הבמה המרכזית של הנדל"ן 30.01.26

30.1.26 30.1.26 עופר פטרסבורג עורך ראשי

הבמה המרכזית מבית נדל"ן מדיה רשומות 165,000 | ל מגזין הנדל"ן הדיגיטלי הנפוץ בישרא

עם חזרתו של החטוף האחרון ותחושת סיום של תקופה לאומית מורכבת, ענף הנדל"ן עובר מהמתנה לפעולה • פחות סימני שאלה, יותר החלטות • מוסף מיוחד של בכירי הענף על הכיוונים שנפתחים עכשיו

ישראל פסטרנק מנכ"ל בתאל סריקוב / הפקה שירי עצמון / עיצוב ליעד וכניש / כתיבה ועריכה

תוכן פרסומי הוא על אחריות המפרסם ומטעמו | המערכת אינה אחראית לתוכן הפרסומי | המגזין כולל, בין השאר, מידע פרסומי, לרבות תכנים שנוסחו בשיתוף גורמים מסחריים ועל אף היותם גורמים מקצועיים אינו בגדר ייעוץ או המלצה

נדל"ן מדיה

30.1.26

טור דעה של עופר פטרסבורג

מתקתקים שבוע

הכוח הנשי של הנדל"ן הישראלי יותר ויותר נשים נכנסות בשנים האחרונות לעמדות מפתח ומשפיעות בפועל על קבלת ההחלטות בעולם הנדל"ן — מהמגזר הציבורי וחדרי התכנון, דרך תחומי המימון והשיווק, ועד העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר בענף ובחייו של כל אדם • עופר פטרסבורג נותן הרבה כבוד לנדל"ניסטיות שמעצבות את פני הענף

freepik : צילום

/ 2 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

מהנשים מחפשות דירה עם 26% מאפיינים ביטחוניים מובהקים, כמו ממ"ד, קומה נמוכה, מבנה מחוזק מהגברים. הן נוטות 19% – לעומת להיצמד ליישוב שבו חיפשו מלכתחילה, ומייחסות חשיבות גבוהה לקרבה למשפחה ולרשת תמיכה. אך השינוי אינו מתרחש רק בצד הצרכני. מאז השבעה באוקטובר, נרשמה תזוזה ברורה גם בצמרת המקצועית של המגזר הציבורי: נשים עומדות בראש ועדות תכנון, מובילות מערכות תחבורה עתירת נוסעים, ומחזיקות בתפקידי מפתח במשרד הבינוי והשיכון. דוגמה מובהקת לכך היא מינהלת תקומה לשיקום עוטף מהכוח הניהולי הוא 70% עזה, שבה כ נשי, כולל מערכי בינוי, דיור ותשתיות, האחראים על תקציב שיקום פיזי מיליארד שקל. 1.4- בהיקף של כ אשת הברזל גולדה מאיר, מי שכיהנה כגזברית סולל-בונה, תפקיד המקביל כיום לסמנכ"לית כספים, ניסחה כבר לפני עשרות שנים תובנה שממשיכה להיות רלוונטית גם היום. בספרה "חיי" כתבה: "כל ימי חייתי ועבדתי עם גברים, והעובדה שאני אישה מעולם לא הפריעה לי. היא לא גרמה לי מבוכה ולא עוררה בי תסביך נחיתות, כשם שלא גרמה לי לחשוב שמצבם של הגברים עדיף על זה של הנשים. אבל נכון הוא, לדעתי, שנשים הרוצות בחיים מחוץ לבית, ולא רק בתוכו פנימה, מתקשות הרבה יותר מגברים, מפני שהן נושאות נטל כפול וכבד. חייה של אם עובדת, החיה בלי הנוכחות והתמיכה המתמדת של אבי ילדיה, קשים פי שלושה מחייו של כל גבר שפגשתי מימיי". דבריה של מאיר ממחישים היטב את המתח שממשיך

