הבמה המרכזית של הנדל"ן 13.03.26

מגזין הנדל"ן הדיגיטלי הנפוץ בישראל רשומות 167,000 עורך ראשי עופר פטרסבורג ישראל פסטרנק מנכ"ל | בתאל סריקוב הפקה | שירי עצמון עיצוב | ליעד וכניש כתיבה ועריכה | מבית נדל"ן מדיה

שאגת הנדל"ן 13.03.26 מהדורת מלחמה

עשרות יזמים, מנהלים ואנשי מקצוע מובילים בענף הנדל"ן מתגייסים למהדורה מלחמתית של הבמה המרכזית • תובנות מהשטח על בנייה והתחדשות תחת אש, על תפקידו של הענף בחוסן הלאומי ועל הצמיחה הצפויה ביום שאחרי • יחד בונים מציאות חדשה

תוכן פרסומי הוא על אחריות המפרסם ומטעמו | המערכת אינה אחראית לתוכן הפרסומי | המגזין כולל, בין השאר, מידע פרסומי, לרבות תכנים שנוסחו בשיתוף גורמים מסחריים ועל אף היותם גורמים מקצועיים אינו בגדר ייעוץ או המלצה

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

טור דעה של עופר פטרסבורג

מתקתקים שבוע

מלחמות באות והולכות, הצורך בבית נשאר עופר פטרסבורג מסביר מדוע גם בתקופות של אזעקות ואי-ודאות הביקוש לבית בישראל לא נעלם, אלא רק מחכה לרגע שבו האבק ישקע

freepik ai : צילום

/ 2 /

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

מעדיפים לעצור לרגע ולהמתין. אבל במקביל מתחדדת הבנה אחרת: עבור רבים, הדירה 1.3- אינה רק נכס, היא גם הגנה. כאשר כ מיליון ישראלים עדיין חיים ללא ממ"ד, יותר ויותר משפחות חושבות על שיפור דיור כדי לקבל את ההגנה הביתית הבסיסית. המבחן האמיתי של הענף השוק צפוי להתעורר, אך לא בן לילה. הדרך לשם תדרוש סבלנות ואורך נשימה, וחלק מהחברות בענף עשויות לחוש היטב את כובד התקופה. ייתכן שנראה יותר מיזוגים, יותר חברות שיוצעו למכירה, וגם פערים גדולים בין הערכות השווי לבין המציאות. יש לא מעט חברות שמציגות אלפי יחידות דיור על הנייר, אך בפועל עדיין לא אכלסו אפילו פרויקט אחד. במקרים אחרים מדובר בפרויקטים שמבוססים על החתמות בלבד, ללא ביצוע בפועל וללא גב קבלני משמעותי. דווקא בתקופה כזו מתחדדת ההבחנה בין חלום למציאות, בין מצגת לביצוע. נדל"ן הוא מרתון, לא ספרינט. כאן נבחנים באמת היסודות של כל חברה: ההון, הניסיון, היכולת להוציא פרויקטים לפועל והאמון של השוק. החברות החזקות והיציבות לא רק ישרדו את התקופה הזו, הן עשויות אף לצאת ממנה גדולות יותר. עבורן, זו יכולה להיות הזדמנות להתרחב, לרכוש קרקעות ולקלוט פרויקטים מחברות קטנות שיתקשו להמשיך לבד. בסופו של דבר, למרות הכול, הסיפור של הנדל"ן הישראלי נשאר אותו סיפור מוכר: מדינה קטנה, אוכלוסייה שגדלה במהירות וביקוש אמיתי לבית; והביקוש הזה לא נעלם בגלל מלחמה. הוא רק מחכה לרגע שבו האבק ישקע – ואז, כמו תמיד בישראל, הבנייה תחזור להתרומם.

הימים של "עם כלביא" עשויים להפוך 12 לחודש ב"שאגת הארי", ואולי אף ליותר. אבל אם יש דבר אחד שההיסטוריה של ישראל מלמדת, הוא ששוק הנדל"ן לא נעלם בזמן מלחמות, הוא לכל היותר נעצר לרגע. גם אחרי תקופות של קיפאון עמוק, הצורך הבסיסי של הישראלים בבית מנצח בסופו של דבר. מדינת ישראל הורגלה למלחמות, וכל אחת מהן הביאה איתה גם שינוי בענף הבנייה. מלחמת המפרץ, למשל, הזכירה במידה מסוימת את המציאות שאנו חווים כיום: טילים ארוכי טווח שטשטשו לראשונה את הגבולות בין העורף לחזית. אחד הלקחים המרכזיים מאותה תקופה היה מהפכת הממ"דים, שהפכו לחלק בלתי נפרד מתכנון הדירה בישראל. אם אז חולקה המדינה לשישה אזורי התרעה בלבד, הרי שהיום אזורים שונים – עדות 1,300- מדובר בכ לכך שהמציאות הביטחונית משפיעה גם על הדרך שבה אנחנו מתכננים ובונים כאן. הדירה היא הגנה גם המלחמה הזו, שנמשכת בגלים מאז באוקטובר, כבר יוצרת שינוי בענף. 7 ה ההתחדשות העירונית, שהתמקדה במשך שנים בעיקר במה שכונה לא פעם "מדינת תל אביב המורחבת", מתחילה לפרוץ את גבולות הפריפריה. יותר ויותר חברות נדל"ן מבינות שהשוק השתנה, וכיום כמעט אין חברה שמכבדת את עצמה ואינה מקדמת פרויקטים גם מחוץ לגוש דן. מבצע "שאגת הארי" מחזיר את השוק למציאות של מתיחות, אי-ודאות ואתגרים תפעוליים. ברור שבזמן אזעקות אנשים אינם רצים לקנות דירות, וגם תושבי החוץ

מיליון ישראלים עדיין חיים ללא 1.3 כאשר כ ממ"ד, יותר ויותר משפחות חושבות על שיפור דיור כדי לקבל את ההגנה הביתית הבסיסית"

/ 3 /

מהדורת שאגת הנדל"ן רשימת המשתתפים

13.3.26

אבי לוי | 40 מנכ"ל קבוצת יהודה לוי

דנה גולדיאן-ברק | 23 מנכ"לית "בונוס" יונה גרין | 24 מנכ"ל טרא נדל"ן עו"ד אליחי פרי | 25 מנכ"ל אל-אבי נדל"ן איתי אלון | 26 סמנכ"ל קבוצת אשלי-לירן לני שולמן | 27 מנהלת מחלקת המכירות בקבוצת בוארון משה פלדמר | 28 Idit Finance סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי עדי גזית | 29 מנכ"ל ושותף מייסד ברקת ארז נצר | 30 מנכ"ל קבוצת נצר ישראל ד"ר עו"ד גדעון פישר | 31 צביקי לפידות | 32 שותף ומנהל מחלקת מימון נדל"ן בקבוצת סטרשנוב קלדרון עו"ד שירן לוי | 33 שותפה מייסדת במשרד פוקס-לוי ושות' עידן פלגי | 34 בעלים ומנכ"ל משותף בפסיפס התחדשות עירונית אדם גנון | 35 סמנכ"ל השיווק והמכירות של קבוצת חי נחמיאס אריאלה גוטנברג-יריב | 36 מייסדת-שותפה ומנכ"לית מכון הבקרה "קליברייט" עו"ד רועי אלקלעי | 37 שותף במשרד תוסייה כהן-אלקלעי רמי דבש | 38 סמנכ"ל השיווק והמכירות ברייק נדל"ן מקבוצת אספן גרופ אלון וייזברג | 39 שותף ומייסד קבוצת יגאל אלון ויו"ר לשכת המארגנים

רוני בריק | 05 נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ אסף יוגב | 06 סמנכ"ל השיווק של דוניץ-אלעד מוטי חזן | 07 מנכ"ל רמי לוי נדל"ן כתריאל זולטי | 08 מייסד ובעלי קבוצת גלנור עו"ד שי אליאב | 09 שותף מנהל במשרד גינדי-כספי עו"ד ראם רצון | 10 מנכ"ל קבוצת אב-גד עו"ד קרן כהן-בלחרסקי | 11 גל קסטל | 12 מנכ"ל אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות ויקטור וייסמן | 13 מנכ"ל טופ קפיטל ישראל יעקב | 14 מייסד ובעלים של משרד ישראל ן יעקב שמאות מקרקעי חגית וולף | 15 מנכ"לית חברת קן התור התחדשות עירונית עו"ד רועי דהן | 16 שותף ומייסד במשרד כהן-קצב, KDC | ' קרן, דהן ושות אייל בלכר כהן | 17 מנכ"ל קבוצת יסודות גיל סגל | 18 מנכ"ל היחידה להשכרת מבנים ניידים רועי נקר | 19 מנהל קשרי לקוחות במכלול מימון נדל"ן

אריאל פוקוטינסקי | 41 ECOWALL מנכ"ל ומייסד ליאור ברדוגו | 42 בעלים ומנכ"ל קבוצת ברדוגו רפי ולנסי | 43 מנכ"ל שטרית יזמות ובנייה עו"ד ומהנדס נאיף אבו סוויס | 44 יו"ר גזית גרופ עמוס לוזון ואייל אלחיאני | 45 למימון משכנתאות Now On מחברת רן כדורי | 46 מנהל תפעול ומכירות בחברת "רן אור הנדסה בנייה והשקעות" עו"ד שי בוטבול-גלבוע | 47 BGR שותף ומייסד משרד ישראל זעירא | 48 מנכ"ל ובעלים חברת "באמונה – בונים לכם קהילה" איל שלו | 49 "שכל" CRM מנכ"ל מערכת ה- יעקב ניצן | 50 מנכ"ל ושותף בחברת רובי קפיטל עו"ד אתי גרינברג-גל | 51 בעלת חברה ליעוץ ביטוח וניהול סיכונים עו"ד גלית טוקר | 52 בעלים טוקר נדל"ן וליווי אסטרטגי למשקיעי נדל"ן רמי חדאד | 53 Y&R GROUP מנכ"ל חברת סימה מאור | 54 סמנכ"לית התחדשות עירונית באורון נדל"ן שחר פרי | 55 GS מנכ"ל ובעלים קבוצת לי זיו | 56 מומחית לשיווק ומכירות נדל"ן יוקרה

