The Capital Letter Magazine

פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה מגלם גם הוא הנחה עבור רוכשי הדירות. כיום, מחצית מיתרת התשלום על דירת מגורים צמודה למדד זה. נניח ממנו 40%- ממחיר הדירה, ו 20% שרוכש שילם צמודים למדד התשומות. אם ניקח את את אותו פרויקט שבנייתו אורכת שלוש שנים, הרי שהפטור מהצמדה נוספים ממחיר הדירה. 2.4% חוסך לרוכש כעוף החול אחרי שהראינו כי מחירי הדירות בהחלט הושפעו ממצב השוק, מגיעה השאלה המתבקשת: האם ירידות המחירים האלה יאריכו ימים? ואולי הן בכלל יעמיקו? ובכן, נראה שההפך הוא הנכון. שכשבוחנים מלחמות ואירועי קיצון קודמים, רואים שהשוק ידע להתאושש מהם היטב – כארבעה עד שישה חודשים אחרי האירוע. כלומר, אם להסתמך על ניסיון העבר, ובהנחה שלא תהיה התלקחות ביטחונית בזירה הצפונית,

הכמעט מוחלט מאז תחילת המלחמה, גל הביקושים האדיר שיהיה כאן עשוי לפגוש היצע דיור דל, שגם מלאי הדירות הקיים יהיה רחוק מלספק לו מענה. דלות ההיצע הזו תוביל באופן טבעי לעליית מחירי הנדל"ן, ולהתעצמות משבר הדיור. על המדינה ומוסדות התכנון להפנים את חומרת המשבר הצפוי, ויפה שעה אחת קודם. עליהם להניע את השוק בכל הכלים העומדים לרשותם, ולא לרסן אותו באמצעות העלאת מס הרכישה, למשל. משרדי הממשלה צריכים לתת עדיפות עליונה לקידום פרויקטים תקועים בצנרת, להקצאת קרקעות לבנייה ולפרסום מכרזים חדשים. “כלי המאקרו" האלה חשובים מאין כמותם, וככל שישקיעו בהם יותר היום, כך המחסור שנחוש בשנים הבאות יהיה אמנם כואב, אבל פחות. היזמים, יהיו חייבים להתנהל בזהירות מירבית. בשונה ממחירי הדירות, בשווי הקרקעות ההאטה בשוק ניכרת היטב. ברחובות למשל, מחירי הקרקע

במכרזים נעו לפני כשנה וחצי באזור המיליון שקל ליחידה, 500 ואילו כיום הם נעים סביב אלף שקל בלבד. דוגמה נוספת לכך היא מכרזי רשות מקרקעי ישראל בקרית אתא שנסגרו ללא מציעים בתחילת השנה הנוכחית, נחתמו 2023 בעוד שבאמצע מכרזים באזורים סמוכים בכ- אלף שקל ליחידה, ובשנת 350 אלף שקל. 500- – בכ 2021 מציאות זו, בה יזמים לא באמת יודעים מה שווי הנכס שיש להם ביד, שכן הערכות השווי דינמיות ומשתנות תדיר, תקשה עליהם לפעול ולקבל מימון, לפחות עד התייצבותו של השוק.

הרי שהקיץ הקרוב צופן לשוק הנדל"ן המקומי קאמבק אמיתי. הורדת הריבית היתה סנונית ראשונה לכך, ולאור התייצבות האינפלציה אנו צפויים לראות הורדות ריבית נוספות במהלך השנה הקרובה. יודגש כי אף אם תהיה 2024 הריבית הממוצעת ב מעט גבוהה יותר מזו שהיתה אשתקד – ולדעתי כך יהיה – הרי שעצם מגמת הירידה צפויה להפיח רוח רעננה במפרשי שוק הנדל"ן ולהניע את השחקנים בו להגדיל את היקף פעילותם, יזמים ורוכשים כאחד. ניקח לשם המחשה משק בית

ניקח לשם המחשה משק בית שנוטל משכנתה. כשליש ממנה הוא בריבית קבועה, וזו נגזרת במידה רבה ממגמת הריבית הכללית במשק. כלומר, ככל שהריבית נמצאת במגמת ירידה, כך הריביות שיקבלו הלווים יהיו טובות יותר. בדומה, צפי להורדות ריבית ידחוף יזמים לגשת שוב למכרזי קרקעות, ואת הבנקים להעניק להם תנאי הלוואות נוחים יותר

שנוטל משכנתה. כשליש ממנה הוא בריבית קבועה, וזו נגזרת במידה רבה ממגמת הריבית הכללית במשק. כלומר, ככל שהריבית נמצאת במגמת ירידה, כך הריביות שיקבלו הלווים יהיו טובות יותר. בדומה, צפי להורדות ריבית ידחוף יזמים לגשת שוב למכרזי קרקעות, ואת הבנקים להעניק להם תנאי הלוואות נוחים יותר. האתגר הגדול "המירוץ המחודש לדירה" והתגברות הצריכה הם אולי סימן טוב לכלכלה הישראלית, אבל בטווח הזמן הקצר-בינוני הם יעמידו את שוק הנדל"ן בפני אתגר לא פשוט. לאור ההאטה הממושכת בפעילות והקיפאון

ייתכן שהתשובה לכך מבחינת היזמים טמונה בהטמעת אפיקי פעילות שאינם צורכים אשראי או הון כבד, דוגמת התחדשות עירונית ופינוי-בינוי. לא בכדי מי ששרדו את שנת השפל האחרונה, הן בין השאר אותן חברות ש"אגרו שומנים" בפרויקטים מסוגים אלה, ומחזיקות כיום בצבר דירות עתידי נרחב. פוטנציאל ההכנסות הזה מבטיח להן שהן תוכלנה להמשיך לשרוד גם בחודשים הבאים, עד שהשוק ישוב לאיתנו. נראה שבסערות הפוקדות את ארצנו, על כולנו לפעול יחד לצורך יצירת איזון מותאם ונכון לשוק הנדל"ן הישראלי, הן מקבלי ההחלטות, בנק ישראל והעומד בראשו, וגם אנו, גופי המימון והיזמים.

5