גברים ונשים, אך בכל הנוגע לבחירת מקום מגורים ורכישת דירה, הפערים בגישות עדיין ברורים. נשים נוטות להיות זהירות יותר, מחוברות יותר לצרכי היומיום ולשיקולי מציאות. הן מוכנות להמתין, לדחות עסקה, ולחכות לתזמון הנכון – כדי לבחור את הדירה הנכונה במחיר הנכון. מחקר של ד"ר רינה דגני, יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה, מחדד זאת במספרים: נשים מייחסות חשיבות גבוהה יותר למאפיינים ביטחוניים בדירה ובסביבת המגורים, לקשר עם מוסדות חינוך, לקרבה למשפחה וליציבות תעסוקתית. מהנשים מציינות שתחושת 41% הביטחון במבנה ובסביבה היא גורם מכריע בבחירת מקום מגורים, לעומת בלבד מהגברים. מנגד, גברים 26% מייחסים חשיבות גבוהה יותר לנגישות למקומות עבודה ולגודל הדירה. גם אי-הוודאות שאפיינה את שוק הדיור בשנה האחרונה השפיעה אחרת על מהנשים ממשיכות 29% נשים וגברים: 38% לחפש דירה לרכישה, לעומת כ מהגברים. שיעור גבוה יותר מהנשים מעדיפות לדחות את הקנייה לשנתיים ויותר. הפערים בתקציב קטנים יחסית, אך עדיין קיימים: נשים מוכנות לשלם פחות מגברים. 6% בממוצע כ המלחמה חידדה עוד יותר את דפוסי החשיבה הנשיים סביב מגורים. נשים חוששות יותר, אך גם מתכננות יותר.

מסתמנת כשנת מפנה 2026 שנת שקטה אך עמוקה בענף הנדל"ן. לא מהפכה רועשת, אלא תהליך מתמשך שבו נשים מפסיקות להיות "נוכחות" – והופכות לגורם שמנהל, מכריע ומעצב את קבלת ההחלטות. מי שמחפש את השינוי רק במספר המנכ"ליות מפספס את התמונה המלאה: השינוי האמיתי מתרחש בשכבות העמוקות של הענף – בתכנון, במימון, בשיווק, במגזר הציבורי, ובעיקר ברגע שבו מתקבלת ההחלטה הגדולה של חיי אדם: רכישת בית. איש מכירות בכיר באחת החברות הגדולות בענף מתאר זאת בפשטות: "הגענו לפגישת סגירה אחרי משא ומתן ארוך. הכול היה סגור. ואז בן הזוג הגיע לבד לחתימה. הבנתי שזה אבוד. העסקה התפוצצה". הסיפור הזה, שחוזר בגרסאות שונות כמעט בכל משרד שיווק, ממחיש אמת מוכרת בענף: פעמים רבות, מי שמחזיקה את ה'כן' או ה'לא' לעסקה – לא תמיד יושבת ליד שולחן החתימה, אבל היא זו שמכריעה.

מה נשים מחפשות?

בעשור האחרון חלה התקרבות בין עולמות העיסוק של

"כל ימי חייתי ועבדתי עם גברים, והעובדה שאני אישה מעולם לא הפריעה לי. היא לא גרמה לי מבוכה ולא עוררה בי תסביך נחיתות... אבל נכון הוא, לדעתי, שנשים הרוצות בחיים מחוץ לבית, ולא רק בתוכו פנימה, מתקשות הרבה יותר מגברים, מפני שהן נושאות נטל כפול וכבד. חייה של אם עובדת" גולדה מאיר, מי שכיהנה כגזברית סולל-בונה, בספרה "חיי"

