The Capital Letter Magazine

CAPITAL LETTER THE Real Estate Financing Magazine

Q1/2024

12 יצירתיות פיננסית מיקי ברגר 14 דיבור צפוף אדר׳ ערן וקסלר 16 הקרב על הוועד כך תזכו באמון הדיירים הוותיקים

3 פורצים קדימה יעקב ניצן 6 לפני עלות השחר גרשון שפירא 8 מחנק האשראי פרופ' ליאו ליידרמן 10 בחדר הניתוח יובל רודריג

בס״ד

דבר המערכת הייתה שנה שגם התסריטאי הטוב 2023 שנת בעולם לא יכול היה לדמיין. שנה של העלאות ריבית, גלי מחאה ואקורד סיום נוראי שהגיע בשבעה באוקטובר. כל אלו יחד הפכו לאתגר מתמשך לעוסקים בעולם הנדל"ן. בין אם מדובר ביזמים, קבלנים, רוכשי ומוכרי הדירות וכמובן שוכרי דירות – כולם חשו בטלטלות שהענף חווה בשנה האחרונה. לצד אלו חשוב לזכור את היציבות שהפגין המשק הישראלי והערבות ההדדית שחיברה את כל קצותיו של העם בשעה הקשה. מגזין זה הוא הזמנה לחשוב צעד קדימה ולאמוד את הסיכויים אל מול הסיכונים באופן שמישיר תביא 2024 מבט אל המציאות, בתקווה ששנת איתה עשייה ברוכה. יחד איתכם אנו נושאים תפילה לשובם במהרה של כל השבויים והנעדרים, לחזרתם בשלום של כלל אנשי כוחות הביטחון ולהחלמתם המלאה

של הפצועים. קריאה נעימה.

"במקום שבו אין אנשים, השתדל להיות איש. ובמקום שיש אנשים – הֱיֵה ראשון". מוקדש לזכרו של גלעד ניצן הי"ד שנפל בקרב גבורה בעזה. יהי זכרו ברוך.

עורך ראשי: איתי רותם עריכת תוכן: אודי שישון, כרמית ספיר ויץ ניהול פרויקט: הדסה גרינברג יעקב עיצוב: marketing@rubycapital.com : ליצירת קשר

* המידע הכלול במגזין הוא מידע כללי ומתומצת ולצרכים אינפורמטיביים בלבד למועד בו הוא נכתב, ומטבע הדברים אינו מקיף את כל יריעת העניינים הנדונים בו. המידע במגזין מובא ועל סמך הערכות, מידע פומבי, אומדנים וכד' AS-IS כמו שהוא ואין להסתמך עליו בצורה כלשהי באין אם כמצג, הצהרה או בכל אופן אחר ועורך המגזין אינו אחראי למהימנות המידע המפורט במגזין, לשלמותו, לדיוק הנתונים בו ולנכונותם. האמור במגזין זה אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ כלכלי, ייעוץ חשבונאי, ייעוץ מיסויי ו/או הזמנה לרכוש ו/או למכור ניירות ערך ו/או נכסים ו/או מכשירים פיננסיים, סחירים ו/או שאינם סחירים ו/או בכל השקעה אחרת ("נכסים"), הנזכרים בו, וכן אינו מהווה הצעה למתן אשראי ו/או הצעה למתן שירותים פיננסיים, ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לקבל על סמך סקירה זו החלטות השקעה כלשהן.

2

פורצים קדימה אם בהסתמך על ניסיון העבר ובהנחה שלא תהיה התלקחות ביטחונית בזירה הצפונית, האם הקיץ הקרוב צופן לשוק הנדל"ן קאמבק אמיתי?

יעקב ניצן

מנכ"ל ושותף, רובי קפיטל

3

- שלום ולא להתראות. 2023 העלאות הריבית שהחלו עוד שנה קודם לכן הרחיקו את משקי הבית מאגפי המשכנתאות בבנקים, ובמקביל פגעו ביזמים לא זהירים שמינפו את פעילותם יתר על המידה בשנות הריבית האפסית. מכרזי קרקעות רבים נכשלו באין מציעים, ורמ"י מיעטה לפרסם מכרזים חדשים, לרבות כאלה שיועדו לשכירות ארוכת טווח. הבעירה החברתית שפשטה במדינה בעקבות מהלכי הממשלה לקידום הרפורמה המשפטית תרמה גם היא לתחושת אי היציבות במשק - גורם בעל השפעה מכרעת על חדוות הפעילות בשוק הנדל"ן. אל מול אלף יחידות הדיור 60 מיעוט המכירות, נחצה רף המוכנות לקנייה אצל הקבלנים – שיא של כל הזמנים. המלחמה שפרצה בסוף השנה סיפקה את אקורד הסיום לשנה מטורפת, כשהביאה למחסור חמור בכוח אדם בענף הבנייה ופגעה בהכנסותיהם של מאות אלפי בתי אב. לכל ברור גם שאת השפעותיה הכלכליות הרחבות של המלחמה טרם ראינו במלואן. ולמרות זאת, השוק מציג מה שבמבט ראשון נראה כאנומליה: על אף כל הגורמים שמנינו, שאמורים היו להביא לצלילת מחירים בשוק הנדל"ן, מדד מחירי הדירות של הלמ"ס הציג עד כה ירידות קלות בלבד, של . זאת כשבמקביל, הבורסה מפגינה חוסן 1.5%- פחות מ מרשים וגם שער השקל חזר לעלות אחרי שהתרסק מיד אחרי השבעה באוקטובר. איך בכל זאת ניתן להסביר את התופעה המשונה הזו, ומה היא מלמדת על הצפוי לשוק ?2024 הנדל"ן ב הירידה הנסתרת אף שהדבר לא משתקף במחירי הרכישה האבסולוטיים (אלה המדווחים לרשות המסים), מחירי הנדל"ן אכן חוו ירידה משמעותית בחודשים האחרונים, וביתר שאת מאז תחילת המלחמה. אם מגלמים בעסקאות את ההנחות שנתנו הקבלנים לרוכשים ואת תנאי הרכישה המיטביים במסגרתם הם מממנים לרוכשים את ריביות היתרה, וכן את ספיגת המדדים שצפויה להגיע בהיוון בשנה עד גמר הפרויקטים, הרי שכל אלה 3%- פשוט לכ .8%-5% מסתכמים לירידות מחירים של אסביר באמצעות דוגמה: כשקבלן מעניק לרוכש את ממחיר 20%-10% האפשרות לבצע תשלום ראשוני של הדירה, ואת היתרה לשלם רק במועד האכלוס, הוא למעשה חוסך לו את עלויות הריבית על המשכנתה .5%- לאורך תקופת הבנייה. ריבית זו עומדת כיום על כ לכן, אם הקבלן נושא בה במשך מחצית מתקופת הבנייה, נניח לפרק זמן של שנה וחצי, הרי שהדבר .5%- משתקף בהנחה לרוכש בשיעור של למעלה מ

