נדל"ן מדיה | 25.08.23

25.08.23

נדל"ן מדיה

מעקב נדל"ן מדיה

מנכ"ל ובעלים של אורן כהן גרופ | אורן כהן

צילום: יח"צ

אפקט הריבית: שוק דירות היוקרה בישראל חייב לחשב מסלול מחדש

קרן תחזוקה כדרך לצמצום פערים חברתיים בהתחדשות עירונית בהמשך לכתבה שעלתה בגיליון הקודם ) על פערים חברתיים בהתחדשות 18.8( העירונית, יש לזכור כי פרויקטים של התחדשות עירונית, עד כמה שהם מבורמ כים ונותנים מענה לענייני ביטחון ובטימ חות, הם גם "פצצה חברתית" מתקתקת. אם עיקרון השוויון באוכלוסייה לא ישמר, וייעשה שימוש בפרויקטים של התחדשות עירונית כ-"קרדום לחפור בו", במטרה למשוך אוכלוסייה חזקה, לא יהיה עוד מקום לאוכלוסיות חלשות. אחד הקשיים המרכזיים בתהליכי התחדשות עירונית הוא עלויות תחזוקת המבנים החדשים, ובפרט יכולת המימון של עלויות אלה על ידי בעלי הדירות המקוריות במתמ חם, כאשר הם חוזרים להתגורר בפרויקט החדש לאחר השלמתו ומגלים עולם חדש. הבעיה, כאמור, היא בעיקר עלויות האחמ זקה, כאשר בסוף התהליך הארוך הדירה החדשה רושמת התייקרות משמעותית בדמי התחזוקה. מתשלום דמי ועד בית בסיסי הממ ת � שקל בחודש, הוא קופץ ל 150 גיע עד לכ שלום של מאות שקלים בחודש, ואף יותר. בהסכם המדף שפורסם על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוטמע מנגנון קרן התחזוקה. מנגנון זה אף קיבל ביטוי בהחלטת מיסוי שפורסמה על ידי מיסוי מקרקעין, וכיום לא מעט יזמים מטמיעים אותו בהסכם עם הדיירים, תוך התחייבות לממן לדיירים הוותיקים שימ גורו בדירות החדשות סכום מסוים לתקומ שנים. לרוב, מדובר על 5-10 פה של בין סכום שמשקף את ההפרש בין ועד הבית שמשולם כיום על ידם לבין דמי הניהול שייגבו בגין הדירות החדשות (בהתאמה לנוסח הוראת הביצוע של רשות המיסים). התחדשות עירונית היא סיפור מורכב, ומדי שנה עם העלייה בהיקף הפרויקטים, הולכות ומתרבות הבעיות. הבשורה המשמ מחת כמובן היא הגידול העצום בהתחדשות הייתה שנת שיא 2022 העירונית – שנת מבחינת כמות הדירות שאושרו בפרויקטי התחדשות עירונית במתכונת פינוי־בינוי: דירות 18,500־ אלף דירות, לעומת כ 35 בשנה הקודמת.