צילום: משה מילנר / לע"מ

/ 3 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

בסופו של דבר, השאלה כבר איננה אם נשים נכנסו לעולם הנדל"ן, אלא עד כמה עמוק השינוי, ועד כמה הוא ימשיך להתבסס. הנתונים, הסיפורים והעמדות הבכירות מצביעים כולם לאותו כיוון: נשים הפכו לגורם מרכזי בקבלת ההחלטות בענף, הן בצד הצרכני והן בצמרת המקצועית והציבורית. ועדיין, הדרך לשוויון מלא בעמדות המפתח רחוקה מסיום. בין אחריות כפולה, שיקולי ביטחון ומבנים ארגוניים שמתקשים להשתנות, נוצר מתח קבוע בין ההתקדמות הברורה לבין המציאות היומיומית. דווקא שם, במתח הזה, מתעצבת דמותה החדשה של הנדל"ניסטית הישראלית – לא כסמל, אלא ככוח מקצועי, מפוכח ומשפיע, שממשיך לשנות את פני הענף מבפנים. והכי חשוב – וזו רק ההתחלה: בחג הפסח הקרוב ייצא המוסף השני, ואנחנו כבר נרגשים לקראת ההמשך. לקריאת הגרסה הדיגיטלית של לחצו כאן נדל"ניסטיות: | מוסף חדש וראשון מסוגו נדל"ניסטיות – מגזין לאשה החודש יצא לראשונה מוסף "נדל"ניסטיות", מיזם חדש ומרגש מבית נדל"ן מדיה ו"לאשה", המוקדש לנשים שמובילות את ענפי הבנייה, התכנון והפיננסים בישראל. המוסף, שפורסם בפרינט ובגרסה דיגיטלית, מציג את הקולות, הסיפורים והמהלכים של יזמיות, מנהלות, מתכננות ונשות מפתח בענף הנדל"ן – כחלק מהתהליך העמוק שמתרחש בשוק, וקראתם עליו בהרחבה בכתבה.

freepik : צילום

מאז השבעה באוקטובר, נרשמה תזוזה ברורה גם בצמרת המקצועית של המגזר הציבורי: נשים עומדות בראש ועדות תכנון, מובילות מערכות תחבורה עתירת נוסעים, ומחזיקות בתפקידי מפתח במשרד הבינוי והשיכון. דוגמה מובהקת לכך מהכוח 70%- היא מינהלת תקומה לשיקום עוטף עזה, שבה כ הניהולי הוא נשי

למשל, שיעור הנשים בענף הבנייה – אך 2022 ל- 2013 בין 53% צמח ב- בלבד. 11% גם שם הן עדיין מהוות כ הדרך עוד ארוכה, אך הכיוון ברור. רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, ניסחה זאת היטב באחד הכנסים: "אני הולכת לבתי הספר של הילדים שלי כדי להראות שיש גם מנכ"לית נדל"ן. זו גם אחריות חברתית". פנינה אלה, מנהלת סקטור הנדל"ן בבנק מזרחי-טפחות, הוסיפה רובד אישי: "בתחילת הדרך פחדתי להסתמך על אינטואיציה. היום אני יודעת שזה כלי קריטי, לא פחות מהמספרים". ושרית ברמן, ראש מחקר הבורסה לניירות ערך, סיכמה תמונת מצב מעודדת: "כמעט אין שולחן קבלת החלטות בלי נשים, ולעיתים הן כבר הרוב".

ללוות גם את המציאות הנוכחית: מצד אחד, נשים מובילות מערכות, מקבלות החלטות ומעצבות את פני הענף; מצד שני, הדרך לעמדות המפתח עדיין כרוכה במחירים אישיים, חברתיים ומבניים, שלא תמיד נעלמו. מיעוט - אבל המגמה ברורה למרות ההתקדמות, התמונה עדיין מהעובדים בענף 20% מורכבת. כ- אלף 14 הבנייה בישראל הן נשים – כ במספר. רובן מועסקות בתפקידי ניהול, תכנון, חשבונאות, משפט ופיקוח, אך מספר הנשים המהנדסות, מנהלות פרויקטים, יזמיות וקבלניות נמצא בעלייה. מספר המנכ"ליות של חברות ייזום ובנייה עדיין מצומצם מאוד, אך כבר לא חריג. המגמה הזו אינה ייחודית לישראל. בארצות הברית,

/ 4 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

האם פריסת משכנתאות ארוכה יותר היא ויתור מסוכן או התאמה מתבקשת למציאות הכלכלית? יאיר קפלן, מנכ"ל בנק ירושלים, מסביר למה הרגולציה חייבת להתעדכן השוק מאותת: למה יותר ויותר ישראלים מותחים את המשכנתה עד הקצה?

מפוקחות, יש היגיון בבחינה אחראית ומבוקרת של פריסות ארוכות יותר בתוך המערכת הבנקאית. גם אם הריביות מתחילות לרדת והמדיניות המוניטרית מאותתת על התאמות, הסביבה הכלכלית נותרת מאתגרת. שחיקת השכר ויוקר המחיה אינם אירוע חולף. לכן נדרש מענה רגולטורי שמאפשר ניהול משכנתה בר-קיימא לאורך זמן – כזה שמקטין סיכון, מגדיל הוגנות, ומחזק את יציבות משקי הבית. האתגר האמיתי הוא האיזון: לוודא שהמגמה הזו מלווה בייעוץ מקצועי, רגולציה מותאמת והתנהלות פיננסית אחראית. פריסת משכנתה ארוכה יכולה להיות פתרון נכון להיום – בתנאי שלא תהפוך לסיכון של מחר.