4

פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה מגלם גם הוא הנחה עבור רוכשי הדירות. כיום, מחצית מיתרת התשלום על דירת מגורים צמודה למדד זה. נניח ממנו 40%- ממחיר הדירה, ו 20% שרוכש שילם צמודים למדד התשומות. אם ניקח את את אותו פרויקט שבנייתו אורכת שלוש שנים, הרי שהפטור מהצמדה נוספים ממחיר הדירה. 2.4% חוסך לרוכש כעוף החול אחרי שהראינו כי מחירי הדירות בהחלט הושפעו ממצב השוק, מגיעה השאלה המתבקשת: האם ירידות המחירים האלה יאריכו ימים? ואולי הן בכלל יעמיקו? ובכן, נראה שההפך הוא הנכון. שכשבוחנים מלחמות ואירועי קיצון קודמים, רואים שהשוק ידע להתאושש מהם היטב – כארבעה עד שישה חודשים אחרי האירוע. כלומר, אם להסתמך על ניסיון העבר, ובהנחה שלא תהיה התלקחות ביטחונית בזירה הצפונית,

הכמעט מוחלט מאז תחילת המלחמה, גל הביקושים האדיר שיהיה כאן עשוי לפגוש היצע דיור דל, שגם מלאי הדירות הקיים יהיה רחוק מלספק לו מענה. דלות ההיצע הזו תוביל באופן טבעי לעליית מחירי הנדל"ן, ולהתעצמות משבר הדיור. על המדינה ומוסדות התכנון להפנים את חומרת המשבר הצפוי, ויפה שעה אחת קודם. עליהם להניע את השוק בכל הכלים העומדים לרשותם, ולא לרסן אותו באמצעות העלאת מס הרכישה, למשל. משרדי הממשלה צריכים לתת עדיפות עליונה לקידום פרויקטים תקועים בצנרת, להקצאת קרקעות לבנייה ולפרסום מכרזים חדשים. “כלי המאקרו" האלה חשובים מאין כמותם, וככל שישקיעו בהם יותר היום, כך המחסור שנחוש בשנים הבאות יהיה אמנם כואב, אבל פחות. היזמים, יהיו חייבים להתנהל בזהירות מירבית. בשונה ממחירי הדירות, בשווי הקרקעות ההאטה בשוק ניכרת היטב. ברחובות למשל, מחירי הקרקע

במכרזים נעו לפני כשנה וחצי באזור המיליון שקל ליחידה, 500 ואילו כיום הם נעים סביב אלף שקל בלבד. דוגמה נוספת לכך היא מכרזי רשות מקרקעי ישראל בקרית אתא שנסגרו ללא מציעים בתחילת השנה הנוכחית, נחתמו 2023 בעוד שבאמצע מכרזים באזורים סמוכים בכ- אלף שקל ליחידה, ובשנת 350 אלף שקל. 500- – בכ 2021 מציאות זו, בה יזמים לא באמת יודעים מה שווי הנכס שיש להם ביד, שכן הערכות השווי דינמיות ומשתנות תדיר, תקשה עליהם לפעול ולקבל מימון, לפחות עד התייצבותו של השוק.

הרי שהקיץ הקרוב צופן לשוק הנדל"ן המקומי קאמבק אמיתי. הורדת הריבית היתה סנונית ראשונה לכך, ולאור התייצבות האינפלציה אנו צפויים לראות הורדות ריבית נוספות במהלך השנה הקרובה. יודגש כי אף אם תהיה 2024 הריבית הממוצעת ב מעט גבוהה יותר מזו שהיתה אשתקד – ולדעתי כך יהיה – הרי שעצם מגמת הירידה צפויה להפיח רוח רעננה במפרשי שוק הנדל"ן ולהניע את השחקנים בו להגדיל את היקף פעילותם, יזמים ורוכשים כאחד. ניקח לשם המחשה משק בית

ניקח לשם המחשה משק בית שנוטל משכנתה. כשליש ממנה הוא בריבית קבועה, וזו נגזרת במידה רבה ממגמת הריבית הכללית במשק. כלומר, ככל שהריבית נמצאת במגמת ירידה, כך הריביות שיקבלו הלווים יהיו טובות יותר. בדומה, צפי להורדות ריבית ידחוף יזמים לגשת שוב למכרזי קרקעות, ואת הבנקים להעניק להם תנאי הלוואות נוחים יותר

שנוטל משכנתה. כשליש ממנה הוא בריבית קבועה, וזו נגזרת במידה רבה ממגמת הריבית הכללית במשק. כלומר, ככל שהריבית נמצאת במגמת ירידה, כך הריביות שיקבלו הלווים יהיו טובות יותר. בדומה, צפי להורדות ריבית ידחוף יזמים לגשת שוב למכרזי קרקעות, ואת הבנקים להעניק להם תנאי הלוואות נוחים יותר. האתגר הגדול "המירוץ המחודש לדירה" והתגברות הצריכה הם אולי סימן טוב לכלכלה הישראלית, אבל בטווח הזמן הקצר-בינוני הם יעמידו את שוק הנדל"ן בפני אתגר לא פשוט. לאור ההאטה הממושכת בפעילות והקיפאון

ייתכן שהתשובה לכך מבחינת היזמים טמונה בהטמעת אפיקי פעילות שאינם צורכים אשראי או הון כבד, דוגמת התחדשות עירונית ופינוי-בינוי. לא בכדי מי ששרדו את שנת השפל האחרונה, הן בין השאר אותן חברות ש"אגרו שומנים" בפרויקטים מסוגים אלה, ומחזיקות כיום בצבר דירות עתידי נרחב. פוטנציאל ההכנסות הזה מבטיח להן שהן תוכלנה להמשיך לשרוד גם בחודשים הבאים, עד שהשוק ישוב לאיתנו. נראה שבסערות הפוקדות את ארצנו, על כולנו לפעול יחד לצורך יצירת איזון מותאם ונכון לשוק הנדל"ן הישראלי, הן מקבלי ההחלטות, בנק ישראל והעומד בראשו, וגם אנו, גופי המימון והיזמים.

5

לפני עלות השחר כיצד אפשר להתחזק ולצמוח מתוך המשבר שפוקד אותנו?