רו"ח חגית קודמן | 20 מנכ"לית חברת קובי אורון ומנכ"לית לשכת המפקחים טל תפוחי | 21 מנכ"ל גמלא הראל אלון יוניאן | 22 MSB מנכ"ל חברת הבנייה משהב

ליעד וכניש | 57 עורך נדל"ן מדיה

/ 4 /

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

קריאה לממשלה הבאה ענף הבנייה חייב תוכנית חומש לאומית

, נשיא התאחדות רוני בריק מה צריכה הממשלה הבאה לעשות אחרת? הקבלנים בוני הארץ, קורא לאימוץ תוכנית חומש מתוקצבת ומדידה שתייצר ודאות לשוק ותאפשר תכנון אמיתי לעשור הקרוב

צילום: שירי גרופר

הזה, ההגירה הפנימית למרכז תימשך והפערים רק יעמיקו. לצד זאת, חשוב גם להתאים את מדיניות המכרזים למציאות הכלכלית. העלייה בעלויות חומרי הגלם, ההובלה, כוח האדם והמימון מחייבת מודל התקשרויות גמיש והוגן יותר. מכרזים שאינם משקללים מנגנוני הצמדה ריאליים פוגעים ביציבות החברות ומעכבים פרויקטים, ובסופו של דבר פוגעים בציבור כולו. התאחדות הקבלנים בוני הארץ אינה מבקשת טובות הנאה. אנו דורשים מדיניות ארוכת טווח, יציבה ומתוקצבת. תוכנית חומש ברורה תעניק ודאות לשוק, תעודד השקעות ותאפשר להכשיר כוח אדם מקצועי בהיקף הדרוש. הממשלה הבאה תיבחן לא בהצהרות, אלא במעשים. הגיע הזמן להציב את הבנייה והתשתיות בראש סדר העדיפויות הלאומי, כי בלי דיור נגיש, בלי תשתיות מודרניות ובלי פיתוח אמיתי של הפריפריה, לא תהיה כאן צמיחה בת קיימא. של כולנו.

או הוצאת היתר בנייה יימשכו שנים. אבל דיור לבדו אינו מספיק. ישראל זקוקה גם להשקעה חסרת תקדים בתשתיות: תחבורה, אנרגיה, מים וביוב. בלי רכבות מהירות, כבישים מתקדמים ותחבורה ציבורית יעילה, לא ניתן יהיה באמת להסיט את מרכז הכובד הכלכלי והדמוגרפי מהגוש המרכזי. בלי פריפריה העומס במרכז יגדל פיתוח הפריפריה חייב להפוך למדיניות אמיתית ולא לסיסמה. הממשלה הבאה צריכה לקדם הקמה של יישובים גדולים ומתוכננים היטב מחוץ למרכז הארץ – לא רק שכונות חדשות, אלא ערים שלמות עם עשרות אלפי יחידות דיור, אזורי תעסוקה, מוסדות חינוך ובריאות ומוקדי תרבות ופנאי. כדי שמשפחות צעירות יעברו לצפון ולדרום, הן צריכות לקבל סביבת חיים מלאה: תחבורה מהירה למרכזי תעסוקה, מקומות עבודה איכותיים בקרבת הבית, בתי חולים מתקדמים ומערכת חינוך מצוינת. בלי המכלול

מדינת ישראל נמצאת בעיניי בצומת קריטי. משבר הדיור והתשתיות שאנו חווים כיום אינו גזירת גורל, אלא תוצאה של שנים ארוכות של קבלת החלטות קצרת טווח והיעדר תכנון אסטרטגי. לכן, לקראת הבחירות הקרובות לכנסת, אני קורא לכל המועמדים – מימין ומשמאל – להתחייב כבר עכשיו כי הממשלה הבאה שתקום תאמץ תוכנית חומש מתוקצבת, מחייבת ומדידה לפיתוח ענף הבנייה והתשתיות בישראל. האוכלוסייה בישראל צומחת בקצב מהיר, אך קצב התכנון והביצוע פשוט אינו מצליח להדביק את הפער. הליכי רישוי שנמשכים חמש, שבע ולעיתים גם עשר שנים הפכו למציאות יומיומית. יזמים וקבלנים נתקלים במבוך רגולטורי, בהתנגדויות בלתי נגמרות ובחוסר תיאום בין משרדי ממשלה, ועדות תכנון ורשויות מקומיות. התוצאה ברורה לכולנו: היצע מצומצם, מחירי דיור שעולים בהתמדה ושחיקה באמון הציבור. מהפכה בתכנון ובתשתיות תוכנית חומש רצינית חייבת להתחיל במהפכה תכנונית. קיצור משמעותי של הליכי הרישוי באמצעות לוחות זמנים מחייבים, איחוד סמכויות והטמעת מערכות דיגיטליות מלאות. במדינה מתקדמת אין שום סיבה שאישור תוכנית

תוכנית חומש ברורה תעניק ודאות לשוק, תעודד השקעות ותאפשר להכשיר כוח אדם מקצועי בהיקף הדרוש"

/ 5 /

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

דווקא בזמנים של חוסר ודאות: הקהילה הופכת לנכס האמיתי של השכונה בתקופות של אי ודאות אנשים מחפשים יותר מתמיד תחושת שייכות לשכונה ולקהילה שסביבם. איך יזמים יכולים לייצר אותה כבר משלב , סמנכ"ל השיווק של דוניץ-אלעד, על הכוח של קהילה אסף יוגב התכנון?

צילום: קארין אגיב

שבו קיימת תחושת שייכות, היכרות בין שכנים ופעילות משותפת, הולך ומתחזק. לכן, מבחינתנו קהילה אינה משהו שנוצר במקרה אחרי האכלוס. היא חלק בלתי נפרד מאסטרטגיית התכנון של הפרויקט. לבנות קהילה בשלב התכנון כבר בשלבי התכנון אנחנו מקדישים מחשבה למרחבים המשותפים שיאפשרו פעילות קהילתית – אזורים למפגשים, פעילויות לילדים, סדנאות ואירועים משותפים. בהמשך, עם האכלוס, אנחנו פועלים לבנות פעילות קהילתית מסודרת באמצעות מנהלת קהילה שמלווה את הדיירים ומסייעת לאתר את האנשים שמובילים יוזמות. יש מי שמובילים פעילות בתחום החינוך, אחרים מתחברים לעולמות הוולנס, יש כאלה שמקדמים טיולים משותפים או פעילות לילדים – ויחד נוצרת קהילה חיה ותוססת. בסופו של דבר, אנחנו לא בונים רק דירות. אנחנו בונים שכונות. ובשכונה טובה יש הרבה יותר מקירות ומרפסות – יש תחושת שייכות, חיבורים בין אנשים וקהילה שמעניקה לדיירים תחושה אמיתית של בית.

אלא לעיתים בטווח של עשרות שנים. יש פרויקטים שאנחנו מלווים כבר יותר מעשור וימשיכו להתפתח גם בעשור הבא. כך למשל בפרויקטים גדולים שאנו מקדמים, משכונת הארגזים בתל אביב ועד מתחמים משמעותיים בראשון לציון, בת-ים וחיפה, מדובר בתהליכים ארוכי טווח שמעצבים שכונות שלמות. כשזה טווח הזמן שבו אתה פועל, אתה לא משנה כיוון בגלל תקופה כזו או אחרת. אתה פועל בדרך רחבה ויציבה שמסתכלת קדימה. אבל לצד התכנון, הבנייה והמספרים הגדולים, יש דבר אחד שהולך ומתחדד במיוחד בתקופות מורכבות: הצורך בקהילה. כשהשכנים הופכים למשפחה בתקופות של חוסר ודאות, אנשים מגלים מחדש עד כמה הסביבה האנושית שלהם חשובה. השכנים כבר אינם רק האנשים שפוגשים במקרה בחדר המדרגות. הם הופכים להיות החברים של הילדים, האנשים שפוגשים בגינה, ולעיתים גם המעגל הקרוב ביותר ביום-יום. אנחנו רואים את זה היטב בפרויקטים שלנו: הרצון של דיירים לחיות במקום

יש רגעים שבהם אנחנו מבינים עד כמה הבית שלנו הוא הרבה יותר מארבעה קירות. תקופות של חוסר ודאות, כמו אלה שעוברת ישראל בשנים האחרונות, מזכירות לכולנו עד כמה סביבת המגורים משפיעה על תחושת הביטחון, השייכות והחוסן האישי והמשפחתי. דווקא ברגעים כאלה מתחדדת ההבנה שבית הוא לא רק הדירה עצמה, אלא גם האנשים שסביבנו. השכנים, הגינה המשותפת, הקבוצות של ההורים והילדים, והתחושה שיש מי שנמצא לידך ברגעים הקטנים והגדולים של החיים. כמי שעוסק שנים רבות בתחום הבנייה והיזמות, אני רואה עד כמה המימד הזה הולך ותופס מקום מרכזי בתפיסת המגורים של משפחות בישראל. פרויקט פינוי-בינוי לא נמדד בשנה או שנתיים,

מבחינתנו קהילה אינה משהו שנוצר במקרה אחרי האכלוס. היא חלק בלתי נפרד מאסטרטגיית התכנון של הפרויקט"

dunietz-elad.co.il

/ 6 /

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

מעבר לבטון ולקרקע: האחריות של יזמי הנדל"ן בתקופה מאתגרת מה תפקידם של יזמי הנדל"ן כשהמציאות הלאומית מתערערת , מנכ"ל רמי לוי נדל"ן, מסביר מדוע מוטי חזן והציבור מחפש יציבות? האחריות של הענף חורגת הרבה מעבר לבנייה

צילום: נתי נאות כהן

שוק הנדל"ן הישראלי ידע לאורך השנים תקופות של אי-ודאות, תנודות כלכליות ואתגרים רגולטוריים. אך התקופה הנוכחית, בצל מלחמה מתמשכת ותחושת חוסר ביטחון ציבורית, מציבה בפני הענף אתגר מסוג אחר לגמרי. כאשר המציאות הלאומית מורכבת, תפקידם של יזמי הנדל"ן אינו מסתכם רק בהקמת מבנים או בפיתוח מרכזים מסחריים. האחריות הופכת רחבה יותר: קהילתית, חברתית ואף ערכית. ברמי לוי נדל"ן אנחנו רואים בתקופה הזו רגע מבחן אמיתי לתפיסת העולם של החברה. עבורנו, נדל"ן אינו רק קרקע, בטון וחוזי שכירות. הוא תשתית לחיים שלמים. מרכז מסחרי הוא מקום מפגש קהילתי, ושכונה חדשה היא סביבת חיים עבור משפחות. לכן כאשר המדינה מתמודדת עם מציאות מורכבת, גם התפקיד שלנו מקבל משמעות עמוקה יותר. יציבות דווקא עכשיו דווקא בזמנים של חוסר ודאות, הצורך ביציבות ובביטחון מתחזק. הדבר מתחיל בתכנון נכון של מרחבים מוגנים ונמשך בגמישות תפעולית.

