הבמה המרכזית של הנדל"ן 30.01.26

נדל"ן מדיה

30.1.26

האם הלחץ "להאיץ תהליכים" בהתחדשות עירונית באמת משרת את בעלי הדירות – או דווקא מסכן אותם? עו"ד רועי אלקלעי, שותף במשרד אלי תוסייה כהן ושות', מסביר למה קיצורי דרך הם המתכון הבטוח לפרויקטים תקועים ואכזבה ארוכת שנים התחדשות עירונית היא מרתון. מי שמחפש ספרינט פוגע בדיירים

הפער בין תכניות מאושרות לביצוע בפועל הולך וגדל. יותר ויותר פרויקטים מקבלים אישור תכנוני, אך אינם מתורגמים לבנייה. הדיירים נותרים לעיתים שנים במצב ביניים: עם בניין ישן, מגבלות תכנוניות ולעיתים גם פגיעה ממשית ביכולת למכור, לשפץ או לממן את הנכס. לא להאט, פשוט לעבוד נכון חשוב להבהיר: אין כאן קריאה להשלים עם סחבת. להפך. נדרש שיפור עמוק בממשקי העבודה בין הרשויות, קיצור הליכים היכן שניתן והסרת חסמים מיותרים. אבל האצה אמיתית לא מושגת באמצעות דילוג על שלבי יסוד, אלא באמצעות עבודה מקצועית, אחראית ומתוכננת היטב, כבר מהיום הראשון. התחדשות עירונית טובה לא נמדדת רק במספר הקומות או במכפיל הזכויות, אלא באיכות החיים, ברמת המיגון ובשקט הנפשי של בעלי הדירות לאורך כל הדרך. כמי שמלווה בשנים האחרונות עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית בירושלים וברחבי הארץ, כולל פרויקטים שכבר הושלמו, אני אומר זאת בפשטות: מי שמבין שמדובר במרתון, הסיכויים שלו להגיע לקו הסיום בהצלחה גבוהים יותר. מי שמתעקש לרוץ ספרינט, מגלה לא פעם בדרך שהדיירים הם אלה שמשלמים את המחיר.

בעלי הדירות נדרשים למסור את הנכס היקר ביותר שלהם, הבית, ולהחליף ודאות קיימת בהבטחה עתידית. דווקא בנקודת ההתחלה מתרחשות לא פעם הטעויות הקשות ביותר: חתימה חפוזה על מסמכים לא בשלים, בחירת יזם בלי בדיקה מעמיקה של חוסן כלכלי, או ויתור מוקדם על מנגנוני הגנה משפטיים – מתוך מחשבה ש"נסתדר בהמשך". בפועל, אין דבר יקר יותר מפרויקט שמתחיל מהר מדי ונתקע באמצע הדרך. כשהמציאות פוגשת הבטחות השנה החולפת חידדה היטב את גבולות המציאות: ריבית גבוהה, זהירות גוברת מצד הבנקים, עומסים חריגים בוועדות התכנון ושינויים תכופים במדיניות. בתוך מציאות כזו, הבטחות ללוחות זמנים אופטימיים מדי אינן רק לא מדויקות – הן מסוכנות. הן יוצרות ציפיות שלא ניתן לעמוד בהן, ופוגעות קודם כול בבעלי הדירות. עו"ד רועי אלקלעי, שותף במשרד אלי תוסייה כהן ושות': "האצה אמיתית לא מושגת באמצעות דילוג על

תחילתה של שנה אזרחית היא תמיד רגע של סיכומים והבטחות. רשויות מדברות על יעדים, יזמים מציגים תחזיות, והמסר החוזר כמעט בכל פורום הוא אחד: השנה מאיצים. גם בהתחדשות העירונית נשמעת שוב הקריאה לקיצור לוחות זמנים, להסרת חסמים, להזזת פרויקטים קדימה. אבל דווקא עכשיו חשוב לומר בקול ברור: התחדשות עירונית אינה ספרינט. היא מרתון. ומי שמתעקש לרוץ מהר מדי – משאיר לא פעם את הדיירים מאחור. אחרי תקופה ארוכה של מלחמה ומציאות ביטחונית מטלטלת, הצורך בהתחדשות עירונית ברור מתמיד. בניינים ישנים ללא מיגון, תשתיות מתפוררות ופער עמוק בין מי שגר במבנה חדש לבין מי שנותר מאחור. אלא שהלחץ הציבורי "להספיק כבר" מייצר אשליה מסוכנת – כאילו אפשר לדלג על שלבים מהותיים ולתקן אחר כך. בפועל, הטעויות האלו חוזרות כבומרנג. לא עוד עסקת נדל"ן רגילה עסקת פינוי-בינוי אינה עוד עסקת מקרקעין. זהו תהליך רב-שנתי, מורכב, שמשלב תכנון סטטוטורי, מימון בנקאי, רגולציה כבדה, ריבוי בעלי זכויות ולעיתים גם מתחים קהילתיים וחברתיים. מעל הכול: זהו מהלך שבו

שלבי יסוד, אלא באמצעות עבודה מקצועית, אחראית ומתוכננת היטב"

צילום: נתי נאות כהן

toussia-cohen.com

/ 35 /