6

גרשון שפירא

מנכ"ל משותף ברובי קפיטל וממייסדי החברה

מלחמת "חרבות ברזל" שפרצה בשבעה באוקטובר היא מאורע מטלטל ומתמשך הכרוך באינספור אבדות, כאב גדול, קשיים ואתגרים. בצד ההבנה שעלינו להמשיך בבניית הארץ והמדינה, עלינו לשאול את עצמנו שאלה עיקרית אחת: מהם הערכים והכלים שעלינו כמנהלים לשמור עליהם?

שקיפות גם כאשר עסקאות נדחות על ידינו, הדבר מוסבר לפונה באופן שקוף ופתוח. באופן דומה, כשאנו מזהים עסקה טובה עם חסמים שניתן להסיר, איננו חוששים "ללכלך את הידיים" ולהיכנס לעובי הקורה, תוך מתן ייעוץ מלא ללקוח ומציאת פתרונות ייחודיים עבורו. כך, אנו מאמינים, הערך שאנחנו מביאים ללקוח בא לידי ביטוי בצורה הטובה ביותר. צוות אין תחליף לבחירת האנשים הנכונים שיעבדו איתך ויעזרו לך להגיע ליעדיך. אנחנו גאים בכך שהעובד הראשון שגייסנו, עומר אלפרן, הוא שותף בחברה היום. יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בחברה, הוא אחד המומחים הגדולים בתחום מימון הנדל"ן בישראל. השילוב בין התרבות העסקית הבינלאומית שהבאנו המייסדים מארה"ב וקנדה, לבין היזמות והתבונה הישראלית של שותפינו המקומיים, היא מהחוזקות העיקריות של רובי קפיטל בסביבה התחרותית שבה היא פועלת. דינמיות חברה צריכה לשאוף באופן עקבי ללמוד ולהשתפר, בין השאר מתוך הבנה שתחום מימון הנדל"ן הוא זירה דינמית שמשתכללת בהתאם לסביבה הכלכלית ולשינויים הטכנולוגיים. בינתיים, אנחנו שואבים מלקוחותינו כיום הם 80%- עידוד מהעובדה שכ לקוחות חוזרים על אף הצרכים המשתנים של כל אחד מהם. מבחינתנו, זו הסיבה הטובה ביותר להמשיך לקום כל בוקר – ולחפש את הפרויקט הבא.

ענווה לפני יותר מעשור, החלטתי יחד עם שותפיי העסקיים להיכנס לתחום ההשקעות בנדל"ן. לרשותנו עמד ניסיון רב בעולמות ההייטק, המימון והסחר הגלובלי. לכן, אף שלא הכרתי מקרוב את המערכת הבנקאית והמוסדית בישראל או את קהילת הנדל"ן שלה, הייתי בטוח שעם בניית היסודות הנכונים אין סיבה שלא נצליח. העסקה הראשונה שסגרנו עם יזם בישראל הבהירה לנו שאיננו מכירים לעומק את השוק המקומי. ימים שלמים של שיחות שכנוע עם מנהל בכיר מהבנק ונעילת הכסף שהיה אמור לשמש אותנו לעסקה, לרבות ריבית שנאלצנו לשאת בה עבור היזם על מנת לעמוד במילתנו, הבהירו לנו שיש לנו הרבה מה ללמוד. בנוסף, הייתה זו מבחינתנו קריאה לדגל: הבנו שענף הנדל"ן הישראלי זקוק לחברת מימון והשקעות עם שונה. DNA נאמנות העובדה שההון הפרטי שלנו, מייסדי החברה, הוא עד היום חלק מההון המושקע בפרויקטים, מבטיח בעיני שותפינו הפיננסיים את מחויבותנו המלאה לפרויקטים המושקעים ואת אמונתנו בהצלחתם. אורך רוח ברובי קפיטל פועלות ועדות אשראי והשקעות מסודרות וקבועות, עם אנשים מתוך החברה ומחוצה לה. לעיתים הדיונים על כל עסקה יכולים להתארך, אך למדנו שרק כך אפשר להתקדם. חברה עסקית שרוצה לגדול ולהשתפר באופן קבוע חייבת לקבל את הביקורות ולצמוח מהן.

7

מחנק האשראי מדוע לא יהיה מחנק אשראי במשק הישראלי גם אם המלחמה לא תסתיים בקרוב?

פרופ' ליאו ליידרמן

היועץ הכלכלי הראשי של בנק הפועלים

יתרות אשראי למגזר העסקי מהבנקים שיעור שינוי, חודש לעומת מקבילו אשתקד

בשבעה באוקטובר המשק הכלכלי הישראלי ככלל וענף הנדל"ן בפרט נכנסו לתקופת אי ודאות קשה שהזכירה במידת מה את פרוץ משבר הקורונה והקיפאון שיצר בכלכלה הישראלית. ככל שחלפו השבועות, המשק הוכיח את חוסנו וניתן לומר שכלכלת ישראל פיתחה "שגרת מלחמה". ככל שהמלחמה תסתיים מהר יותר, כך ענף הבנייה יחזור לנורמליות מוקדם יותר. אמנם בטווח הקצר קיים הסיכון שקבלנים בינוניים או קטנים יקלעו לקשיי נזילות, אבל המערכת כולה היא חזקה ורבים הגורמים העסקיים העוסקים במיפוי הזדמנויות ליום שאחרי המלחמה. כבר בחודש דצמבר ראינו עלייה משמעותית בפעילות הענף ביחס לאוקטובר ונובמבר. אחרי המלחמה צפויה תנופת פיתוח ושיקום, במקביל לאפשרות של גידול במספר העולים לארץ לצד הביקוש הנגזר מהגידול הדמוגרפי בישראל. סקטור ההשקעות מהתוצר במשק. 14% - בבנייה מהווה היום קרוב ל מדובר בענף שגם משפיע רבות על ענפים אחרים. אני מקווה שהממשלה תבין שיש כאן ענף עם פוטנציאל להיות מנוע מצוין לצמיחה ותעסוקה. כאשר מסתכלים על היקפי האשראי בענף הנדל"ן, אנחנו רואים התמתנות בשיעורי הגידול. זוהי ירידה לפני המלחמה, על רקע 2023 שהתחילה בתחילת