יזמות אחראית מבינה שהמציאות המקומית יכולה להשתנות. פרויקטים צריכים להיות מתוכננים כך שיוכלו להתמודד עם מצבי קיצון"

הנדל"ני, מבחירת המיקומים ועד לתמהיל המסחרי. לבנות את הקהילות של מחר גם בפרויקטי המגורים אנו מקפידים לשלב שירותים קהילתיים כחלק בלתי נפרד מהתכנון: מתחמי פעילות למשפחות, שטחים ירוקים, חדרי כושר, מתחמי עבודה משותפים ותמהיל מסחרי מותאם. כל אלה יוצרים סביבת מגורים שלמה, נגישה ונוחה יותר לדיירים. בתוך המציאות המורכבת חשוב לזכור שהמשק הישראלי ממשיך לנוע קדימה. אוכלוסיית ישראל גדלה, ערים מתפתחות, והביקוש לשירותים ולמרחבים עירוניים איכותיים אינו נעלם. בסופו של דבר, נדל"ן הוא תחום של ריצה למרחקים ארוכים. מי שמסתכל לטווח הארוך מבין שדווקא התקופות המאתגרות הן גם הזדמנות לבנות תשתית חזקה יותר לעתיד.

יזמות אחראית מבינה שהמציאות המקומית יכולה להשתנות במהירות, ולכן פרויקטים צריכים להיות מתוכננים כך שיוכלו להתמודד גם עם מצבי קיצון. הצרכן הישראלי מחפש היום יותר מתמיד מקומות שמעניקים תחושת ביטחון ושגרה, גם אם חלקית. מרכזים מסחריים שפועלים באופן רציף ועסקים שממשיכים לספק שירות מאפשרים לשמור על אותה שגרה חיונית. לכן האסטרטגיה שלנו בתקופה הזו אינה עצירה או המתנה בצד, אלא המשך פעילות והאצת תהליכים באופן אחראי ושקול. אחד המרכיבים המרכזיים בגישה הזו הוא החיבור ההדוק בין נדל"ן למסחר. הניסיון של קבוצת רמי לוי בעולם הקמעונאות מאפשר לנו להבין לעומק כיצד הציבור מתנהל בתקופות של משבר. אנו מזהים שינויים בהתנהגות הצרכנית ואת הצורך הגובר בנגישות, במחירים הוגנים ובשירותים הקרובים לבית. ההבנה הזו מתורגמת גם לתכנון

vision-rl.co.il

/ 7 /

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

ענף הבנייה כיפת הבטון: כחלק מהחוסן הלאומי כיצד מצליח ענף הבנייה להמשיך לפעול גם תחת מציאות ביטחונית מורכבת ומה נדרש מהממשלה, מהרשויות ומהיזמים כדי לשמור על מייסד ובעלי קבוצת גלנור, כתריאל זולטי, רציפות תכנונית וכלכלית? על תפקידו של הענף בחוסן הלאומי

תהליכי רישוי ובהסרת חסמים בירוקרטיים שפגעו בענף עוד לפני המלחמה. הרשויות המקומיות צריכות להמשיך לקדם תכניות פיתוח, והיזמים והקבלנים נדרשים לפעול באחריות ובשקיפות מול הציבור. גם האזרחים, שחלקם מהססים היום לקבל החלטות על רכישת דירה או השקעה, ראויים לקבל מערכת יציבה שמעניקה להם ביטחון. יותר מארבעים שנה בענף לימדו אותי שמשברים הם לא רק מבחן ליכולת העסקית של חברות, אלא גם לערכים שמובילים אותן: מקצועיות, אמינות, התמדה וראייה ארוכת טווח. בקבוצת גלנור אנו רואים בבנייה שליחות: לקחת חלק בפיתוח תשתיות, בהקמת מבני ציבור, בפרויקטים למגורים ובהתחדשות עירונית ברחבי הארץ. ההיסטוריה של ישראל מלמדת אותנו שאחרי תקופות קשות ידענו תמיד להתאחד, להתגבר ולצמוח מחדש. אני מאמין שגם הפעם זה יהיה כך. ביום שאחרי, ישראל תמשיך להיות מדינה פורחת ומתפתחת, ואנחנו בענף הבנייה נמשיך לעשות את מה שאנחנו יודעים לעשות: לבנות את העתיד.

נבנתה על המתנה, היא נבנתה על אנשים שהמשיכו לעשות גם כשהרוח נשבה נגדם. הצורך בבנייה אינו נעצר גם כאשר המציאות הביטחונית מורכבת. אוכלוסיית ישראל ממשיכה לגדול, הביקוש לדיור מתרחב והמשק זקוק לתשתיות חדשות, למרכזי תעסוקה, למרחבים לוגיסטיים ולמבני תעשייה מתקדמים. פעמים רבות דווקא לאחר תקופות משבר מתבררת החשיבות של שמירה על רציפות בתכנון ובפיתוח, כדי שהמשק יוכל לחזור לצמיחה במהירות. חוסן שנבנה בשותפות החוסן של מדינת ישראל אינו נשען על גורם אחד. הוא נבנה משיתוף פעולה בין כל השחקנים בענף: יזמים, קבלנים, רשויות מקומיות, מוסדות תכנון וגופי מימון. האחריות המשותפת היא ליצור ודאות והמשכיות, ולהבטיח שהפרויקטים הדרושים למשק ימשיכו להתקדם גם בתקופות מאתגרות. לממשלה יש תפקיד מרכזי בקיצור

כאשר המדינה מתמודדת עם מצב חירום, ההשפעה מורגשת כמעט בכל תחום במשק הישראלי, ובמיוחד בענף הבנייה והתשתיות שמבוסס על כוח אדם רחב, שרשראות אספקה מורכבות ותהליכי תכנון וביצוע ארוכי טווח. המלחמה משפיעה על כל מרכיב בפעילות הענף. בראש ובראשונה מורגש מחסור בכוח אדם, לצד עיכובים בשרשראות האספקה, התייקרות של חומרי גלם ועלויות ביצוע וחוסר ודאות שמקשה על קבלת החלטות עסקיות לטווח הארוך. בתקופות כאלה גם שוק המכירות וההשקעות נעשה זהיר יותר, והדבר משפיע על קצב קידום פרויקטים חדשים. עם זאת, חשוב לזכור כי ענף הבנייה בישראל פועל כבר עשרות שנים בתוך מציאות שאינה תמיד יציבה. לאורך השנים התמודדנו עם משברים כלכליים, אי ודאות ביטחונית, עליות חדות בריביות ושינויים רגולטוריים. בכל פעם מחדש הענף ידע להסתגל למציאות המשתנה, למצוא פתרונות ולהמשיך קדימה. ישראל מעולם לא

יותר מארבעים שנה בענף לימדו אותי שמשברים הם לא רק מבחן ליכולת העסקית של חברות, אלא גם לערכים שמובילים אותן"

galnor.co.il

/ 8 /

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

מדינה במלחמה, והבורסה בשיא: מה זה אומר על שוק הנדל"ן?

כיצד ייתכן שבזמן מלחמה ואי-ודאות כלכלית הבורסה בתל-אביב נסחרת סמוך לשיא, ומה זה מאותת על הביקוש העתידי לדיור בישראל? עו"ד , שותף מנהל במשרד גינדי-כספי, מסביר מדוע דווקא עכשיו שי אליאב מצטברים סימנים לשלב צמיחה חדש בענף הנדל"ן

צילום: סם יצחקוב

בעלות על דירה, הביקוש לדיור אינו נעלם גם בתקופות משבר. מנוע הצמיחה של העשור לצד הגידול בביקוש, ישראל מתמודדת כבר שנים עם פער מתמשך בין קצב גידול האוכלוסייה לבין קצב הגדלת היצע הדירות. גם כאשר הפעילות בשוק מאטה, הכוחות הבסיסיים ממשיכים לפעול מתחת לפני השטח. כאן נכנסת לתמונה הזירה המרכזית של שוק הנדל"ן בעשור הקרוב: ההתחדשות העירונית. חלק גדול מהמלאי הבנוי בישראל הוקם לפני עשרות שנים ואינו מותאם לסטנדרטים מודרניים של מיגון, תשתיות וצפיפות עירונית. פרויקטים של פינוי-בינוי אינם רק דרך להוסיף דירות, אלא גם כלי לשדרוג המרחב העירוני ולחיזוק החוסן האזרחי. כעת, השאלה היא האם ענף הנדל"ן יידע לתרגם את האמון של הבורסה לתכנון ארוך טווח: יותר התחדשות עירונית, יותר תכנון עירוני חכם ויותר היצע דירות. כי אם יש דבר אחד שההיסטוריה הכלכלית של ישראל מלמדת, הוא שהמשברים כאן אינם עוצרים את הבנייה. לעיתים הם דווקא מזכירים עד כמה היא חיונית.

