הבמה המרכזית של הנדל"ן 30.01.26

נדל"ן מדיה

30.1.26

בשנים האחרונות אני פוגש יותר ויותר רוכשים חזקים, עם הון, ניסיון ויכולת קבלת החלטות, שיוצאים שוב ושוב מתוסכלים מחיפוש אחר דירת יוקרה בתל אביב. לא בגלל שאין להם תקציב, אלא משום שאין להם באמת מה לקנות. הבעיה המרכזית כבר מזמן אינה המחיר. הבעיה היא עצם הגישה לנכס. מי שממשיך לחפש דירת יוקרה מוכנה, עם מפתח, במיקומי פרמיום סמוך לים -פועל לפי כללים של שוק שכבר לא קיים. שוק היוקרה בתל אביב הפך לצפוף, סגור ותחרותי, ודירות כמעט אינן מגיעות לשוק הפתוח. רבות מהן נסגרות עוד לפני פרסום, לעיתים עוד לפני שהושלמה גיבוש ההצעה. לא המחיר, אלא המסלול רוכשים עדיין חושבים במונחים של מוצר מוגמר: דירה קיימת, בניין עומד, לוח זמנים קצר. אבל במציאות הנוכחית גם מי שמוכן לשלם מתקשה לפעול כך. ההיצע מוגבל, התחרות קיצונית, והפער בין הביקוש לבין מה שבאמת זמין רק הולך וגדל. זה לא אירוע זמני. זה שינוי מבני. וכששוק נסגר החשיבה חייבת להיפתח. יותר ויותר רוכשי יוקרה מבינים היום שהדרך לדירה בתל אביב כבר לא מתחילה בדירה עצמה, אלא בשלבים מוקדמים הרבה יותר -בקרקע. בפועל, אנחנו רואים מעבר ברור מרכישת דירות מוכנות לרכישת קרקע פרטית מאושרת, כחלק ממסלול מתוכנן שמוביל לדירה עתידית. אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא מתחם

מטר מהים הם לא סיסמה 200 המיקום ממשיך להיות גורם מכריע. מטר מהים בצפון תל אביב אינם 200 סלוגן, אלא עובדה אורבנית שמייצרת ערך מתמשך. אין עוד עתודות קרקע כאלה, ולא יהיו. לכן הביקוש לאזורים הללו אינו תלוי מחזור, ריבית או אווירה תקשורתית. כדי למסגר נכון את הסיכון והפוטנציאל, הקרקע נבחנת באמצעות -שמאות מחייבת הכוללת 22 תקן תרחישים, לוחות זמנים והערכות שווי. זה לא כלי שמבטיח תשואה, אבל הוא כן מאפשר להבין בדיוק היכן עומדים. 55-65 הערכות השווי כיום נעות סביב אלף שקל למ״ר, עם תחזיות עתידיות אלף שקל, הנשענות על 75-85 של קידום תכנון מפורט, תוספת זכויות והתקדמות בפיתוח. הערך נוצר דרך תהליך, לא דרך מזל. המבחן האמיתי הוא בליווי בסופו של דבר, לא פחות מהקרקע עצמה, חשובה זהות הגוף המלווה: ליווי משפטי מלא, חשבון נאמנות, רישום מסודר בטאבו וזהות אינטרסים ברורה בין היזם לרוכשים. אלה הפרמטרים שמייצרים ביטחון אמיתי, במיוחד בשוק סגור ומורכב כמו שוק היוקרה בתל אביב. דירות יוקרה בעיר לא יהפכו לנגישות יותר. אבל הדרך להגיע אליהן משתנה. מי שממשיך לחפש דירה -ייתקל בקיר; מי שמבין תהליך - פותח לעצמו אפשרות. ובתל אביב של היום, אין הנחות. יש רק הבנה.

צילום: יאיר תודה

בצפון-מערב תל אביב, 3700 תא/ המשווק ומנוהל על ידי אל-אבי נדל"ן, בבעלות עו"ד אליחי פרי. זהו מקרה מבחן מובהק לשינוי תפיסתי: קרקע פרטית, רשומה בטאבו, עם תוכנית מתאר מאושרת שעברה איחוד וחלוקה. לא הבטחות, לא רעיונות, אלא תנאי סף תכנוניים שמאפשרים להבין את המסלול קדימה. כאן חשוב להבהיר: לא כל קרקע נולדה שווה. יש פער עמוק בין קרקע עם סיפור שיווקי לבין קרקע עם תשתית תכנונית אמיתית. במקרה הזה מדובר במגרשים מוגדרים, חלוקה למתחמי תכנון ועבודות תשתית שכבר החלו, וזו בדיוק הוודאות שרוכשי יוקרה מחפשים היום. יאיר תודה, שמאי מקרקעין מטעם חברת אל-אבי נדל"ן: "לא כל קרקע נולדה שווה. יש פער עמוק בין קרקע עם סיפור שיווקי לבין קרקע עם תשתית תכנונית אמיתית"

el-avi.co.il

/ 21 /