נדל"ן מדיה | 25.08.23

25.08.23

נדל"ן מדיה יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית | איציק לוי

בעלת משרד | עו"ד ורו"ח חיה אביסרור שמעוני עו"ד המתמחה בפתרונות מיסוי יצירתיים

המתווך המודרני: "המאסטרו" שדואג שהעסקה תהפוך לטובה ביותר עבור הצדדים

קשישים, זקוקים לשירותי סעד? דעו את זכויותיכם בהתחדשות עירונית

עסקאות של התחדשות עירונית אורכות זמן רב וטומנות בחובן סיכונים רבים וקשיים עד להוצאתן לפועל. בפרויקטים שכאלה, פוגשים לא מעט ספקות והססנות של דיירים מכל שכבות האוכלוסייה כשאחת מהאוכלוסיות היא אוכלוסיית הגיל השלישי. זה לא סוד שלקשישים יש קשיים אובייקטיבים בכניסה לפרויקט של התחדשות עירונית, ולכן יש חשש שהם לא יסכימו להיכנס לפרויקטים מסוג זה אם ידעו שיוטל עליהם מס, או יידרשו לפנות את דירתם לתקופה זמנית ולשנות מגורים לאזור פחות מוכר ונוח. חוק מיסוי מקרקעין שתוקן לאחרונה במסגרת חוק ההסדרים, מעניק לאוכלוסיית הגיל השלישי תמריצים נוספים על אלו שקיימים בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית (פינוי בינוי או הריסה ובניה) – וזאת כדי לגשר על קשיים מעין אלו. 38/2 תמ”א הנגשת מידע חשוב זה לדיירים קשישים או סיעודיים תאפשר להם לקבל את הזכויות המגיעות להם במסגרת המו”מ שיקיימו מול היזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. מיהו קשיש לצורך קבלת ההטבות? שנים במועד בו נחתם הסכם 70 קשיש הוא אדם שמלאו לו המכירה הראשון על ידי אחד מבעלי הדירות האחרים בבית המשותף, ובאותו מועד הוא התגורר ביחידת המגורים הנמכרת שנתיים רצופות לפחות; אדם שנזקק לשירותי סיעוד הוא אדם המתגורר בפרויקט ונכון למועד חתימת הסכם המכירה הראשון היה זכאי לגמלת סיעוד. מהן הטבות המס? מכירת הזכות לדירה החדשה לצד ג’: קשיש, שאינו רוצה לחת תום על פרויקט של התחדשות עירונית בשל הקושי בפינוי דית רתו לתקופה זמנית שבה יידרש לגור בשכירות, יוכל למכור את זכותו לדירה החדשה בפרויקט לצד שלישי בפטור ממס, ובתנאי שהוא ישתמש בכספי התמורה כדי לרכוש דירת מגורים עבורו במקום אחר. מכירת הזכויות בדירה הישנה ליזם: קשיש יוכל למכור ליזם את כל זכויותיו בדירת המגורים הישנה, ובתמורה לקבל מהיזם שתי יחידות מגורים חלופיות תמורת דירתו, ומכירה זו תהא פטורה מתשלום מס שבח. קבלת דירה חדשה ותמורה נוספת במזומן: קשיש שאינו זקוק לדירה גדולה יותר מדירתו הישנה, יוכל לקבל מהיזם דירה חדשה באותו הגודל בפרויקט, ובנוסף תמורה כספית שוות ערך להפרש שבין שווי הדירה שיקבלו הדיירים האחרים בפרויקט לבין שווי הדירה הקטנה יותר שניתנה לקשיש. על חלק התמורה שיתקבל בידי הקשיש במזומן יחול פטור ממס. מכירת הזכות לדירה החדשה ליזם: קשיש שימכור ליזם את זכותו לדירה החדשה במתחם, יהיה פטור ממס שבח וממס רכית שה וזאת אם הקשיש יעמוד בכל תנאי הסעיף כגון: מכירה ליזם לפני שהתקבל היתר בניה, רכישת דירה חלופית או זכות למגורים משווי המכירה 75%- בבית אבות ושווי יחידת המגורים לא פחת מ של הדירה שהיה צריך לקבל מהיזם”.