ודאות, יש בכך מסר ברור: המשקיעים מעריכים שהביקוש לדיור בישראל ימשיך להיות חזק גם בשנים הקרובות. שלושה מנועי ביקוש ארוכי טווח הסיבה לכך נעוצה במנועי הביקוש הבסיסיים של שוק הדיור הישראלי: • ראשית, הדמוגרפיה. אוכלוסיית ישראל מתקרבת לעשרה מיליון תושבים וממשיכה לגדול בקצב מהגבוהים בעולם המפותח. • שנית, העלייה לישראל. בשנים האחרונות נרשמה עלייה במספר העולים, בין היתר על רקע התגברות 2023 אירועי אנטישמיות בעולם. בשנת אלף עולים, 45 בלבד הגיעו לישראל כ וכל גל עלייה כזה מתורגם גם לביקוש לדיור. • שלישית, שינוי במבנה המשפחה. שיעור הגירושין בישראל נמצא במגמת עלייה ומגיע כבר לכשליש מהזוגות הנשואים. המשמעות הכלכלית ברורה: יותר משקי בית ויותר צורך בדירות. כאשר שלושת הגורמים הללו פועלים במקביל, יחד עם האתוס הישראלי של

שוק הנדל"ן בישראל נע בשנים האחרונות בקצב מתון יחסית, ובוודאי בתקופה הנוכחית, כאשר המדינה מצויה במלחמה והמשק כולו מתמודד עם אי-ודאות. אבל מתחת לפני השטח מצטברים גורמים שמצביעים דווקא על כיוון אחר. כדי להבין את התמונה הרחבה, לעיתים צריך להביט לא באתרי הבנייה, אלא דווקא בבורסה. בעוד שבמדינות רבות בעולם תקופות של אי-ודאות גיאופוליטית מובילות לירידות חדות בשוקי ההון, מדדי המניות המרכזיים בבורסה בתל-אביב נסחרים בתקופה האחרונה סמוך לרמות שיא. התמונה מעניינת במיוחד כאשר בוחנים את ענף הנדל"ן עצמו: מדד ת"א נדל"ן רשם עליות משמעותיות מתחילת השנה וממשיך להיסחר ברמות גבוהות אף עם תחילת המלחמה. בעיניי מדובר באיתות חשוב. שוק ההון כמעט אף פעם אינו מתמחר את ההווה אלא את העתיד, ולכן הוא משמש לעיתים כנייר לקמוס של הכלכלה הריאלית. כאשר מניות חברות נדל"ן מתחזקות דווקא בתקופה של אי

משקיעי שוק ההון מעריכים כי הביקוש לדיור בישראל ימשיך להיות חזק גם בשנים הבאות"

gindi-caspi.co.il

/ 9 /

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

ההתחדשות לא רק נדל"ן: העירונית הפכה לחזית הביטחון של ישראל

המציאות הביטחונית של השנים האחרונות חשפה אמת פשוטה: בניינים ישנים ללא ממ"ד אינם רק בעיה תכנונית, אלא סוגיה לאומית. , מנכ"ל קבוצת אב-גד, מסביר מדוע התחדשות עירונית עו"ד ראם רצון היא היום כלי מרכזי לחיזוק החוסן האזרחי

צילום: יח"צ

חשוב להסתכל גם קדימה. אני מאמין שסיום המלחמה עשוי להוות נקודת מפנה כלכלית. הנתונים המאקרו כלכליים של ישראל: התוצר לנפש, האינפלציה הנמוכה ושיעור התעסוקה הגבוה, מצביעים על כך שהמשק הישראלי מסוגל לחזור למסלול של צמיחה. במצב כזה, הורדת ריבית משמעותית מצד בנק ישראל יכולה להיות מנוע חשוב להנעת השוק. כאשר עלויות המימון יורדות, יותר משפחות מסוגלות לרכוש דירה, והפעילות הכלכלית כולה מתרחבת. צריך לזכור גם שהביקוש לדיור בישראל הוא ביקוש קשיח. אוכלוסיית המדינה ממשיכה לגדול, ובשנה האחרונה נוצרו ביקושים כבושים רבים. צעירים שדחו רכישת דירה יחזרו לשוק, ובמקביל אנו רואים עניין גובר מצד יהודים ותושבי חוץ המבקשים לרכוש נכס בישראל, גם כהשקעה וגם מתוך תחושת הזדהות עם המדינה. בסופו של דבר, בנייה חדשה בישראל איננה רק עניין נדל"ני. היא חלק מבניינה של הארץ.

בכל דירה. המשמעות היא שלמעלה ממיליון משפחות מתגוררות גם כיום במבנים שאינם מספקים מיגון מספק בעת חירום. ממ"ד משנה מציאות שלמה כאשר בניין ישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש במסגרת התחדשות עירונית, כל דירה כוללת ממ"ד תקני והמבנה כולו עומד בתקני בטיחות מודרניים. עבור הדיירים מדובר לא רק בשדרוג של איכות החיים, אלא בראש ובראשונה בשדרוג של תחושת הביטחון. בשבועות האחרונים כולנו מצאנו את עצמנו שוב ושוב נכנסים למרחבים מוגנים עם ילדים קטנים, עם הורים מבוגרים, עם כל המשפחה. במצבים האלה ברור לכולנו עד כמה ממ"ד איננו מותרות אלא צורך מציל חיים. ביום שאחרי המלחמה במקביל למציאות הביטחונית,

בשנתיים וחצי האחרונות, מאז באוקטובר, מדינת ישראל 7 אירועי חווה תקופה מורכבת ומטלטלת. המלחמה המתמשכת, האיומים מצד איראן וחיזבאללה ותחושת חוסר הוודאות שמלווה את הציבור מחייבים אותנו לחשוב מחדש על הדרך שבה אנו מתכננים ובונים את הערים שלנו. דווקא בתוך המציאות הזו מתחדדת ההבנה שהתחדשות עירונית איננה רק מהלך נדל"ני או כלכלי, אלא מהלך ביטחוני, חברתי ולאומי מהמעלה הראשונה. במשך שנים נתפסו פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א בעיקר ככלי לשדרוג איכות החיים של הדיירים וכדרך להגדיל את היצע הדירות. אולם המציאות הביטחונית לימדה אותנו כי יש להם משמעות עמוקה הרבה יותר. בישראל עדיין יש מאות אלפי דירות שנבנו לפני עשרות שנים, בתקופה שבה לא הייתה חובה לבנות ממ"ד

אנו רואים עניין גובר מצד יהודים ותושבי חוץ המבקשים לרכוש נכס בישראל, גם כהשקעה וגם מתוך תחושת הזדהות עם המדינה"

avgad-home.co.il

/ 10 /

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

גם בזמן מלחמה: אסור לעצור את ההתחדשות העירונית מסבירה מדוע המשך ההתחדשות קרן כהן-בלחרסקי עו"ד העירונית הוא אינטרס ציבורי ראשון במעלה גם בזמני חירום

צילום: ליאת פדרמן

העירונית אינה רק מהלך תכנוני או כלכלי, היא חלק מתשתית החוסן של העורף הישראלי. דווקא על רקע זה, הידיעה על פועל שנהרג מפגיעת טיל באתר בנייה במהלך המערכה מול איראן הייתה תזכורת כואבת למציאות המורכבת שבה המשק הישראלי ממשיך לפעול בזמן מלחמה. עובדים רבים מגיעים מדי יום לאתרי בנייה פתוחים וחשופים יחסית, כדי להמשיך לקדם פרויקטים שמשרתים אינטרס לאומי ואת הציבור כולו. אם המדינה מבקשת לשמור על רציפות תפקודית של ענף הבנייה גם בתקופות כאלה, ואם הענף אכן נמצא בראש סדר העדיפויות, עולה השאלה המתבקשת: כיצד ייתכן שאתרי בנייה רבים עדיין אינם מצוידים במיגוניות תקינות? לא לעצור תהליכים ארוכי טווח תהליכי התחדשות עירונית נמשכים שנים ודורשים יציבות, ליווי מקצועי והתקדמות מתמשכת. עבור בעלי הדירות, עיכוב ממושך אינו רק עניין כלכלי. לעיתים מדובר בדחייה של שיפור משמעותי בבטיחות הבניין ובאיכות החיים של הדיירים. לכן האחריות של כלל השחקנים

מלחמות מתנהלות בחזיתות רבות. יש את החזית הצבאית, זו שנמצאת בכותרות, אך לצידה מתקיימת גם חזית נוספת, שקטה יותר: החזית האזרחית של המשק והעורף הישראלי. ענף הנדל"ן הוא אחד הענפים שמרגישים היטב את השפעות המלחמה. פרויקטים מתעכבים, לוחות זמנים משתנים, גורמים מקצועיים רבים מגויסים למילואים, והניהול היומיומי של פרויקטים הופך מורכב יותר. המציאות הזו מחייבת את כל השחקנים בענף להתאים את עצמם למציאות חדשה ומאתגרת. אבל דווקא בתקופה כזו חשוב לזכור: המשך הפעילות בענף הבנייה אינו רק צורך כלכלי. בעיניי, הוא חלק בלתי נפרד מחוסנה של המדינה. הדבר נכון במיוחד כאשר מדובר בהתחדשות עירונית. המשך בנייה כאינטרס לאומי עבור מאות אלפי בעלי דירות בישראל, פרויקטים של פינוי-בינוי או תמ"א אינם רק הזדמנות לשדרוג איכות החיים. במקרים רבים מדובר גם בשדרוג מהותי של רמת הבטיחות של המבנה עצמו: מעבר ממבנים ישנים ופגיעים לבניינים חדשים, מחוזקים וממוגנים. במילים אחרות: ההתחדשות

במערכת, ובהם יזמים, רשויות, אנשי מקצוע והמערכת המשפטית היא כפולה: לפעול ברגישות למציאות הביטחונית המורכבת, אך במקביל לשמור על רציפות בתהליכים. האתגר האמיתי הוא למצוא את האיזון: להבין את המורכבות של התקופה, אך לא לאפשר לה להקפיא תהליכים ארוכי טווח שמשפיעים על חייהם של בעלי דירות ושל קהילות שלמות. הניסיון מלמד שדווקא ברגעי משבר נבחנת היכולת של מערכות להמשיך לפעול. בענף ההתחדשות העירונית המשמעות ברורה בעיניי: להמשיך ללוות פרויקטים, להגן על זכויות הדיירים ולוודא שגם בתקופה מורכבת מתקבלות החלטות אחראיות שמביטות קדימה. כי לצד המערכה הצבאית שמגינה על גבולות המדינה, מתקיימת גם המערכה האזרחית שמעצבת את פני הערים שלנו ביום שאחרי. והמערכה הזו נמשכת גם עכשיו. כיצד ייתכן שאתרי בנייה רבים עדיין אינם מצוידים במיגוניות תקינות?"

kcb.co.il

/ 11 /

13.3.26 13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן מהדורת שאגת הנדל"ן

כיצד מתמודדים היזמים עם מציאות שבה עלויות הבנייה מזנקות, הריביות , מנכ"ל גל קסטל מטפסות והמלחמה עם איראן עוצרת את אתרי הבנייה? אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, על האתגרים שמאיימים על ההתחדשות העירונית והצורך בהתערבות ממשלתית יזמי הנדל"ן בעין הסערה