25.0%

20.0%

15.0%

10.0%

5.0%

0%

-5.0%

-10.0%

1-13

1-13

1-18

1-23

5-21

2-15

7-15

3-17

6-13

5-16

8-17

3-22

6-18

9-19

4-19

9-14

8-22

6-23

4-14

2-20

7-20

11-23

12-15

10-21

10-16

העלייה בריבית ואי הוודאות שנוצרה במשק בעקבות הרפורמה המשפטית. עם זאת, חשוב להבהיר שאין ולא יהיה מחנק אשראי במשק הישראלי גם אם המלחמה לא תסתיים בקרוב. שוק הכספים מאופיין ברמת נזילות גבוהה, והאשראים הבנקאיים והחוץ בנקאיים ערוכים

8

פרופ' ליאו ליידרמן בכנס שערכה רובי קפיטל למנהלי כספים. צילום: כפיר סיוון

שגרת מלחמה למרות האופטימיות בטווח הקצר, החסם המשמעותי והדומיננטי בענף הבינוי והשיכון הוא המחסור בעובדים על רקע יציאתם 80,000 - מהשוק של כ עובדים פלסטינים. כרגע אין צפי שהעובדים הפלסטינים יחזרו לפחות בשנה או בשנתיים הקרובות אך נעשים

יתרות אשראי למגזר העסקי מכל המלווים שיעור שינוי, חודש לעומת מקבילו אשתקד

28.0%

ככל שחלפו השבועות, המשק הוכיח את חוסנו וניתן לומר שכלכלת ישראל פיתחה "שגרת מלחמה"

23.0%

18.0%

13.0%

8.0%

3.0%

מאמצים של הממשלה והתאחדות הקבלנים להבאת עובדים מחו"ל, בעיקר מהודו וסרי לנקה. גורמים המעורבים בתהליך מעריכים שקיים סיכוי סביר 50,000- שלקראת סוף השנה נראה כאן תוספת של כ עובדים ממקומות אלה. בנושא מחירי הדיור, נכון להיום מחירי הדיור במומנטום של ירידה מסוימת, כולל ההטבות שקבלנים נותנים על מנת למשוך רוכשים, אבל הצפי שלי הוא שלקראת המחצית השנייה של השנה עשויה להגיע התאוששות מסוימת במחירים.

-2.0%

-7.0%

1-13

3-21

2-17

5-15

8-13

7-16

9-17

3-14

5-22

6-19

7-23

4-18

1-20

8-20

11-18

12-15

12-22

10-21

10-14

למימון של פרויקטים אטרקטיביים, הכול במידת הזהירות וניהול הסיכונים המתאימים. אני מעריך שלאחר המתנה קצרה, בנק ישראל ימשיך 2024 להוריד את הריבית במהלך השנה, ובסוף שנת לשנה. 3.8% ריבית בנק ישראל תעמוד בסביבה של

9

בחדר הניתוח

מיליארד שקל, זהו גובה החוב הסחיר המשויך 20 כ- מיליארד 5 לענף הנדל"ן היזמי למגורים, מתוכו כ-

. 2025 צריכים להיפרע עד סוף שנת האם אפשר להתגבר על משבר הנזילות בשוק הנדל"ן למגורים?

ובמקביל מייצרת תזרים "תקוע" בדמות עודפים כלואים בפרויקטים. כלומר, קיים כיום מספר גבוה של פרויקטים בשלבי ביצוע ומכירות מתקדמים אשר העודפים שלהם כלואים בתוך הפרויקט ואינם ניתנים לשחרור ע"י הגוף המממן. זאת בשל צריכת אשראי מוגברת לאור תנאי המכירות, המאפשרים תשלום נמוך בעת החתימה. למעשה, כאשר תנאי התשלום הם "שלם מעט היום, ואת הרוב בסוף", היזם מממן את מרבית עלויות ההקמה מאשראי ולא מתקבולי רוכשים. העודפים הכלואים הללו הם למעשה תזרים שעליו בנו היזמים בתור הון שישוחרר ע"י הגוף המממן, טרם סיום הפרויקט, לטובת קידום פרויקטים נוספים. כאשר היזם אינו פוגש את התזרים שציפה לקבל לצורך ניהול, קידום ופיתוח צבר הפרויקטים שלו – הוא ניצב בפני שוקת שבורה. לפי בדיקה שערכנו לאחרונה במחלקה הכלכלית של החברה, החוב הסחיר המשויך לענף הנדל"ן היזמי מיליארד שקל, 20 למגורים בישראל מסתכם בכ- מיליארד שקל מיועדים להיפרע עד סוף 5- מתוכם כ . הבדיקה נערכה באמצעות בחינת כל 2025 שנת סדרות האג"ח הסחירות בבורסה הישראלית בענף הנדל"ן היזמי למגורים ובחינת מועדי הפירעון.

יובל רודריג

מנהל השקעות חוב, רובי קפיטל

ענף הנדל"ן בישראל חווה טלטלה שהחלה באפריל עם תחילת מגמת העלאות הריבית ע"י בנק 2022 ישראל, כשאר הבנקים המרכזיים בעולם. נוסף על כך, חוסר הוודאות שיצר המאבק החברתי והפוליטי סביב הרפורמה המשפטית ופרוץ המלחמה באוקטובר – כל אלה יחד הביאו לשיתוק כמעט מוחלט 2023 בצד המכירות. היקף וקצב המכירות צנחו בחדות, ותנאי התשלום של אלו שמתבצעות אינן מיטיבות עם היזם. הרוכש משלם סכום ראשוני נמוך ואת היתרה רק לקראת שלב האכלוס. תופעה זו הביאה לצריכת אשראי מוגברת ע"י היזמים, וכפועל יוצא מכך לרגישות גבוהה יותר בעלויות המימון וברווחיות העיסקה. התוצאה היא פגיעה כפולה ביזמים: הרווחיות נשחקת

10

נבואה שמגשימה את עצמה עד לאחרונה, היינו עדים לכך שתיאבון הסיכון והחשיפה לנדל"ן ירדו בצורה רוחבית בכל השוק – החל מהגופים המוסדיים וכלה במשקיעים הפרטיים. הדבר בא לידי ביטוי בירידת מחירים בשוק הסחיר ובעלייה בתשואות של איגרות החוב. כידוע, חוב (לרוב) לא פורעים אלא מגלגלים – ולכן ישנה

בידיעה שהמחזוריות שמאפיינת את השוק תשתנה בטווח הזמן הקצר-בינוני. ואכן, נראה שהשוק ניצב לקראת מפנה. בסוף הכל פסיכולוגיה. אי הוודאות שאפיינה את השוק מתפוגגת אט אט, וישנה מגמה ברורה של הפחתות ריבית באופק. כפי הנראה, הרפורמה המשפטית לא תעבור בקונסטלציה שתוכננה. לצד זה, יש מחסור

וצורך אמיתי בדיור. אפשר לומר בזהירות שאנו עדים להתעוררות מחודשת מצד הרוכשים. כמובן שהדבר יכול להתהפך בן רגע, לדוגמה במקרה של הסלמה קשה בגזרה הצפונית. לאחרונה נגיד בנק ישראל ציין בוועדת הכספים כי מחירי הדירות עשויים לעלות במחצית השנייה של השנה. מרגע

משמעות אדירה להיקפי החוב שעתיד להיפרע בתקופה הקרובה. בשבועות האחרונים אנו עדים להתעוררות בשוק הסחיר. חברות רבות בענף פנו לגיוס חוב, ביניהן: אלמוגים, אזורים, עמרם אברהם ועוד. עם זאת, להערכתנו, השוק טרם שינה כיוון באופן מובהק, לראיה, התשואות עדיין יחסית גבוהות בראייה היסטורית.