כל אחד מאיתנו משתמש ביום יום באנשי המקצוע הטובים ביותר לפתרון בעיות. ברור שאנחנו לא נתפשר על איכות החשמלאי כשת נצטרך לתקן תקלה אצלנו בבית, אז על אחת כמה וכמה כאשר מדובר במהלך גורלי ומשנה

חיים כמו מכירה או קניה של נכס נדל”ני. לטובת עתיד משת פחתנו, חשוב שביצועה של עסקת נדל”ן תיעשה עם אנשי המקצוע הטובים והמקצועיים ביותר. התפקיד של המתווך המודרני הוא לא רק להפגיש בין המות כר והקונה של הנכס. הוא ‘המאסטרו’ שדואג שהכל יתבצע בהרמוניה ושכל אחד ימלא את תפקידו. כל אלה, ישכללו את העסקה ויהפכו אותה לטובה ביותר עבור כל הצדדים. כמובן שעל המתווך לפעול באופן שמייצר שקיפות, יושרה וביטת חון בקרב הלקוחות כדי לקדם שת”פ מלא איתו ועם אנשי המקצוע שנדרשים לעניין. זה כמובן מצריך מקצועיות, ידע, שקיפות ושליטה מלאה במטריה מצדו של המתווך המודרני. אם נשווה את עולם המתווכים לעולם הספורט, אז המתווך הוא שחקן ציר החולש על כל אנשי המקצוע שצריכים לאפת שר לעסקה להתבצע בצורה המיטבית. יודגש שהמתווך לא אמור להחליף, בשום פנים ואופן את יתר בעלי המקצועות: יועץ המשכנתאות, עורך הדין או מעצבת הפנים. להפך, הוא יהיה זה שינפיק ללקוח את הקשרים איתם ועם יתר הגורמים שאיתם ובעזרתם, כל אחד בתחומו מגיעים לעסקה הטובה ביותר עבור הלקוח. MLS מהפכת שיתופי הפעולה של המתווכים באמצעות מערכת עולם מתווכי הנדל”ן בישראל כיום נמצא כבר במהפכה משת מעותית ביותר: לשכת המתווכים החלה בשיתוף פעולה עם MLS- חברת “פרופדו” הבורסאית, שייצרה עבורה את מערכת ה שתשנה את פני השוק בישראל בשנים הקרובות. המערכת החדשנית מבוססת על שיתופי פעולה מוסדרים, ותאת פשר למתווכים חברי לשכת המתווכים להעלות לאתר דירה או נכס בבלעדיות, ובעצם לאפשר גישה למתווכי הנדל”ן על מנת לקבל מידע ‘און-ליין’, לתאם הגעה לנכס או ביקורים בבית פתוח בנכס. מאותו רגע, למעשה, בעל הנכס, עובד מול מתווך אחד שמפעיל עשרות ומאות מתווכים. חשיפה שכזו תייצר מכירה מהירה עם תוצאות טובות הרבה יותר בין הקונה ובין המוכר. חשוב לציין שהמערכת הטכנולוגית פועלת בהצלחה כבר בעולם המערבי על בסיס יום יומי ולשם אנחנו שואפים. ת � מהעסקאות של חברי לשכת המ 97% בארה”ב למשל ) מתבצעות על ידי מערכת NAR( ווכים האמריקאית בזכות החשיפה המרבית של הנכס שהיא מאפשרת. ML S ,MLS- נכון להיום, כאלף מתווכים משתמשים בשירות של ה והמהפכה הזו תסייע ליצור מעמד חדש למתווך הנדל”ן, תשנה את תפקידו ותשדרג משמעותית את היכולת שלו לשווק נכת סים למכירה/ קניה.

www.hastax.co.il/

https://realtors.org.il/

/ 7 /

צילום: דניאל עמרם

עלית בוטיק Q : צילום