צילום: ליה יפה

במצבים כאלה, יזמים מוצאים את עצמם לא פעם בפני דילמה לא פשוטה: האם לעמוד בהתחייבויות שנחתמו בעבר גם כאשר הפרויקט הופך גבולי מבחינה כלכלית, או לחזור לדיירים ולבקש התאמות שיאפשרו להוציא אותו לפועל. לאחרונה אף ראינו מקרים שבהם יזמים נאלצו לבקש מדיירים השתתפות כספית נוספת כדי שהפרויקט יוכל להתקדם, ובמקרים אחרים אין ברירה אלא להקפיא או לוותר על פרויקטים שתוכננו במשך שנים. כשהפרויקט כבר לא כלכלי זו מציאות שאינה טובה לאף אחד: לא ליזמים, לא לדיירים שממתינים להתחדשות הבניין שלהם, ובוודאי שלא למדינה שזקוקה בדחיפות להגדלת היצע הדיור. לכן, דווקא עכשיו נדרשת התערבות ממשלתית שתסייע לייצב את המערכת. קיצור תהליכים רגולטוריים, יצירת מסלול ירוק לפרויקטים של התחדשות עירונית והפחתת בירוקרטיה יכולים לעשות הבדל משמעותי. במצבי חירום לאומיים כמו מלחמה, ראוי גם לבחון מנגנונים שיאפשרו הקלות או פיצוי ליזמים שנפגעים מהקפאת פעילות ומהתארכות פרויקטים. אם פרויקטים של התחדשות עירונית

ענף הנדל"ן בישראל רגיל להתמודד עם תנודתיות, אך התקופה האחרונה מציבה בפני היזמים מציאות מורכבת במיוחד. עוד לפני המלחמה עם איראן פעל הענף תחת לחץ משמעותי: עלויות הבנייה עלו, הריביות טיפסו לרמות שלא הכרנו שנים רבות, שוק הרוכשים התקרר, והליכי התכנון והרישוי הפכו לארוכים ומסורבלים יותר מאי פעם. על רקע זה, פרוץ המלחמה רק החריף את הקשיים. אתרי בנייה רבים נעצרו או פועלים בתפוקה חלקית, עובדים אינם זמינים, ורוכשים פוטנציאליים מגיעים פחות למשרדי המכירות. כאשר כל המרכיבים הללו מתרחשים במקביל, האתגרים שמלווים יזמות נדל"ן ממילא מתחדדים ומעמיקים. התחדשות עירונית תחת לחץ מי שמרגיש זאת בצורה החריפה ביותר הם היזמים בתחום ההתחדשות העירונית. מדובר בפרויקטים מורכבים שמבוססים על מערכות הסכמים עם דיירים, על התחייבויות שנקבעו לעיתים שנים קודם לכן, ועל חישובי כדאיות שבוצעו בתנאים כלכליים שונים לחלוטין. כאשר עלויות הבנייה עולות בעשרות אחוזים והריביות מזנקות, המודל הכלכלי שעליו נחתמו ההסכמים מתחיל להיסדק.

לא יהיו רווחיים, חברות עלולות לוותר עליהם ולעיתים אף להיקלע למצוקה פיננסית. אף יזם לא רוצה למצוא את עצמו במצב של עיכובים, מחלוקות משפטיות או עימותים עם דיירים, אך ללא תנאים כלכליים סבירים, גם הרצון הטוב אינו מספיק. למרות הכול, ענף הנדל"ן הישראלי הוכיח לאורך השנים חוסן יוצא דופן. אני מאמין כי לאחר שהמצב הביטחוני יתייצב, גם הענף יחזור למסלול של צמיחה. אם הרשויות יאיצו תהליכים והריביות יירדו, נוכל לחזור להתמקד במשימה המרכזית שלנו: לבנות לא רק בניינים חדשים, אלא גם עתיד כלכלי וחברתי יציב יותר למדינת ישראל. זו מציאות שאינה טובה לאף אחד: לא ליזמים, לא לדיירים שממתינים להתחדשות הבניין שלהם, ובוודאי שלא למדינה שזקוקה בדחיפות להגדלת היצע הדיור"

oron-nadlan.co.il

/ 12 /

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

בין האטה זמנית להזדמנות היסטורית: שוק המימון ביום שאחרי

האם המלחמה מול איראן תכביד על יזמי הנדל"ן או דווקא תניח את , מנכ"ל טופ קפיטל, ויקטור וייסמן היסודות לתנופת צמיחה חדשה? מסביר מדוע האתגר המיידי הוא מימוני, אך בטווח הבינוני הענף עשוי להיכנס לאחד הפרקים החזקים בתולדותיו

צילום: דוד סיתכהל

זהירה ומעדיפים להמתין להתבהרות המצב הביטחוני. כאשר המכירות נבלמות והפרויקטים מתארכים – נוצר לחץ תזרימי על היזמים. במציאות הזו תפקידם של גופי המימון הופך קריטי. יותר ויותר יזמים זקוקים היום להארכות תקופות אשראי ולהגדלת מסגרות מימון, כדי לגשר על הפערים שנוצרו. הגמישות של גופי המימון, במיוחד בשוק החוץ-בנקאי, היא זו שמאפשרת לשוק להמשיך לפעול גם בתקופות מורכבות. יזם שמנהל נכון את מערך המימון שלו בתקופה הזו, ויודע לעבוד עם גוף פיננסי שמבין את מורכבות המצב, יכול לצלוח את התקופה ואף לצאת ממנה מחוזק. מנועי הצמיחה של היום שאחרי לצד האתגרים, חשוב לזהות גם את ההזדמנויות שנוצרות. הניצחון הצבאי והטכנולוגי של ישראל והעמידה מול האיום האיראני מחזקים את מעמדה של ישראל בזירה הבינלאומית. העלייה ביצוא הביטחוני ושיתופי הפעולה האזוריים שנוצרו במהלך המערכה צפויים להזרים מיליארדי דולרים למשק הישראלי. בנוסף, בטווח הבינוני צפויה גם חזרה הדרגתית של עשרות אלפי

מדינת ישראל נמצאת באחת מנקודות המפנה המשמעותיות בתולדותיה. מלחמת "שאגת הארי", שהעמידה אותנו בעימות ישיר מול איראן, היא לא רק אירוע ביטחוני דרמטי, אלא גם אירוע כלכלי מעצב. אחרי התאוששות מעודדת בשוק הנדל"ן שהחלה בסוף , המערכה הנוכחית טרפה שוב 2025 את הקלפים והחזירה את השוק למצב של המתנה וזהירות. כמי שעוסק במימון נדל"ן שנים רבות, אני יודע שדווקא ברגעים כאלה חשוב להסתכל מעבר לכותרות של הטווח הקצר. נכון, הגרפים המיידיים מצביעים על האטה. אבל מתחת לפני השטח מתגבשת דינמיקה אחרת לגמרי, כזו שעשויה להוביל את הכלכלה הישראלית ואת ענף הנדל"ן לצמיחה משמעותית בשנים הקרובות. האתגר: לחץ מימוני על היזמים ההשפעות של המלחמה מורגשות היטב בשטח. אתרי בנייה רבים מתמודדים עם ירידה בקצב הביצוע בעקבות מחסור בכוח אדם ושיבושים לוגיסטיים. המשמעות עבור היזמים ברורה: התארכות לוחות הזמנים של הפרויקטים ועלייה בעלויות המימון. במקביל, רוכשי הדירות שחזרו בהדרגה שוב נוקטים גישה 2025 לשוק בסוף

אנשי מילואים לשוק העבודה, מה שיחזק את הפעילות הכלכלית ואת הצמיחה. כאשר מציאות זו תתחבר לביקוש הגבוה לדיור בישראל, אשר לא נעלם אלא רק ממתין על הגדר, אנו עשויים לראות חזרה מהירה של רוכשים ומשקיעים לשוק. במצב כזה, השוק עשוי להיכנס לשלב של פריחה: ביקוש מצטבר שייפגש עם היצע מוגבל יחסית. לאורך כל השנים האחרונות למדנו דבר אחד ברור: החוסן של המשק הישראלי חזק מכל משבר. הדרך לניצחון עוברת גם דרך המשך הבנייה והפעילות הכלכלית. בעיניי, השותפות בין היזם לגוף המימון בתקופה הזו היא לא רק מערכת יחסים עסקית, אלא גם שותפות אסטרטגית. מי שידע להתנהל נכון עכשיו – יהיה גם הראשון ליהנות מתנופת הנדל"ן של היום שאחרי. בנקאי, היא זו שמאפשרת לשוק להמשיך לפעול גם בתקופות מורכבות" הגמישות של גופי המימון, במיוחד בשוק החוץ

topcapital.co.il

/ 13 /

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

ההתחדשות העירונית חייבת להגן גם על הכיס של בעלי הדירות , מייסד ובעלים של משרד ישראל יעקב ישראל יעקב שמאי המקרקעין שמאות מקרקעין, מסביר מדוע דווקא המלחמה מחייבת את כולנו להתחיל ולקדם התחדשות עירונית, אך חשוב מאוד לעשות זאת בזהירות, בשקיפות ותוך שמירה מלאה על האינטרסים הכלכליים של בעלי הדירות

צילום: אלבום פרטי

מתקפות הטילים והאזעקות החוזרות מזכירות לנו כמעט מדי יום עד כמה סוגיית המיגון הפכה לצורך בסיסי עבור מיליוני אזרחים. אך בתוך המציאות הזו מסתתר נתון מטריד במיוחד: למעלה מתושבי ישראל עדיין חיים 60%- מ בדירות ללא מרחב מוגן תקני. המשמעות של הנתון הזה כואבת מאוד. חלק גדול ממלאי הבניינים בישראל נבנה לפני עשרות שנים, ללא ממ"ד ולעיתים גם ללא תשתיות בטיחות בסיסיות. במקרים רבים מבנים אלו מצאו את עצמם חשופים לפגיעות ישירות או לנזקים כבדים, שלעיתים הובילו לפינוי דיירים ואף לקריסת מבנים שלמים. המציאות הזו מעצימה את ההתחדשות העירונית כפתרון מרכזי לשיקום שכונות שנפגעו ולחיזוק הערים הוותיקות בישראל. האצה – אבל לא על חשבון בעלי הדירות במהלך יותר מעשרים השנים שבהן אני מלווה תהליכי התחדשות עירונית כשמאי מקרקעין, עלו לא מעט יוזמות שנועדו להאיץ את קידום הפרויקטים.