ברבעון האחרון אנו עדים להתעוררות בשוק הסחיר. חברות רבות בענף פנו לגיוס חוב. להערכתנו, השוק טרם שינה כיוון באופן מובהק, לראיה, התשואות עדיין יחסית גבוהות בראייה היסטורית

אמירת הדברים, הנגיד נתן למעשה לגיטימציה לעלייה במחירי הדיור. כך קרה עם האמירה של אביגדור , שהתריע בזמן שכיהן כשר האוצר 2021 ליברמן בשנת . אמר וצדק. לזה 7%- על כך שמחירי הדירות יעלו ב קוראים "נבואה שמגשימה את עצמה".

יזמים רבים אשר מבינים את המשמעות האדירה בגיוס חוב לתקופה ארוכה בעלות קבועה גבוהה ובחוסר גמישות כמעט מוחלטת - פונים לשוק הלא סחיר אשר מציע חלופה גמישה, זולה וראויה לשוק הסחיר

11

יצירתיות פיננסית כיצד יזמי התחדשות ההתחדשות העירונית יכולים לשרוד בסביבת השוק הנוכחית?

מיקי ברגר

סמנכ"ל ליווי פיננסי, רובי קפיטל

תכנונם הם עמלו במשך שנים. כיצד בכל זאת יזמי ההתחדשות העירונית יכולים לשרוד בסביבת השוק הנוכחית? הגמישים לחזית עד לא מכבר יזמי הנדל"ן בכלל והעוסקים בתחום ההתחדשות העירונית בפרט, התמודדו עם דיסוננס: מצד אחד, הרצון למכור כמה שיותר דירות בפריסייל, ומצד שני, הנטייה לדחות את המכירות לשלבים המתקדמים יותר בפרויקט, כאשר מחיר השוק של הדירות עשוי להיות גבוה יותר. כיום המציאות שונה. בסביבת הריבית הנוכחית, וכשברור לכל כי מחירי כפי שקרה 20%- הדירות לא יזנקו בשנה הקרובה ב , על היזמים “להחליף דיסקט" ולהפנים: טובה 2021 ב ציפור אחת ביד משתיים על העץ. בשפת הנדל"ן: מוטב למכור דירות היום, וכמה שיותר, גם במחיר של רווחיות נמוכה יותר מזו שקיוו לה בתחילת הדרך. אחרי הכל, בתקופה שבה הכסף יקר, גם הערך של הורדת הסיכון הוא משמעותי הרבה יותר. אחרי שהבנו מה צריכה להיות המטרה הראשית, נעבור לפרקטיקה: איך למכור דירות בשוק עומד? ניצול הכלי הבנקאי יזמים רבים מבקשים להקל על רוכשים פוטנציאליים ולדרוש מהם בתחילת הדרך חלק קטן מסכום המכירה

העלאות הריבית במהלך השנה החולפת והמלחמה שפרצה בסופה האטו במידה ניכרת את הפעילות בשוק הנדל"ן והציבו את יזמי ההתחדשות העירונית מול אתגרי מימון מורכבים: מצד אחד, הם נדרשים לספק לגופי האשראי מנה גדושה יותר של מכירות מוקדמות (פריסייל) שתבטיח כי יעמדו בעלויות המימון הגבוהות וייהנו מהתזרים הדרוש לביצוע הפרויקט. מצד שני, הם פועלים בשוק שבו המכירות נמצאות בשפל לאורך שנים. אל מול תנועת המלקחיים הכואבת הזו נאלצים היזמים להעניק הנחות משמעותיות לרוכשים או הטבות אחרות הקשורות בתנאי הרכישה או המיסוי. עבור רבים מהם, בעיקר אלה החסרים עתודות מזומנים, מצב זה אינו יכול להאריך ימים וביניהם יש מי שניצבים כיום מול סכנה של ממש באשר להמשך פעילותם. המחסור החמור בכוח האדם בענף הבנייה כתוצאה ישירה של המלחמה בדרום והמצב הביטחוני הנפיץ החמירו את מצבם של השחקנים בשוק. משמעותו המיידית היא התארכות הפרויקטים למשך פרק זמן לא ידוע. מטבע הדברים, התפתחות זו הביאה גם לגידול בעלויות הביצוע שכן התחרות על עובדי הבניין מתעצמת ואלו דורשים שכר גבוה יותר, ואף לגידול בעלויות המימון. במציאות כה מעורערת, יזמים נדרשים למקוריות רבה על מנת להשאיר את ראשיהם מעל המים, לרוב באופן ששוחק את רווחיות הפרויקטים שעל

12

בחירה מוקפדת של גופי המימון במציאות הקיימת בענפי הנדל"ן והבנייה, בה פרויקטים רבים מתארכים ומתייקרים, יזמים רבים מוצאים עצמם מסתכנים במצב של הפרת הסכם, מול הרוכשים ומול גופי המימון כאחד. לכן יש חשיבות יתרה בבחירה מושכלת בגוף המימון שאיתו בוחרים לצאת למסע. לצד גופי מימון המשיתים קנסות על כל איחור והפרה, ולו הקטנים ביותר, ישנן חברות אשראי שבתקופה זו

הכולל. פרקטיקה זו מעלה שאלות באשר ליכולתם של אותם יזמים לממן את שלב הביצוע. הפתרון במקרה זה מגיע מכיוון בלתי צפוי: הבנקים למשכנתאות. אלה מעניקים הלוואות היוון באופן שהופך אותם עצמם למי שנושאים בעלויות הגישור הזה. גופי המימון החוץ בנקאי החזקים טווים שיתופי פעולה עם הבנקים הגדולים הפועלים בענף המשכנתאות ומשיגים ללקוחותיהם הסדרי הלוואה בתנאים מיטיבים. כך, כשהיזם יוצא למכירה מוקדמת של הדירות בפרויקט, הוא יכול להציע