מרשת דייגים – לחכה מדויקת 5- ל 2 קהל הפרויקטים היוקרתיים מהווה בין אחוזים מכלל קהל הקונים בישראל. פרסום מסיבי ותקציבי שיווק גדולים פונים למסה של קהל לא רלוונטי, וכך יזמים ומנהלי שיווק בשוק היוקרה מוצאים את עצמם מסיימים קממ פיין פרסום ללא לידים איכותיים המגיעים עד הרכישה. אחד הפתרונות לשיפור המצב הוא פילוח מדויק של קהל היעד וכיוון המאמצים אל 95% מקהל הקונים הכללי. שאר 2-5% אותם מהקונים לא רלוונטיים והם מוקד לבזבוז כסף רב, זמן ומשאבים. כחלק מחישוב המסלול מחדש, היזמים בפמ רויקטים היוקרתיים צריכים להפסיק לחפש את המטבע מתחת לפנס, כאשר שיווק דירות היוקרה עובר מרשת דייגים – לחכה מדויקת. התשובה נמצאת מעבר לים ישנו שוק קונים איכותיים לנכסים ובנייני יוקרה – יהודים מעבר לים המחפשים באופן אקטיבי לרכוש נכסים בארץ ישראל. תושב החוץ הטיפוסי שמתחיל את החיפוש הוא לרוב חשדן מאד בעבודה מול יזמים ישראלים, לאחר ששמע חוויות מפוקפקות מחבריו שהשמ קיעו כבר בארץ. הוא יפעל לרוב באמצעות איש האמון שלו, לאחר המלצות מחברים. המנטליות של תושבי החוץ שונה לחלוטין מתרבות הסמוך וה-”יהיה בסדר” הנהוגה במחוזותינו, ומספיקה מעידה אחת של חוסר אמינות או חוסר מקמ צועיות, והקונה יתאדה מיידית ולא ישוב עוד. שנים בעבודה אישית 25- מניסיון של יותר מ מול עילית יהדות העולם – אני יודע לספר על שעות מהצגת 48 עסקאות ענק שסוכמו תוך שעות 24- הנכס. ליוויתי לקוחות שבאו לארץ ל אחרי עבודת הכנה נאותה, הגיעו להחלטה וסימ כמו את עקרונות העסקה כעבור מו”מ מהיר ויעיל, וחזרו לביתם אחרי שבנינו להם צוות אמין ומקצועי שישמור עליהם מכל הכיוונים – לאורך שלבי העסקה ועד לחנוכת הבית החדש שלהם בארץ הקודש. לסיכום, ישנו קהל איכותי, ציוני, מתוחכם ועתיר ממון מכל כנפות העולם היהודי, שמחפש וממתין לרכוש נכסים ייחודיים, איכותיים ויוקמ רתיים בארץ. כדאי לתת להם תשומת לב – הם יכולים להיות הקונים הבאים לפרויקטים שלכם. אורן כהן גרופ היא קבוצת נדל"ן המתמחה בשוק מגורי היוקרה הירושלמי, ומלווה משפחות, משקיעים ותושבי חוץ מכל רחבי שנה. 25- העולם כבר למעלה מ

עד לפני שנה, כל נכס שעלה על מדף דירות היוקרה היה נקטף במהירות. כיום, היזמים מוצאים עצמם מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות, ללא תזרים חיובי ממכירות חדשות, עם חשש לירידת מחירים וסיכון התדמית כתומ צאה מפרויקטים תקועים. במצב הנוכחי, יזמים בשוק דירות היוקרה חייבים לחשב מסלול מחדש // אורן כהן, מנכ"ל ובעלים של אורן כהן גרופ, מסביר עד לפני קצת יותר משנה הכל היה אחרת. הכסף היה זול, תחושת העושר של צעירי ההייטק הייתה נראית נצחית, והאופציות על הנייר היה שוות הון. באותם ימים, כל נכס שעלה על מדף דירות היוקרה היה נקטף במהירות, עם מתעניין אחד לפחות שידע בדיוק מה הוא מחפש ומצא אותו. כיום, עברנו למשתנים חדשים: הריבית הגבוהה, אי השקט הפוליטי-חברתי והסנטימנט השלילי בתקשורת לגבי שוק הנדל”ן המקומי – משאירים יזמים רבים בפרויקטים יוקרתיים ללא מכירות חדשות, וכל זה, נדגיש, בזמן שמרכיב המימון עלה בצורה משמעותית ונוגס ברווחים בעתימ דיים של היזמים, הבנקים מקשיחים עמדות, והקונים הישראלים, שהיו פעם עושי השוק, ירדו עמוק לבונקר. מצב זה מחייב את היזמים של פרויקטי היוקמ רה לחשב מסלול מחדש – וכמה שיותר מוקמ דם כך ייטב.

איך מאתרים יוקרה?

NEWSPAPER TV

orencohengroup.com

/ 6 /