The Capital Letter Magazine

- שלום ולא להתראות. 2023 העלאות הריבית שהחלו עוד שנה קודם לכן הרחיקו את משקי הבית מאגפי המשכנתאות בבנקים, ובמקביל פגעו ביזמים לא זהירים שמינפו את פעילותם יתר על המידה בשנות הריבית האפסית. מכרזי קרקעות רבים נכשלו באין מציעים, ורמ"י מיעטה לפרסם מכרזים חדשים, לרבות כאלה שיועדו לשכירות ארוכת טווח. הבעירה החברתית שפשטה במדינה בעקבות מהלכי הממשלה לקידום הרפורמה המשפטית תרמה גם היא לתחושת אי היציבות במשק - גורם בעל השפעה מכרעת על חדוות הפעילות בשוק הנדל"ן. אל מול אלף יחידות הדיור 60 מיעוט המכירות, נחצה רף המוכנות לקנייה אצל הקבלנים – שיא של כל הזמנים. המלחמה שפרצה בסוף השנה סיפקה את אקורד הסיום לשנה מטורפת, כשהביאה למחסור חמור בכוח אדם בענף הבנייה ופגעה בהכנסותיהם של מאות אלפי בתי אב. לכל ברור גם שאת השפעותיה הכלכליות הרחבות של המלחמה טרם ראינו במלואן. ולמרות זאת, השוק מציג מה שבמבט ראשון נראה כאנומליה: על אף כל הגורמים שמנינו, שאמורים היו להביא לצלילת מחירים בשוק הנדל"ן, מדד מחירי הדירות של הלמ"ס הציג עד כה ירידות קלות בלבד, של . זאת כשבמקביל, הבורסה מפגינה חוסן 1.5%- פחות מ מרשים וגם שער השקל חזר לעלות אחרי שהתרסק מיד אחרי השבעה באוקטובר. איך בכל זאת ניתן להסביר את התופעה המשונה הזו, ומה היא מלמדת על הצפוי לשוק ?2024 הנדל"ן ב הירידה הנסתרת אף שהדבר לא משתקף במחירי הרכישה האבסולוטיים (אלה המדווחים לרשות המסים), מחירי הנדל"ן אכן חוו ירידה משמעותית בחודשים האחרונים, וביתר שאת מאז תחילת המלחמה. אם מגלמים בעסקאות את ההנחות שנתנו הקבלנים לרוכשים ואת תנאי הרכישה המיטביים במסגרתם הם מממנים לרוכשים את ריביות היתרה, וכן את ספיגת המדדים שצפויה להגיע בהיוון בשנה עד גמר הפרויקטים, הרי שכל אלה 3%- פשוט לכ .8%-5% מסתכמים לירידות מחירים של אסביר באמצעות דוגמה: כשקבלן מעניק לרוכש את ממחיר 20%-10% האפשרות לבצע תשלום ראשוני של הדירה, ואת היתרה לשלם רק במועד האכלוס, הוא למעשה חוסך לו את עלויות הריבית על המשכנתה .5%- לאורך תקופת הבנייה. ריבית זו עומדת כיום על כ לכן, אם הקבלן נושא בה במשך מחצית מתקופת הבנייה, נניח לפרק זמן של שנה וחצי, הרי שהדבר .5%- משתקף בהנחה לרוכש בשיעור של למעלה מ

4