בוחרות כמדיניות שלא לעמוד מול לקוחותיהן על קוצו של יו״ד, ולבחון כל מקרה לגופו. הודות לכך יזמים המשרתים בימים אלה במילואים, למשל, יכולים לזכות להבנה ולשיתוף פעולה במקרה הצורך מצד הגוף המממן את פעילותם, לבטח אם קיימת בין הצדדים הערכה הדדית והיכרות ממושכת. מובן שבהשוואה לבנקים, לגופי המימון החוץ-בנקאיים יש יותר גמישות במקרים בהם צריך לסטות

לרוכשים הפוטנציאליים עסקה 20%-15% שבמסגרתה הם יעמידו בלבד מההון העצמי שלהם, כשאת יתרת התזרים לצורך ביצוע הפרויקט יעמיד הבנק. עסקה משולשת זו יוצרת מצב אופטימלי לכל הצדדים המעורבים: הרוכשים נמנעים מלקחת על עצמם הוצאות מימון משמעותיות במהלך חיי הפרויקט, ונהנים מסבסוד מלא של הריבית בתקופה

יזמים רבים מוצאים עצמם מסתכנים במצב של הפרת הסכם, מול הרוכשים ומול גופי המימון כאחד. לכן יש חשיבות יתרה בבחירה מושכלת בגוף המימון שאיתו בוחרים לצאת למסע

זו והבנקים נהנים משטף של לווים חדשים בימים שבהם אגפי המשכנתאות ריקים. היזמים, מצידם, זוכים בכלי שיווקי חזק ויעיל מחד, ומבטיחים לעצמם תזרים שוטף במהלך כל חיי הפרויקט מאידך. בנוסף, הריבית על משכנתה נמוכה משמעותית מזו של כל הלוואה אחרת שהם היו נוטלים בשוק הפרטי.

מעט מהמדיניות הרשמית ולבוא לקראת הלקוחות, אם זה בדרישת ההון העצמי או בשיעור המכירות המוקדמות. מכל מקום, מבחינת היזמים עצמם, ברור שאין פתרון קסם, זולת בחינה קפדנית של גוף המימון אותו הם בוחרים, והיכרות מעמיקה כמה שיותר עם האנשים שעומדים מאחוריו.

13

דיבור צפוף מגמת הציפוף במרכז הארץ תימשך ותתעצם בשנים הבאות. אדר' ערן וקסלר, מהנדס העיר בני ברק, מצביע על הפתרונות היצירתיים של העיר הצפופה בישראל

אדר׳ ערן וקסלר

מהנדס העיר בני ברק

בני ברק היא העיר הצפופה בארץ ואחת מעשר הערים הצפופות בעולם. מדובר אמנם בעיר בלתי שגרתית, אך כזו שבמובנים מסוימים מסמנת את העתיד של גוש דן כולו: שטח אורבני רצוף ורחב ממדים. שנה את כל 20 מבחינת צפיפות, בני ברק מקדימה ב ערי המרכז. בכל קילומטר רבוע בעיר חיים בממוצע אלף תושבים. לצורך ההשוואה, בגבעתיים, 30 יותר מ- אלף תושבים לקמ”ר. 20 סגנית האלופה, מתגוררים כ הפער המשמעותי בין שתי הערים, שמתאפיינות בבנייה מרקמית לגובה של ארבע עד שמונה קומות, נובע ממספר הילדים הגבוה למשק בית בבני ברק. ברור לכולנו שמגמת הציפוף במרכז הארץ תימשך ותתעצם בשנים הקרובות, כשקצב השינויים מכתיב לנו חשיבה בגדול: יש לסגל תפיסה של תכנון להמונים בראייה מתכללת ותוך שימור האיכויות הקיימות. במה בני ברק היא ה”ראשונה לציון” בהתמודדות עם הצפיפות? על שאלה זו אפשר להשיב באמצעות בחינת המענה שניתן על ידי העירייה למוסדות חינוך שבפיקוח משרד החינוך, שכן כמות מוסדות החינוך הפרטיים בעיר (מרביתם על שטחים פרטיים) גבוהה משמעותית ממספר המוסדות העירוניים.

14

בבני ברק פועל מספר עצום של מוסדות חינוך בהפרדה בין בנים לבנות. לכל זרם חרדי מוסדות משלו, כך שקיים ביקוש אדיר לשטחים ציבוריים אל מול מחסור בקרקע ציבורית. מהצד השני, המדינה לא יודעת איך להתמודד עם צורכי החינוך של הציבור החרדי בכלל ובבני ברק בפרט בשל הצפיפות והמחסור בקרקע ציבורית פנויה. המפתחות והתקנים של המדינה להיקף מוסדות הציבור בשכונת מגורים הם אחידים ולא מותאמים לאוכלוסייה החרדית. עירייה פורצת דרך בני ברק הייתה הראשונה שהנהיגה עירוב שימושים של שטחי ציבור בבנייני המגורים, כששילבה במסגרת שטח ציבורי בנוי בקומת הקרקע. 38 כל פרויקט תמ”א זה קרה כבר לפני עשור, בזמן שראש העירייה היה ח”כ יעקב אשר, המכהן כיום כיו”ר ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת. סיפור שסיפרה לי עובדת ותיקה במינהל ההנדסה ממחיש מדוע כל בניין חדש בבני ברק מצדיק שטח היא ובעלה נכנסו כזוג צעיר, יחד 70 ציבורי: בשנות ה עם עוד משפחות צעירות, לגור בבניין חדש בן ארבע ילדים. 100 קומות. תוך עשור היו בבניין לא פחות מ היום אנחנו דורשים שיהיה גן ילדים בקומת הקרקע בכל בניין מגורים חדש. הגן נרשם בבעלות העירייה, כשהוא כולל חצר צמודה ועומד בתקני משרד החינוך. גנים שכבר פועלים 50- ברחבי העיר יש לנו יותר מ בשלבי אכלוס. מעבר לכך יש 10 בתצורה הזו, ועוד כ- גנים שנמצאים בהליכי רישוי במסגרת המתווה 100 עוד הזה, חלק גדול מהם ממוקמים בשכונה הצפונית החדשה. בהקשר הזה קיים מתח מתמיד מול היזמים, שמעוניינים למקם בקומת הקרקע דירות גן. אנו מצידנו מתעקשים על גני ילדים איכותיים בשטח תקני ועם חצר