התחדשות עירונית אינה רק תהליך של בנייה מחדש, היא גם מהלך כלכלי מורכב ומשמעותי עבור בעלי הדירות"

חלוקת הזכויות בין הצדדים והבטחת איזון נכון בין האינטרסים של היזם לבין אלו של בעלי הדירות. בתקופה שלאחר המלחמה צפויה האצה משמעותית בפרויקטים של התחדשות עירונית. אך לצד הרצון להתקדם במהירות, קיים גם חשש שהלחץ לקדם פרויקטים יבוא לעיתים על חשבון בדיקה יסודית של ההיבטים הכלכליים. מצב כזה עלול להוביל לפערים משמעותיים בין שווי הזכויות האמיתי של בעלי הדירות לבין התמורה שהם מקבלים בפועל. לכן לצד הצורך הברור להאיץ תהליכים ולשקם אזורים שנפגעו, חשוב להקפיד על עיקרון אחד: התחדשות עירונית חייבת להתבצע תוך שמירה מלאה על האינטרסים הכלכליים של בעלי הדירות. אם נדע לעשות זאת נכון, ההתחדשות העירונית לא רק תשקם מבנים שנפגעו, אלא גם תעניק לבעלי הדירות ביטחון אמיתי לשנים רבות קדימה.

מדובר ביוזמות חשובות. עם זאת, דווקא בתקופות שבהן קיים לחץ מובן לשקם במהירות אזורים שנפגעו, חשוב לזכור שהתחדשות עירונית אינה רק תהליך של בנייה מחדש. מדובר גם במהלך כלכלי מורכב ומשמעותי עבור בעלי הדירות. עבור רבים מהם, הדירה היא הנכס המרכזי ולעיתים גם החיסכון המשפחתי הגדול ביותר. לכן כל החלטה בתהליך – החל מקביעת זכויות הבנייה ועד לחלוקת התמורות בין היזם לבעלי הדירות – חייבת להתקבל על בסיס בדיקה מקצועית, שקופה והוגנת. התפקיד הקריטי של השמאי כאן נכנס לתמונה תפקידו המרכזי של שמאי המקרקעין. שמאות מקצועית עבור בעלי הדירות אינה מסתכמת בהערכת שווי הנכס בלבד. היא כוללת בחינה מעמיקה של הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, בדיקה של

www.iy1.co

/ 14 /

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

מה חייבים המדינה, הרשויות והיזמים לעשות עכשיו כדי לקצר תהליכים, , מנכ"לית חברת קן חגית וולף לייצר ודאות ולבנות ערים בטוחות יותר? התור התחדשות עירונית, מציגה את המבחן של העשור הקרוב התחדשות להאיץ ודאות: עירונית כקו ההגנה

צילום: סטודיו שרית מור

בין יזמים, רשויות מקומיות והמדינה יאפשר יצירת ערים חזקות במקום עומסים תכנוניים. במקביל, אי-אפשר להתעלם מהצורך לעדכן גם את המודל הכלכלי. עלויות הביצוע, הריבית והרגולציה המשתנה שוחקות את הכדאיות של פרויקטים רבים, בעיקר באזורים שבהם ערכי הקרקע נמוכים יותר. אם המדינה רואה בהתחדשות העירונית יעד לאומי, ואף יעד ביטחוני, עליה לבחון כלים משלימים: קרקעות משלימות, תמריצים מיסויים, קרנות ייעודיות ומסלולי מימון ייחודיים. אחרת, ההתחדשות תמשיך להתרכז רק באזורים החזקים והפערים החברתיים ילכו ויעמיקו. התפקיד של היזמים לבסוף, גם לנו היזמים יש תפקיד מרכזי: לבנות מחדש את האמון עם הדיירים. התחדשות עירונית היא תהליך ארוך ולעיתים גם מורכב ומעורר חששות. שקיפות, ניהול ציפיות ושיתוף ציבור אמיתי אינם רק ערכים – הם תנאי להצלחת הפרויקט. יזמים שיראו בדיירים שותפים לדרך ולא רק בעלי זכויות חתימה, יצליחו לקצר תהליכים ולבנות בסיס יציב לצמיחה.

בין המדינה, הרשויות המקומיות והיזמים. ההחלטות שנקבל היום יקבעו לא רק את פני הערים בעשורים הבאים, אלא גם את היכולת שלהן להתמודד עם מצבי חירום. בעשור האחרון הפכה ההתחדשות העירונית מפתרון נקודתי לבניין בודד למנוע צמיחה מרכזי של שוק הדיור בישראל. אבל אם נמשיך לעבוד בכלים של אתמול, לא נצליח להתמודד עם האתגרים של המחר. גידול האוכלוסייה, מחסור בקרקעות זמינות, תשתיות מתיישנות והצורך הדחוף במיגון מבנים, מחייבים מעבר מחשיבה של פרויקט בודד לחשיבה מערכתית כוללת. השאלה החשובה איננה כמה היתרים יאושרו, אלא באיזה מודל יתבצעו הפרויקטים וכיצד הם ישפיעו על המרקם העירוני כולו. המציאות בשטח מוכיחה זאת סיפורים של אזרחים המחפשים מרחב מוגן בזמן אזעקה ממחישים עד כמה תכנון ברמת בניין בודד אינו מספיק. התחדשות אמיתית צריכה לכלול תכנון שכונתי רחב: שטחים ציבוריים נגישים, מוסדות חינוך, תחבורה, מסחר ותשתיות שמותאמות גם לאתגרי הביטחון. רק תיאום אמיתי

מלחמת "שאגת הארי" והמציאות הביטחונית המורכבת שאנו חווים בימים אלה מחדדות בעיניי פעם נוספת אמת שכבר אי-אפשר להתעלם ממנה: ההתחדשות העירונית היא רכיב מרכזי 30%- בחוסן הלאומי של ישראל. כ מאזרחי המדינה עדיין חיים ללא מרחב מוגן תקני או ללא יכולת להתמגן בזמן מתקפת טילים, והמלחמה הנוכחית המחישה עד כמה ערים חזקות, מבנים ממוגנים ותשתיות מתקדמות הם קו ההגנה האזרחי הראשון שלנו. ייתכן שנכון היה לוודא את חוזק התשתיות והמבנים כבר לפני שנים, אך דווקא בתקופה של אי-ודאות ביטחונית וכלכלית, עלינו להסתכל קדימה. המשימה המרכזית כעת היא להאיץ תהליכים, לייצר ודאות תכנונית וכלכלית ולפעול בשיתוף פעולה אמיתי

סיפורים של אזרחים המחפשים מרחב מוגן בזמן אזעקה ממחישים עד כמה תכנון ברמת בניין בודד אינו מספיק"

ken-hator.com

/ 15 /

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

המעטפת המשפטית ששומרת על בעלי הדירות גם בזמן מלחמה

האם נכון לעצור פרויקטים של התחדשות עירונית בתקופת לחימה, או , שותף ומייסד במשרד כהן-קצב, רועי דהן דווקא להאיץ אותם? עו"ד , מסביר מדוע דווקא עכשיו חייבים להמשיך KDC | ' קרן, דהן ושות לקדם פרויקטים ומהם מנגנוני ההגנה שכל בעל דירה צריך לדרוש

צילום: יח"צ

המלחמה האחרונה המחישה בצורה חדה וכואבת מציאות שהייתה ידועה כבר שנים: בניינים ישנים ללא ממ"ד או מרחבים מוגנים אינם רק בעיה תכנונית – הם סכנה של ממש לחיי אדם. עבור משפחות רבות המתגוררות במבנים שנבנו לפני עשרות שנים, כל אזעקה הפכה לרגע של חוסר אונים: ריצה לחדר מדרגות חשוף, למקלט מוזנח או למרחב שאינו באמת מספק הגנה. אם בעבר התחדשות עירונית נתפסה כהזדמנות כלכלית לשדרוג הנכס, תוספת מרפסת או עליית ערך, הרי שהיום ברור לכולנו שמדובר קודם כול בצורך ביטחוני בסיסי. אינם 38 פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א פריבילגיה, הם חלק בלתי נפרד מחוסנה של החברה הישראלית. דווקא בתקופות של אי-ודאות, רבים מבעלי הדירות נוטים לעצור תהליכים ולהמתין ל"יום שאחרי". בעיניי זו טעות אסטרטגית. רוב שנותיו של פרויקט התחדשות עירונית אינן מתרחשות באתר הבנייה אלא דווקא בשלב התכנון, הרישוי והעבודה המשפטית שמאחורי הקלעים. לכן, במקום להקפיא תהליכים, נכון לנצל את התקופה כדי להשלים הסכמות

פרויקטים שייעצרו היום עלולים למצוא את עצמם בעתיד בתחתית סדר העדיפויות של ועדות התכנון, שיתמודדו עם עומס גדול"

דחופים, שיקום מקלטים וטיפול במערכות מתיישנות. מערך ערבויות בנקאיות מלא | 02 הכולל ערבות חוק מכר בגובה הדירה החדשה, ערבויות לשכר דירה וערבויות לכיסוי מיסים. ערבויות אוטונומיות הניתנות | 03 למימוש מיידי במידת הצורך, ללא הליכים משפטיים ממושכים. הגדרה מדויקת של מצבי "כוח | 04 עליון" והבטחת רציפות בתשלומי שכר הדירה גם במקרה של עיכובים הנובעים מהמצב הביטחוני. בסופו של דבר, התחדשות עירונית בימים אלו אינה רק עסקת נדל"ן. זו החלטה על ביטחון אישי, על איכות חיים ועל עתיד המשפחה. המלחמה הוכיחה שהמתנה עלולה להיות מסוכנת, אבל עם מעטפת משפטית נכונה, אין שום סיבה לעצור. דווקא עכשיו זה הזמן להתחיל לבנות את חומת המגן של הבניין ושל הדיירים.