2025 לסוף 2021 במקביל, בין סוף – 30% זינקו החזרי המשכנתה בכ- בלבד 12% הרבה מעבר לעלייה של כ בשכר הממוצע. זו שחיקה מתמשכת בכוח הקנייה. נכון, היקף ההלוואות בפיגור עדיין נמוך ביחס לשוק כולו, אבל המגמה ברורה ועקבית. מציאות חדשה, כללים חדשים חשוב לומר: זה לא סיפור של פריפריה ולא של מגזר מסוים. אנחנו רואים את זה גם במרכז, גם אצל זוגות צעירים וגם אצל משפרי דיור. יוקר המחיה לא מבדיל. הוא פוגש את כולם, ובדיוק לכן מחזורי משכנתאות ופריסות ארוכות הפכו לכלי שגרתי לניהול החיים הכלכליים. מכאן מגיעה הקריאה לרגולטור. השוק מאותת. כשהציבור בוחר בהארכת תקופה כדי להפחית החזר חודשי ולשמור על יציבות, זו לא בעיה – זה פתרון. בוודאי כשמביאים בחשבון שתוחלת החיים בישראל עולה, ושישראל מדורגת בעקביות . אל OECD בין המדינות היקרות ב מול חלופות חוץ-בנקאיות יקרות ופחות

בשנים האחרונות אני פוגש שוב ושוב את אותו סיפור, עם שמות וכתובות שונות: משפחות שעשו "הכול נכון", עבדו, חסכו, קנו דירה – ופתאום ההחזר החודשי של המשכנתה הפך למעמסה לא צפויה ובלתי נסבלת. לא בגלל חוסר אחריות, אלא בגלל מציאות כלכלית שהשתנתה מהר יותר מכל תכנון. הנתונים מדברים בעד עצמם: בתוך חמש שנים בלבד הוכפל שיעור הלווים שביקשו לפרוס את המשכנתה . 20% לכ- 9% לתקופה המרבית – מ זו לא אנקדוטה; זו מגמה. מה שאני רואה מהשטח ברור: הציבור לא מחפש "למתוח" הלוואה כדי לחיות מעל הפופיק. הוא מחפש יציבות. יכולת לנשום. להבין שהחזר חודשי לא חונק את החיים עצמם. לכן עד 25 פריסת משכנתה ארוכה, של שנה, הפכה לכלי ניהולי של משק 30 הבית, לא רק לפתרון מימוני רגעי. המספרים של בנק ישראל ממחישים את הלחץ: המשכנתה הממוצעת מיליון שקל, 1.08 כבר חצתה את רף וכמחצית מהמשכנתאות נלקחות משווי הנכס. 60% במינוף של יותר מ-

יאיר קפלן, מנכ"ל בנק ירושלים: "כשהציבור בוחר בהארכת תקופה כדי להפחית החזר חודשי ולשמור על יציבות, זו לא בעיה – זה פתרון" צילום: רמי זרנגר

bankjerusalem.co.il

/ 5 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

מצוקת עובדים בענף הבנייה? 1,000 ישראלים מחפשים ולא מוצאים

בעיצומו של מחסור חמור 1,000- בכוח אדם, יותר מ ישראלים סיימו הכשרות אינטנסיביות במקצועות הבנייה ומוכנים להשתלב מיידית באתרי העבודה • בקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה קוראים לחברות לפתוח את השערים ענף הבנייה הישראלי ממשיך להתמודד עם אחת התקופות המורכבות שידע בעשורים האחרונים: מחסור חריף בידיים עובדות, עלויות מימון גבוהות, שיבושים בשרשראות האספקה והשפעות מתמשכות של המלחמה. אלא שבעוד הקבלנים מתריעים על חוסר בעובדים, מתברר שבצד השני של המתרס ממתינים יותר ישראלים שעברו הכשרה 1,000- מ מקצועית מלאה – ומחפשים עבודה כבר חודשים רבים, ללא הצלחה. מערך ההכשרות של הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בישראל הוביל מהלך חירום 2024 מאז אפריל 2,000- לאומי, שבמסגרתו הוכשרו כ עובדים ישראלים חדשים למקצועות הליבה בענף. מדובר בהכשרות מעשיות, קצרות ואינטנסיביות, שבוצעו בסדנאות שטח ייעודיות ברחבי הארץ, מתוך מטרה אחת ברורה: לתת מענה מיידי למחסור