בני ברק. צילום: עיריית בני ברק

השכונה מתוכנן לאכלס שני מקבצים נפרדים של בתי ספר יסודיים: ארבעה בתי ספר לבנים וארבעה לבנות, כשכל אחד מהם חולק חצר משותפת ובניין מנהלה משותף. לטובת עמידה בתקנים של משרד החינוך מתייחסים גם לקומות עמודים מפולשות ולשטח הגג כחלק משטח החצר. בממוצע, מגרש כל בית ספר מתפרש על פני כשני דונמים בלבד. זהו נתון תקדימי, וכפי שנוהג לומר האחראי על הקמת מבני החינוך בעירייה: “למשרד החינוך לקח שנים, אבל בסוף הם הבינו שכאן צריך לאמץ כלים חדשים”. הייתה כאן יצירתיות של עיריית בני ברק. כשבכל הארץ הותרה בניית בתי ספר במבנים בגובה של שתיים-שלוש קומות, בבני ברק הגיעו כבר בתחילת שנות האלפיים לחמש קומות. מגמה זו התפשטה לשאר המדינה, כשבני ברק שימשה כמעין פיילוט. הבנייה לגובה של מוסדות חינוך כוללת גם עירוב שימושים, כשמתחת לבית הספר מוקמת בהרבה מקרים קומת גני ילדים עם חצרות ולעתים גם בתי כנסת. זהו מעין פרדוקס: החינוך הוא “המגנט” העיקרי

צמודה שהילדים יוכלו לשחק בה. בצפון העיר נבנית שכונה חדשה, איילת השחר, שפיתוחה בוצע בשיתוף פעולה עם רשות מקרקעי ישראל. אכלוס השכונה צפוי להתחיל השנה, אחרי שנפתר משבר מתוקשר מול המדינה לגבי הקמת גשר שמוביל אליה, כשהקרדיט בנושא מגיע לראש העירייה הנבחר, לשעבר

שמושך את האוכלוסייה החרדית לבני ברק, יוצר את הביקוש לחיות בעיר ומגביר את רמת הצפיפות. מצד שני, הצפיפות הגוברת מחייבת תוספת של מוסדות חינוך ומצופפת אותם. כך שזה מזין את זה. לסיכום, העיר בני ברק היא שדה ניסויים אורבני. באותו

העיר בני ברק היא שדה ניסויים אורבני. עיר ייחודית, שלצד אווירת הקדושה היא צפופה ומחייבת את פרנסיה לחדש כל הזמן

האופן שבו הרחבנו בנושא החדשנות במוסדות החינוך, ניתן להצביע על פתרונות ייחודיים בתחומי התחבורה הציבורית, המסחר במפלסים השונים ועוד. כל מי שחווה את רחובותיה הראשיים של בני ברק בשעות הערב והלילה יעיד שזאת עיר ללא הפסקה, שאוכלוסייתה “חיה” את הרחוב. עיר ייחודית, שלצד אווירת הקדושה היא צפופה ושוקקת חיים, ומחייבת את פרנסיה להמציא ולחדש כל הזמן.

מ”מ ראש העירייה ויו”ר הוועדה המקומית הרב חנוך זייברט. זוהי שכונה מודרנית שאמורה להכיל דירות, צמודה לפארק הירקון הבני ברקי 3,000 שנמצא בשלבי הקמה, ועם בריכת השחייה הציבורית הראשונה בעיר, שנחנכה השנה. הצרכים הציבוריים של השכונה עצומים, אף שהיא מרווחת יחסית למרכז העיר. מגרש ציבורי במרכז

15

הקרב על הוועד כולם רוצים התחדשות עירונית, אך בדרך לשם צריך לזכות באמונם של הדיירים. ליווינו את יו״ר נציגות בעלי הדירות בפרויקט מבוקש במרכז הארץ, וחזרנו עם הממצאים כיצד לעשות זאת נכון עלמה שכטר

צילום: רויטרס

שקיפות מהרגע הראשון אם בעבר מרבית פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית נולדו בעקבות פעולה שנקטו יזמים, הרי שבשנים האחרונות יותר ויותר בעלי דירות מתארגנים בעצמם. כך גם היה אצל מיכאל ושכניו. במפגש של ראשי ועדי הבתים של ארבעה בניינים צמודים הוחלט על קיום הצבעה לנציגות בעלי הבתים לקראת פרויקט התחדשות עירונית. זמן קצר לאחר מכן התקיים מכרז לבחירת עו״ד מטעמם, ומכרז נוסף לבחירת מפקח. ואז הגיע הרגע לבחור יזם. מספר בעלי דירות ניסו להתעקש על זהותו של קבלן כזה או אחר שהם מכירים. אחרים ביקשו להתקשר עם יזם אחר כיוון שהוא בן משפחה. אלא שלדברי מיכאל חברי הנציגות הכריעו כבר בתחילת הדרך שהיזם ייבחר אך ורק במכרז. “הסברנו לבעלי הבתים שהליך שקוף ומרובה משתתפים, מבטיח מינימום התנצחויות בעתיד, למשל על זהות בעלי תפקידים, ובהם היזם עצמו. קחו תרחיש לא דמיוני שבעל דירה שלא היה מעורב בתהליך מתחילתו מסיבותיו שלו (ויש כאלה), פתאום מתעורר אחרי תקופה ומתחיל לפקפק במחויבות שלו

לפני מספר שבועות נפרדו מיכאל קליימן ושכניו שנה. 50- מהבניין שבו כמה מהם התגוררו למעלה מ הבאגרים האימתניים המתינו בסבלנות עד שאחרון הנואמים סיים לדבר בטקס הקצר שהתקיים ברחבת החניה, וכשניתן האות החלו לפרק את הקירות, תוך שעשרות סלולריים מנציחים את הרגע. ״מרגש״, זרק מיכאל לבעלי החברה היזמית שמובילה את הפרויקט. ״נכון, אבל זה רק עוד שלב בחיי פרויקט התחדשות עירונית. עכשיו גם צריך להרים פה בניינים״, אמר היזם בחצי חיוך, ומייד הוסיף: ״אל תדאג, אתם בידיים טובות, תקבלו דירה מצוינת, כמו שהבטחנו בתחילת הדרך״ והמשיך בדרכו, לחלק הוראות לעובדיו. כמי שמכהן כיו״ר נציגות בעלי הבתים בפרויקט, הוא בהחלט זוכר כל פרט בדרך, וגם כיצד ומדוע הועדף אותו קבלן על פני אחרים שהתמודדו על ביצוע . אמנם מדובר במקרה 38/2 הפרויקט מסוג תמ״א פרטי ונקודתי, אך נראה כי הוא יכול ללמד רבות על הפעולות והמהלכים שיזמים צריכים לנקוט בהם כדי לזכות בליבם של בעלי הדירות.