בין בעלי הדירות, לקדם תוכניות מול הרשויות ולייצר בשלות מלאה לפרויקט. כך, כאשר המציאות תתייצב, הפרויקט כבר יהיה מוכן ליציאה לביצוע. חשוב להבין כי המשמעות של עצירת תהליך כיום אינה רק עיכוב בירוקרטי. בפועל, מדובר בדחייה של שנים בקבלת דירה חדשה עם ממ"ד והגנה ראויה. פרויקטים שייעצרו היום עלולים למצוא את עצמם בעתיד בתחתית סדר העדיפויות של ועדות התכנון, שיתמודדו עם עומס גדול במיוחד. המעטפת המשפטית שמגינה על הדיירים כדי שבעלי הדירות יוכלו להתקדם בביטחון גם בתקופה מורכבת, אני מאמין שחייבים לבנות מעטפת משפטית ברורה וחזקה. מבחינתי היא נשענת על ארבעה עקרונות מרכזיים: הקמת תקציב ייעודי לטיפול בבניין | 01 הקיים עד ההריסה, לצורך תיקונים

kdc-law.co.il

/ 16 /

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

החוסן של שוק הנדל"ן ממשיך להניע את המשק גם בימים מורכבים

מנכ"ל קבוצת יסודות, מסביר כיצד מצליח ענף , אייל בלכר כהן הבנייה לשמור על רציפות עבודה גם בתקופות של מלחמה ואי ודאות, ומה תפקידם של גופי המימון בשמירה על התנופה בענף

צילום: דורון לצטר

גמישות מימונית בתקופה מאתגרת

באתרי בנייה ברחבי הארץ הדחפורים ממשיכים לעבוד. רוב האתרים פועלים ברציפות, וחלקם אף מגבירים קצב. זו לא סיסמה אופטימית אלא תמונת מצב ממשית. עם השנים הצליח הענף לסגל לעצמו יכולת עבודה גם בסיטואציות מורכבות, תחת אי-ודאות ביטחונית ותוך שמירה על ביטחונם של העובדים בשטח. מנקודת המבט שלנו כגוף מימון חוץ בנקאי שמלווה מאות פרויקטים פעילים ברחבי הארץ, אנו עדים לתופעה מעניינת: היזמים אינם עוצרים. להפך. רבים מהם מנצלים את התקופה כדי להיערך נכון לשלב הבא. הם ממשיכים לרכוש קרקעות, להשתתף במכרזים, לקדם תכנון מפורט ולחתום על הסכמי ליווי חדשים. ההבנה ברורה – מי שימשיך לפעול גם בתקופות מורכבות, ימצא את עצמו בעמדת יתרון כאשר המשק יחזור לשגרה. היזמים כבר חושבים על היום שאחרי

כמדינה בעלת ניסיון רב בהתמודדות עם איומים ביטחוניים, למדנו עם השנים שגם בתקופות של אי-ודאות – יש ענפים שמצליחים להמשיך לפעול. אחד מהם הוא ענף הנדל"ן. דווקא עכשיו, בעיצומו של מבצע "שאגת הארי", כאשר רבים העריכו בתחילת הדרך כי שוק הנדל"ן ייכנס לקיפאון, המציאות בשטח מספרת סיפור שונה. לא מעט אנשי מקצוע שואלים בתקופה הזו שאלות טבעיות: האם הענף ידע לשרוד? האם הבנייה תיעצר? האם הביקושים יתאדו? התשובה שאנחנו מקבלים מהשטח, לפחות מהיזמים והקבלנים שאנו מלווים, היא ברורה: הענף ממשיך לפעול.

גם עבורנו התקופה אינה פשוטה. חלק מאנשי הצוות נמצאים בשירות מילואים, אחרים עובדים מהבית בתנאים מורכבים, לעיתים בין אזעקה לאזעקה. למרות זאת, האחריות כלפי הלקוחות מחייבת אותנו להמשיך לתת מענה. לכן אנו מבצעים התאמות למציאות: מקצרים לוחות זמנים לשחרור כספים, מסירים חסמים בירוקרטיים ופועלים בגמישות כדי לאפשר ליזמים לשמור על תנופת העבודה. גם כיום נחתמות עסקאות משמעותיות, משום שהשוק כולו מבין כי הנדל"ן הוא אחד מקטרי הצמיחה המרכזיים של המשק. התקופה הנוכחית מוכיחה שוב כי שוק הנדל"ן יודע להסתגל למציאות משתנה: עם כוח אדם מצומצם, תנאי מימון מאתגרים, ריבית גבוהה וביקושים שממתינים להתפרץ. מי שידע לפעול באחריות ולשמור על יציבות דווקא עכשיו, ייהנה מהיתרון ביום שבו המשק יחזור לפעילות מלאה.

היזמים אינם עוצרים, להפך, רבים מהם מנצלים את התקופה כדי להיערך נכון לשלב הבא"

yesodot-group.co.il

/ 17 /

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

כיצד ניתן להחזיר קהילה לשגרה בתוך ימים, גם כשמבנים נפגעים ותשתיות קורסות? , מנכ"ל היחידה להשכרת מבנים ניידים, מסביר מדוע פתרונות בנייה ניידת גיל סגל ולוגיסטיקה חכמה הפכו לכלי קריטי בשיקום המרחב האזרחי בזמן מלחמה כשבית נפגע הזמן הוא המשאב היקר ביותר

העירייה. נדרשת נוכחות מקצועית בשטח: מהנדסים, מנהלי פרויקטים, אנשי ביטחון וצוותי תפעול, שפועלים יום-יום לצד התושבים. לכן אחד הפתרונות החשובים ביותר הוא הקמה מהירה של מתחמי עבודה וניהול בשטח עצמו: משרדים ניידים ממוזגים לצוותי הפיקוח והניהול, לצד ביתני שמירה ומבני שירות לצוותי האבטחה הפועלים באתר מסביב לשעון. כך ניתן לנהל את השיקום בצורה מסודרת, בטוחה ומהירה יותר. גם למשפחות מגיע פתרון אנושי אבל לא פחות חשוב לזכור את המשפחות עצמן. עבור מי שביתו נפגע, מעבר למלון עשוי להיות פתרון זמני, אך לעיתים הוא גם יוצר ניתוק מהקהילה ומהשגרה. משפחות עם ילדים מתקשות במיוחד להתמודד עם המעבר הפתאומי הזה. כאן נכנס מודל שאני מאמין בו מאוד: הצבת מבני מגורים זמניים בחצר הבית עצמו. כך המשפחה נשארת בסביבה המוכרת, הילדים ממשיכים באותה מסגרת חינוכית, וההורים יכולים לעקוב מקרוב אחר תהליך

הימים שבהם מלחמת "שאגת הארי" מהדהדת ברחובותינו מזכירים עד כמה המרחב האזרחי עלול להיפגע ברגע אחד. מבני מגורים נפגעים, תשתיות נפגעות, ופתאום אלפי משפחות מוצאות את עצמן מול מציאות חדשה ולא מוכרת. דווקא ברגעים כאלה מתברר עד כמה מהירות התגובה היא הגורם המכריע בתהליך השיקום. מניסיוני, האתגר הראשון של הרשויות המקומיות אינו רק מציאת פתרון מגורים חלופי, אלא ניהול נכון של המרחב שנפגע. כאשר בניין מגורים נפגע, התושבים צריכים לא רק מקום לגור בו, אלא גם פתרון מיידי לרכוש, לציוד ולחפצים האישיים שלהם. לכן אחד הפתרונות היעילים ביותר הוא יצירת מערך לוגיסטי קהילתי: הצבת מכולות אחסון בסמוך לאזור הפגיעה, כך שהתושבים יוכלו לשמור על רכושם קרוב לביתם ובנגישות מלאה. להעביר את ניהול השיקום לשטח שיקום שכונה שנפגעה אינו רק אתגר הנדסי, אלא גם אתגר ניהולי מורכב. אי אפשר לנהל פרויקט כזה רק ממשרדי

צילום: אלבום פרטי

השיקום. זה אולי פתרון פשוט, אבל לעיתים הוא עושה את ההבדל בין תחושת עקירה לבין המשכיות. השורה התחתונה בימי שגרה הזמן הוא משאב יקר, אבל בזמן מלחמה הוא קריטי שבעתיים. היכולת להציב במהירות פתרונות בנויים זמניים, בין אם למגורים, ללוגיסטיקה, לחינוך או לרפואה, מאפשרת לקהילות להתחיל להשתקם כבר מהיום הראשון.

היכולת להציב במהירות פתרונות בנויים זמניים מאפשרת לקהילות להתחיל להשתקם כבר מהיום הראשון"

unit-rent.co.il

/ 18 /

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

מנהל קשרי לקוחות במכלול מימון נדל"ן, מסביר מדוע , רועי נקר הביקושים האמיתיים לא נעלמו, ומה צפוי לקרות בשוק ביום שאחרי השוק לא נעצר, הוא בהמתנה לפני התעוררות

צילום: מכלול מימון

בשנה האחרונה שוק הנדל"ן הישראלי נמצא במצב של המתנה. השילוב בין מצב ביטחוני מורכב לבין תנאים כלכליים מאתגרים, כמו אינפלציה גבוהה וסביבת ריבית שמכבידה על המימון, יוצר מציאות שבה רבים מהרוכשים בוחרים לשבת על הגדר. כחברה שמלווה יזמים בפרויקטים ברחבי הארץ, אנו רואים היטב את הדינמיקה הזו. רק לאחרונה החלה להסתמן תנועה מסוימת מצד רוכשים ושיפור בקצב המכירות, אך פרוץ המלחמה החזיר את השוק שוב למצב של המתנה. עם זאת, חשוב להבין: ההמתנה הזו אינה מבטלת את הביקושים הבסיסיים. להפך, לעיתים היא רק דוחה אותם. במיוחד בולט הביקוש לדירות הכוללות ממ"ד כחלק בלתי נפרד מהדירה, צורך שהפך מוחשי יותר עבור משפחות רבות בתקופה האחרונה. היזמים ממשיכים לבנות למרות ההאטה בקצב המכירות, הפרויקטים עצמם אינם נעצרים. היזמים ממשיכים לבנות, והפרויקטים

אם המגמה של ירידת הריבית תימשך במהלך השנה הקרובה, היא עשויה לתמוך בחזרה הדרגתית של רוכשים לשוק"

לירידה. אם המגמה הזו תימשך במהלך השנה הקרובה, היא עשויה לתמוך בחזרה הדרגתית של רוכשים לשוק. בשיחות שאנו מקיימים עם יזמים ברחבי הארץ עולה ציפייה ברורה להתחדשות הפעילות, בעיקר באזורי הביקוש במרכז. גם באזורים שהיו מאתגרים יותר, כמו תל אביב, קיימת הערכה שבטווח הזמן הפעילות תחזור. בחלק מהמקומות אף ניתן היה לראות ניצנים של התאוששות עוד לפני האירועים האחרונים. עם זאת, חשוב להיות ריאליים: סביר להניח שהשוק לא יחזור בקרוב לקצב המכירות החריג שנרשם לפני שלוש או ארבע שנים. התקופה שבה דירות נמכרו במהירות, לעיתים כבר בשלבי שיווק מוקדמים, הייתה יוצאת דופן. השוק צפוי להתייצב בשיווי משקל חדש, כזה שמשקף קצב מכירות מתון יותר, אך יציב ובריא יותר בטווח הארוך.