יהונתן נסים, מנכ"ל הקרן: "זה הזמן של החברות בענף לפתוח את השערים ולתת לעובדים ישראלים הזדמנות אמיתית"

freepik : צילום

/ 6 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

שבהם המחסור הוא החריף ביותר: עבודות בניין ו"עבודות רטובות" – שלד, טיח, ריצוף וגמר; אינסטלציה ותשתיות מים; עוזרי בטיחות באתרי בנייה; מפעילי ציוד מכני הנדסי (צמ"ה); מסגרות מבנית ועבודות קונסטרוקציה. עו"ד לוטם הכהן, יועצת בקרן, מסבירה כי התכנים הותאמו למציאות העדכנית בענף, בדגש על עבודה בשטח, בטיחות ויכולת השתלבות מהירה באתרי בנייה פעילים. מעבר לפתרון התפעולי, היא מוסיפה, מדובר במהלך בעל משמעות לאומית: “כמי שמגיעה עם רקע במערכת הביטחון, אני מבינה את החשיבות הקריטית בשילוב חיילים משוחררים ומשרתי מילואים במעגל העבודה, במיוחד אחרי סבבי לחימה ממושכים. עבור הלוחמים שלנו, החזרה מהחזית לאתר הבנייה היא לא רק מעבר תעסוקתי, אלא המשך ישיר של ההגנה על הבית". יהונתן נסים, מנכ"ל הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בישראל, מסכם: "זה הזמן של החברות בענף לפתוח את השערים ולתת לעובדים ישראלים הזדמנות אמיתית" קבלנים המעוניינים לשלב עובדים ישראלים חדשים בפרויקטים שלהם מוזמנים ליצור קשר עם הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה.

צילומים: באדיבות הקרן

משוחררים ומשרתי מילואים שחיפשו אפיק תעסוקתי עם משמעות, לצד דורשי עבודה, חרדים, בני מיעוטים, בדואים ותושבי פריפריה. עבור רבים מהם, ענף הבנייה נתפס כהזדמנות אמיתית לאופק כלכלי ולמקצוע מבוקש לטווח ארוך. בקרן מדגישים כי מדובר בכוח אדם שעבר סינון, הכשרה והסמכה מקצועית – ומוכן להתחיל לעבוד באופן מיידי, ללא תקופת חפיפה ממושכת.

בכוח אדם באתרי הבנייה, ולצמצם את התלות בעובדים זרים שעלותם יקרה משמעותית מעובדים ישראלי. אלא שלמרות הזמינות המלאה והביקוש המוצהר בענף, חלק ניכר מהבוגרים טרם שובצו בעבודה קבועה, כאשר הם לא מצליחים למצוא מעסיק שיקלוט אותם. מי הם העובדים שמחפשים להשתלב קבוצת העובדים המוכשרים משקפת פסיפס רחב של החברה הישראלית: , חיילים 21-40 צעירים בגילאי

עו"ד לוטם הכהן, יועצת בקרן: "עבור הלוחמים שלנו, החזרה מהחזית לאתר הבנייה היא לא רק מעבר תעסוקתי, אלא המשך ישיר של ההגנה על הבית"

מה למדו בהכשרות ההכשרות התמקדו במקצועות

hakeren.co.il

/ 7 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

שמאי מהיום הראשון

איך נולד התפקיד החיוני של שמאי פינוי בינוי וכיצד הפך לעוגן הכלכלי והאנושי של הדיירים? נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חוזרת לרגעים שבהם הסתובבה בין כנסים עם מסר אחד פשוט: בלי שמאי מקצועי מטעם הדיירים - אין באמת התחדשות עירונית

