הבמה המרכזית של הנדל"ן 30.01.26

נדל"ן מדיה

30.1.26

בניגוד מוחלט לאינטרסים שלה. הסכם שיתוף נכון קובע מראש מנגנון מוסכם לסיום השיתוף, לרוב באמצעות רישום בית משותף והקצאת יחידות לכל שותף, וכך מנטרל את פירוק השיתוף כקלף לחץ. הערך הכלכלי בהסכם מעבר לוודאות המשפטית, להסכם שיתוף יש ערך כלכלי מובהק: הוא משפר סחירות, מקל על מימון, מפחית סכסוכים יקרים, ומאפשר תכנון יעיל וניצול מיטבי של זכויות הבנייה. קרקע עם הסכם שיתוף רשום היא קרקע שקל יותר למכור, לשעבד, ולצרף אליה יזמים ושותפים. יתרה מכך, עצם קיומו של הסכם שיתוף מסודר משפיע ישירות על תמחור הקרקע. נכס שמגיע לשוק עם מנגנוני קבלת החלטות ברורים, חלוקת זכויות מוסכמת וודאות באשר לאופן המימוש – נתפס כנכס בשל, עם רמת סיכון נמוכה יותר. עבור משקיעים, יזמים וגופים מממנים, המשמעות היא הפחתת פרמיית הסיכון, קיצור לוחות זמנים והגדלת ההיתכנות הכלכלית של העסקה כבר בשלביה הראשונים. השורה התחתונה הסכם שיתוף אינו מסמך למצבי משבר, אלא כלי מניעתי ראשון במעלה. הוא "מפרז" את הקרקע מבחינה תפקודית, גם כאשר הבעלות נותרת משותפת, ומאפשר לבעלי הזכויות לקבוע כללי משחק ברורים מראש. כאשר קיימים ריבוי בעלים, פערים בשיעורי החזקה, או כוונה לקדם מהלך תכנוני או יזמי – הסכם שיתוף אינו המלצה, הוא תנאי בסיסי למימוש זכויות מושכל, מתוכנן ורווחי.

תפקודית – איך מתקבלות החלטות, איך ניתן לקדם מהלכים כלכליים ותכנוניים ובחלק מהמקרים גם מיקום חלקו של כל שותף במקרקעין. איחוד וחלוקה: הסכם שיתוף מקדים חוסך שנים של עיכוב בעלי קרקעות שמזהים מראש הליך צפוי של איחוד וחלוקה יכולים "להקדים תרופה למכה": לחתום על הסכם שיתוף כבר בשלב חלקת המקור, ולרשום אותו. במצב כזה, בעת הקצאת הזכויות במגרש החדש, השמאי אשר מבצע את ההקצאה מחויב להתחשב בהסכם – והבעלים מוצאים את עצמם מאוגדים גם לאחר שינוי הייעוד. התוצאה: מעבר מהיר יותר משלב התכנון לשלב המימוש, ללא צורך במאבקי הסכמות מחודשים. חוק המקרקעין מאפשר לכל שותף במקרקעין, גם לבעל חלק מזערי, להגיש תביעה לפירוק שיתוף בכל שלב. במקרקעין שאינם בנויים, וכאשר חלוקה בעין אינה אפשרית, הפירוק נעשה לרוב בדרך של מכירה, לעיתים במכר פומבי, ובמחיר כלכלי כבד. המשמעות: גם קבוצה מגובשת שמעוניינת להקים פרויקט עלולה למצוא את עצמה נגררת להליך כפוי, פירוק שיתוף: הסיכון שאורב תמיד ברקע

הוא קריטי, ואיך הוא משנה את כללי המשחק עבור בעלי הקרקע.

שיתוף במקרקעין בלי הסכם: מתכון לשיתוק ולסכסוך כאשר מקרקעין מצויים בבעלות משותפת, הבעלות הינה "במושע" – כך שכל שותף מחזיק בחלק בלתי מסוים בכל חלקי הקרקע, ללא שיוך פיזי ברור. המשמעות המעשית: אף אחד מהבעלים אינו יכול לפעול לבדו. רוצים לקדם פרויקט בנייה? להכניס יזם? נדרשת הסכמה מלאה וגורפת של כלל השותפים; די בבעל זכויות אחד שמתנגד או "נעלם" כדי לשתק קרקע שלמה, לעיתים גם למשך שנים ואף דורות. הבעיה מחריפה במיוחד לאחר תוכניות איחוד וחלוקה, שבהן בעלי קרקעות מוצאים את עצמם שותפים עם בעלי זכויות נוספים שככל הנראה לא הכירו כלל קודם לכן, במגרש תכנוני חדש. ללא מנגנון משפטי המסדיר את זכויות וחובות השותפים, התוכנית נשארת על הנייר בלבד והפוטנציאל התכנוני מתאיין. חוק המקרקעין מגדיר הסכם שיתוף כהסכם בין שותפים המסדיר את ניהול המקרקעין, השימוש בהם, וכן את זכויותיהם וחובותיהם של הבעלים וכאשר ההסכם נרשם בלשכת רישום המקרקעין הוא מקנה ביטחון משפטי לשותפים וכוחו יפה גם כלפיי צדדים שלישיים, לרבות רוכשים עתידיים ושותפים חדשים. חשוב להדגיש: הסכם שיתוף אינו מבטל את הבעלות המשותפת מבחינה קניינית, אך הוא כן מייצר ודאות מהו הסכם שיתוף ולמה הרישום שלו קריטי

עו"ד מיטל פוקס, שותפה מייסדת במשרד פוקס לוי ושות': "הסכם שיתוף אינו המלצה. הוא תנאי בסיסי למימוש זכויות מושכל, מתוכנן ורווחי"

צילום: סם יצחקוב

fouks-levy.com