שאנו מלווים מתקדמים כמתוכנן. אלא שבמציאות שבה פחות דירות נמכרות בטווח הקצר, התזרים משתנה: במקום להישען בעיקר על מכירות, חלק גדול יותר מהמימון מגיע מאשראי. במילים אחרות, מדובר בתקופת גישור. תקופה שבה השוק מתקדם בקצב איטי יותר, אך הפעילות אינה נעצרת. זהו מצב שאינו חריג בהיסטוריה של שוק הנדל"ן בישראל. לאורך השנים ראינו שוב ושוב כי לאחר תקופות של אי-ודאות ביטחונית, הציבור חוזר יחסית במהירות לשוק הדיור. לעיתים בתוך זמן קצר לאחר סיום הלחימה כבר נרשמת חזרה משמעותית לרכישת דירות. הדרך לשיווי משקל חדש גורם מרכזי נוסף שישפיע על ההתאוששות הוא סביבת הריבית. לאחר תקופה ארוכה של עליות, אנו מתחילים לראות סימנים ראשונים

michlol-fin.co.il

/ 19 /

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

ניהול חזית הבית: פיקוח בהתחדשות עירונית בצל המלחמה כיצד מנהלים פרויקט התחדשות עירונית כאשר הדיירים ממשיכים , חגית קודמן להתגורר בתוך אתר בנייה פעיל תחת אזעקות? רו"ח מנכ"לית חברת קובי אורון ומנכ"לית לשכת המפקחים, מסבירה מדוע תפקיד המפקח הפך לניהול משברים אנושי לא פחות מהנדסי

צילום: דוד סיתכהל

אנו פועלים מול הקבלנים כדי להאיץ ככל האפשר את בניית הממ"דים ולייצר מרחבים מוגנים מוקדם ככל שניתן במהלך הפרויקט. זהו שינוי תפיסתי של ממש: מיקוד לא רק בבנייה עצמה, אלא גם ביצירת מעטפת ביטחונית לדיירים. חוסן הצוות: תנאי לניהול פרויקט גם בתוך הארגונים עצמם נוצרו אתגרים חדשים. עובדים מגויסים למילואים, עובדות שמנהלות בית וילדים בתקופת חירום, והנחיות פיקוד העורף שמשתנות לעיתים קרובות. בתנאים כאלה, האתגר המרכזי הוא לשמור על חוסן מקצועי ואנושי של הצוותים. רק צוות שמרגיש בטוח ונתמך יכול להמשיך לנהל פרויקטים מורכבים ולתת מענה אמיתי לדיירים. בסופו של דבר, ההתחדשות העירונית בתקופה הזו מלמדת אותנו שיעור חשוב: פרויקט בנייה הוא לא רק תהליך הנדסי. הוא גם מערכת אנושית שלמה. וכאשר המציאות הביטחונית משתנה, האחריות שלנו היא לוודא שהבית החדש שנבנה לדיירים יהיה לא רק יפה ומודרני, אלא קודם כל בטוח.

והממ"דים החדשים עדיין נמצאים בשלבי בנייה או טרם קיבלו אישור אכלוס. במצב כזה, בכל אזעקה עולה אצל הדיירים אותה שאלה בסיסית: איפה המקום הבטוח ביותר עבורי ועבור משפחתי. מניהול הנדסי לניהול משברים המלחמה שינתה את תפיסת התפקיד של המפקח. היום זה כבר לא רק פיקוח הנדסי על יציקות, שלד וגמרים, אלא גם ניהול משברים בזמן אמת. במציאות הזו, המפקח הופך לעוגן עבור הדיירים. האחריות היא לא רק לעמוד בלוחות הזמנים של הפרויקט, אלא גם לייצר תחושת ביטחון בתוך אתר בנייה פעיל. המשמעות היא מעורבות עמוקה יותר, זמינות גבוהה יותר וניהול רציף של האירועים בשטח. בחברת קובי אורון, למשל, הרחבנו את מערך השירות לדיירים למענה רציף לאורך כל שעות היממה. במקביל,

ענף ההתחדשות העירונית בישראל עבר בשנתיים האחרונות שינוי עמוק. אם בעבר תפקיד המפקח מטעם בעלי הדירות התמקד בעיקר בבקרת איכות, לוחות זמנים ותקציב, הרי שהמציאות הביטחונית החדשה הציבה במרכז הבמה שאלה אחרת לגמרי: ביטחון הדיירים. כמי שמלווה מאות פרויקטים פעילים של התחדשות עירונית, אני רואה מקרוב כיצד אתרי בנייה הפכו למעשה לחזית עורפית. במקרים רבים, הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין בזמן שהעבודות מתקדמות, ולעיתים דווקא בתקופה הרגישה ביותר של הפרויקט, כאשר המיגון הישן כבר אינו זמין והמיגון החדש עדיין לא הושלם. ,38/1 בפרויקטים מסוג תמ"א שבהם הדיירים נשארים בבניין במהלך העבודות, המורכבות גדולה במיוחד. המקלט הישן הופך פעמים רבות לחלק מיסודות המבנה בתהליך החיזוק,

זהו שינוי תפיסתי של ממש: מיקוד לא רק בבנייה עצמה, אלא גם ביצירת מעטפת ביטחונית לדיירים"

kobioron.co.il

/ 20 /

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

הנדל"ן ביום שאחרי תור הזהב של איראן: השוק הישראלי האם הסרת האיום האסטרטגי מעל ישראל עשויה להצית את אחד מגלי מנכ"ל גמלא הראל, , טל תפוחי הצמיחה הגדולים בתולדות שוק הדיור? מציג מבט שמוכיח: דווקא אחרי משברים הנדל"ן הישראלי נוטה לפרוח

צילום: עודד קרני

ביותר עשוי להגיע דווקא מהזירה הבינלאומית. במשך עשורים ישראל נתפסה על ידי משקיעים רבים כמדינה עם פרמיית סיכון ביטחונית. הסרת איום אסטרטגי משמעותי עשויה לשנות את התמונה הזו לחלוטין ולהפוך את ישראל ליעד השקעה אטרקטיבי במיוחד עבור הון בינלאומי. בתוך המציאות הזו, אני מאמין שהתחדשות עירונית תהיה אחד המנועים המרכזיים של העשור הקרוב. הצורך במיגון, בממ"דים ובמבנים מודרניים הפך מצורך נדל"ני לצורך לאומי. כאשר תהליכי התכנון והבנייה יואצו, נראה קפיצה משמעותית בהיקפי הפרויקטים ובהיצע הדירות. לסיכום, אם יש לקח אחד שההיסטוריה של שוק הנדל"ן הישראלי מלמדת אותנו, הוא שהשוק הזה יודע להתאושש, ולעיתים אפילו לצמוח דווקא מתוך המשברים הגדולים ביותר. לכן בעיניי, היום שאחרי עשוי להיות לא רק רגע של יציבות ביטחונית, אלא גם נקודת פתיחה לתור זהב אמיתי של הנדל"ן הישראלי. המנוע המרכזי של העשור הקרוב

ריבוי טבעי מהגבוהים בעולם המערבי, ועלייה מתמדת בביקוש למגורים. ישראל היא למעשה המדינה היחידה שבה שיעור הפריון מתקרב OECD ב לשלושה ילדים לאישה. המשמעות פשוטה: הביקוש לדירות אינו נעלם גם בתקופות של חוסר ודאות. במקביל, המלחמות והמשברים דווקא מעכבים את ההיצע. מחסור בכוח אדם, עצירת אתרי בנייה ועיכובים בתכנון יוצרים פער מצטבר בין הביקוש לבין מספר הדירות הנבנות בפועל. כאשר המצב מתייצב, אותו ביקוש כבוש משתחרר במהירות ומוביל לתנופה מחודשת בשוק. לכך מתווסף גורם נוסף: המימון. בתקופות של אי-ודאות ביטחונית הריבית נוטה להיות גבוהה יותר והבנקים נוקטים זהירות. ביום שבו תיווצר יציבות ביטחונית רחבה יותר, עלויות המימון צפויות לרדת, תנאי האשראי להשתפר והיכולת של יזמים ורוכשים לפעול בשוק תגדל משמעותית. אבל אולי השינוי הגדול

כאיש נדל"ן וכלכלן, אני רגיל להסתכל על משברים לא רק דרך הכותרות של היום, אלא דרך הפרספקטיבה של ההיסטוריה. כאשר בוחנים את שוק הנדל"ן הישראלי לאורך עשרות שנים, מתגלה תופעה כמעט פרדוקסלית: בעוד שבמרבית העולם מלחמות ואי-יציבות מרחיקות משקיעים ופוגעות בשוק הנכסים, בישראל קורה לא פעם בדיוק ההפך. זה קרה אחרי מלחמת ששת הימים, כאשר המשק עבר ממיתון עמוק לתקופת צמיחה מהירה. זה קרה גם לאחר מלחמת יום הכיפורים, כאשר למרות אינפלציה קשה, הנדל"ן הפך לאחד הנכסים הבטוחים ביותר עבור הציבור. אפילו בתקופת האינתיפאדה השנייה, כאשר הטרור פגע בלב הערים, שוק הדיור שמר על יציבות, ובהמשך אף הוביל לגל עליות חד שנמשך שנים. הסיבה לכך אינה פסיכולוגית בלבד. היא נעוצה בנתונים הבסיסיים של הכלכלה הישראלית: דמוגרפיה חזקה,

הסרת איום אסטרטגי משמעותי עשויה להפוך את ישראל ליעד השקעה אטרקטיבי במיוחד עבור הון בינלאומי"

gamla-harel.co.il

/ 21 /