את המאמץ. אבל מי שהיה בשטח ידע את האמת: בלי שמאות מקצועית, עצמאית ושקופה – אין פינוי-בינוי. העוגן הכלכלי של הדיירים עם השנים, וככל שהתחום התפתח, התברר עד כמה תפקיד שמאי הדיירים הוא קריטי. השמאי הוא זה שקובע את התמורות, בוחן את הרווחיות, ממצה זכויות ובודק היתכנות כלכלית. הוא מלווה את הדיירים בכל ההיבטים השמאיים והכלכליים, מנהל את תהליך הניקוד הרגיש, קובע דמי שכירות לתקופת הביצוע, ובוחן לעומק נכסים מיוחדים: מדירות גג וגן ועד מחסנים ושטחי מסחר. זו עבודה שמחייבת דיוק מקצועי, אבל לא פחות מזה – רגישות אנושית. הדיירים אינם "מספרים בפרויקט", אלא שותפים מלאים לתהליך. עבורי, זו זכות גדולה לדעת שהייתה לי האפשרות לסלול את הדרך לתפקיד שמאז הפך לסטנדרט. לא רק נדל"ן – תהליך חברתי היום, פינוי-בינוי הוא אחד המנועים המרכזיים של שוק הדיור בישראל, ובעיקר כלי משמעותי לשיפור איכות החיים באזורים ותיקים ובקרב אוכלוסיות מוחלשות, לצד חיזוק הביטחון האישי באמצעות מבנים ממוגנים. לראות את התחום הזה,

שנה, כשפרויקטי 20 לפני יותר מ הפינוי-בינוי הראשונים בישראל רק החלו לקרום עור וגידים, כמעט אף אחד לא ידע להסביר מה בדיוק תפקידו של שמאי בתוך התהליך. אני כן ידעתי. לא מתוך תיאוריה – אלא מתוך שטח. הייתי שם, בפרויקטים הראשונים ממש, כשמאית שליוותה דיירים עוד לפני שהיה לזה שם רשמי. אני אדם של אנשים. העבודה עם דיירים, שלרבים מהם זו הפעם הראשונה שבה הם נדרשים לקבל החלטה כלכלית-משפטית מהגדולות בחייהם, משכה אותי כבר מהרגע הראשון. אולי לא במקרה אומרים עליי שאם לא הייתי שמאית – הייתי פסיכולוגית. כשלא היה תקן, ולא שיטה בתחילת הדרך זה היה עולם אחר , לא היה מנגנון 21 לגמרי. לא היה תקן ניקוד מסודר, לא היה ברור איך קובעים תמורות, ואפילו המונח "אפסייד" עוד לא נכנס לשיח. כל פרויקט דרש בנייה מחדש של תשתית מקצועית – שכונה אחר שכונה, בניין אחר בניין. אני זוכרת את עצמי עוברת מכנס לכנס עם שקף אחד עיקש, שחזר על עצמו שוב ושוב: "שמאי – מהיום הראשון". לא תמיד הקשיבו. התחום נתפס אז כשולי, מורכב, כזה שלא באמת שווה

freepik : צילום

שנחשב פעם שולי, הופך לחלק אינטגרלי מתהליך התכנון והביצוע, זו תחושת סיפוק מקצועית עמוקה. היום כבר ברור לכולם: מעורבות של שמאי או שמאית מתחילת הדרך אינה המלצה, אלא תנאי בסיסי להצלחת הפרויקט. פינוי-בינוי טוב לא נמדד רק במספר הקומות או במטרים המרובעים, אלא ביכולת לבנות אמון ולתרגם אותו למציאות חדשה וטובה יותר עבור האנשים שבמרכז. נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "מעורבות של שמאי מתחילת הדרך אינה המלצה, אלא

תנאי בסיסי להצלחת פרויקט פינוי-בינוי"

צילום: ניר שהרבני

nbogin.co.il

/ 8 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

האם ההסתערות של היזמים על הקרקעות דווקא בתקופה של ריבית גבוהה ואי ודאות מעידה על חוסן עמוק של שוק הדיור? עו"ד ליאור לפיד, עוזרת מנכ"ל ויועצת משפטית בגמלא הראל, מנתחת את התמונה הגדולה אותות שמגיעים מהשטח: ההיענות למכרזי רמ"י אינה מקרית