16

ליזם. במקרה שבו יזם נבחר במכרז, הקייס של אותו דייר יהיה חלש במיוחד״, אומר מיכאל, שמצביע על חשיבות נוספת לקיום המכרז, דווקא מהצד של היזמים . “לזכייה במכרז קבלנים, גם יש פן שיווקי. “הדיירים הם אלה שבחרו בנו״, מבליטים יזמים שזכו בפרויקטים בדרך זו, ולא בכדי, זה בהחלט מוסיף לרזומה״. כך תדאגו שלא תישארו מחוץ למכרז הקבלנים כחלק ממכרז הקבלנים שקיימו בעלי הדירות, ושאותו ניהל משרד עורכי הדין מטעמם – הועברו מסמכי המכרז לשמונה יזמים. מדוע אותן חברות קיבלו את האפשרות לקחת חלק במכרז? חלקן פועלות בכל הארץ והן בעלות מוניטין טוב. אחרות הן דווקא חברות מקומיות שמאוד מוכרות בעיר שבה מתגוררים הדיירים, וכבר יש להן קבלות בשטח, בדמות פרויקטים של התחדשות עירונית שהתאכלסו, או שנמצאים בביצוע. אין ספק לגבי החשיבות של מוניטין או שם טוב, אבל זה לא הכל. מהזווית של בעלי בתים, אין ידע יוצא דופן לגבי איכות הבנייה של החברות הללו. אפשר לשוחח עם דיירים בפרויקטים שאותן חברות בנו, אבל בפועל מעטים יקדישו לכך זמן. לעצם ההיכרות עם המותג יש חשיבות גדולה. כנראה שלא סתם חברות משקיעות בנושא, וחשוב מצידן לא להפסיק כאן, אלא לנקוט צעדים נוספים, כמו לעמוד בקשר הדוק עם כלל הגורמים בתעשייה. השמות של חלק מהחברות שאליהן פנו בעלי הבתים במסגרת המכרז הוצעו על ידי משרד עורכי הדין ועל ידי המפקח מטעמם. מדוע הם הציעו דווקא אותן? מיכאל לא ידע להגיד, אבל עצם העובדה שאותן חברות נמצאות בתודעה של גורם בעל חשיבות כמו משרד עורכי דין, עשוי לסלול את הדרך, למכרזים שכאלה ולהגדלת צבר הפרויקטים שלכם. שלושה התמודדו, אחד ניצח בנוקאאוט אחרי הפנייה לחברות, שלוש חזרו לדיירים ואמרו שהן מעוניינות לקחת חלק במכרז. בעוד ששתי הצעות היו מפורטות, ונראה כי הושקעו בהן מחשבה הן מבחינת הפרטים, והן מבחינת הנראות (כן, גם לזה יש חשיבות), ההצעה השלישית הייתה דלה. אמנם בהמשך התקיימו מפגשים עם הנציגים של כל שלוש החברות,

חמישה כללים בדרך לליבם של בעלי הבתים בהתחדשות עירונית • התנהגו בשקיפות מקסימלית. • דאגו לכך שמקסימום דיירים יבחרו בחברי הנציגות וביתר אנשי המקצוע. • הישארו בתודעה של אנשי מקצוע ושל תושבים באזורים שחשובים לכם. • חלק ממכרז הקבלנים הוא שואו. התבלטו והדגישו ייחודיות. • הציעו לבעלי הבתים את מקסימום התמורות שביכולתכם להציע.

בכדי שבעלי הדירות יוכלו להתרשם מהם, אך לפחות דייר אחד הביע באוזניי מיכאל תמיהה על הרישול בהגשת ההצעה, דבר שיצר אצלו רושם ראשוני שלילי לגבי החברה. המסר לחברות ברור: תשקיעו בהצעה ובנראות שלכם כבר מהצעד הראשון. כך בעלי הדירות יידעו שאתם רעבים ורציניים. כמובן שלצד הנראות והמסר, גם ההצעה חייבת להיות אטרקטיבית, הן מבחינת התמורות לדיירים, והן מבחינת היקף הפרויקט. מיכאל מספר כי בעוד ששני יזמים הציעו מספר דומה של דירות, לפי מכפיל , יזם אחר (שכמובן לא מכיר את התוכניות 3.2 של דירות יותר. כשאותו 10 האחרות) הציע פרויקט שכולל יזם נשאל על ידי הדיירים לגבי היקף הדירות שהוא מציע, הוא הסביר כי מתחת לכך, הפרויקט צפוי להיות לא כלכלי. אותו יזם קיבל את המספר הנמוך ביותר של קולות במהלך הצבעת הדיירים. כיום, הפרויקט נבנה דירות. 3 לפי מכפיל של אחד ל- : במהלך המכרז חלק מהיזמים הגישו ונקודה אחרונה הצעות משופרות ביחס להצעתם המקורית. אין לדעת אם מדובר בטקטיקה מכוונת, או שבחברה הרגישו שהם עומדים לפספס את המכרז. כך או אחרת, אותם שדרוגים שהוצעו, לימדו על רצינות מצד היזמים, וגם מיכאל משוכנע שלפחות עבור חלק מבעלי הדירות, הם היטו את הכף לטובת החברה שבסופה של דבר ניצחה בנוקאאוט.

במספרים 2023

תוכניות 12 1 פינוי בינוי אלף יח"ד 41 שכוללות בניית קיבלו תוקף

אלף 66.6 דירות יד ראשונה ושנייה נמכרו בכל הארץ ) 2022 לעומת 35% (ירידה של

הוצאו היתרי בנייה דירות 9,000- ל במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ) 2022 לעומת 18% (ירידה של

17

ליווי מלא סגור בשיתוף גופים מוסדיים

השקעות ושותפויות בנדל״ן - קרן ספיר

מימון קבוצות רכישה

מימון טרום היתר בהתחדשות עירונית

כל פתרונות המימון בבית אחד

ש”ח 2

מיליארד ש”ח 14 היקף פעילות מימון (מסגרות מנוהלות)

+30 רשויות מקומיות

+4,400 יחידות דיור

+160 פרויקטים

מיליארד

היקף פעילות נכסים מנוהלים אקויטי

*9236 www.rubycapital.com

אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל | 60786 . רובי אוניקס בע"מ מ.ר | 60785 קבוצת רובי מימון בע"מ מ.ר

18

STAND WITH ISRAEL

לתרומות:

19

RUBYCAPITAL.COM * 9236