכויות מהנאמן לחברה היזמית חוסה תחת פטור זה מאחר שהנאמן רכשה את הקרקע מהמוכרת בהיותה נאמן. בהמשך לאמור נקבע כי יש לקבל את טענת העוררות. העוררות כרתו ביניהן הסכם נאמנות ופעלו לפיו. במקרה דנן לא צמח לנאמן יתרון כלכלי כלשהו בגין מכירת הקרקע לחברה היזמית על פי הנאמנות. בנסיבות אלו, ובשים לב לכך שאת המס יש לקבוע על פי המהות האמיתית של העסקה, הרי העברת הקרקע מנאמן לחברת היזמות לחוק 69 חוסה תחת ההגנה הקבועה בסעיף מיסוי מקרקעין. זאת ועוד. נפסק כי אין לקבל את טענת המנהל כי ניתוח ההסכם מלמד כי אין מדובר בהסכם נאמנות אלא בעסקה משותפת. ההוראות בנוגע לשיקול הדעת המוקנה לנאמן ובנוגע לנושאים שבהם לא יהיו לנהנה טענות כלפי הנאמן אין בהן כדי ללמד כי אין מדובר בהסכם נאמנות, וכן אין לקבל את טענת המנהל בנוגע לגובה שכר טרחת הנאמן ולכך שיש בו כדי ללמד על אינטרס של הנאמן וכי מדובר בעסקה משותפת.