של מהות הענף: נדל"ן הוא פעילות מחזורית ארוכת טווח. ההחלטות שמתקבלות היום נשענות על ביקושים של מחר, לא על כותרות של אתמול. מה זה אומר בזמן הקרוב? התמונה המצטיירת היא של שוק שמביט קדימה ולא נבהל מהדרך: קיימת הבנה רחבה כי הביקושים למגורים ימשיכו להתקיים בטווח הבינוני-ארוך, אך במקביל מדובר בשוק סלקטיבי וחכם יותר, שבו מתקבלות פחות החלטות אינסטינקטיביות ויותר החלטות המבוססות על היתכנות כלכלית אמיתית. בתוך המציאות הזו, למבנה המימוני תפקיד מרכזי: בחירה בשותפים פיננסיים מדויקים הופכת ליתרון תחרותי של ממש, ולצד זאת ניכרת גם נכונות להתרחב מעבר לאזורי הביקוש המסורתיים, לא כבריחה מהמרכז אלא כהזדמנות עסקית מחושבת. בסופו של דבר, הנתונים מדברים בעד עצמם: היזמים מצביעים ברגליים, והשוק הישראלי מוכיח פעם נוספת שהוא יודע להתאים את עצמו, גם כאשר התנאים רחוקים מלהיות אידיאליים.

עם גופי מימון לפרויקטים ארוכי טווח – המשמעות ברורה: הם מזהים ביקושים עתידיים, יציבות תכנונית ופוטנציאל השבחה, גם אם הדרך לשם מורכבת יותר מבעבר. השוק לא קופא היקף הפרסומים של מכרזי רמ"י מייצר המשכיות וודאות בענף, ומאפשר ליזמים לבנות צבר פרויקטים מבוזר וחכם יותר. הגדלת ההיצע תורמת למספר מהלכים משמעותיים – תכנון ארוך טווח של פעילות יזמית; פיזור סיכונים גיאוגרפי ולא רק הישענות על אזורי ביקוש קלאסיים; גישה לקרקעות במחיר תחרותי יותר, כחלק משוק סלקטיבי ומתוחכם. במובן הזה, הקרקע אינה רק משאב – היא כלי אסטרטגי. במקביל, הנתונים מלמדים כי שוק הנדל"ן אינו פועל מתוך תגובתיות רגעית, אלא מתוך התאמה למציאות משתנה. יזמים בוחנים מחדש תמהילי פרויקטים, אזורי פעילות ושותפויות מימוניות, אך אינם מוותרים על המשך עשייה. היענות למכרזים דווקא בתקופה מאתגרת מצביעה על הבנה עמוקה

בחודשים האחרונים קשה להתעלם מנתון אחד שחוזר שוב ושוב: היקף משמעותי של מכרזי מקרקעין שמפרסמת רשות מקרקעי ישראל – ולצידו היענות גבוהה מצד חברות יזמיות מכל רחבי הארץ. זה קורה דווקא בתקופה שבה סביבת הריבית עדיין מאתגרת, אי-הוודאות המאקרו כלכלית נוכחת, והכותרות נוטות להדגיש האטה וזהירות. מבחינתי, מדובר באיתות ברור: השוק אולי מתעדכן, אבל הוא רחוק מלעצור. יזמים אינם ניגשים למכרזי קרקע כתגובה רגעית. מאחורי כל הצעה עומדת בחינה כלכלית קפדנית, תכנון רב-שנתי וראייה אסטרטגית. היענות גבוהה למכרזים משקפת אמון ביכולת להוציא לפועל פרויקטים רווחיים גם בתנאי שוק משתנים. כאשר יזמים מתחייבים לקרקעות חדשות, משקיעים הון עצמי ומתקשרים עו"ד ליאור לפיד, עוזרת מנכ"ל ויועצת משפטית בגמלא הראל: "ההיענות הגבוהה למכרזים משקפת אמון ביכולת להוציא לפועל פרויקטים רווחיים גם בתנאי שוק משתנים"

gamla-harel.co.il

freepik : צילום

/ 9 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

מה קורה לזכויות של דייר קשיש שנפטר במהלך פרויקט פינוי-בינוי, ואילו השלכות משפטיות ומיסויות עלולות להפתיע את המשפחה? עו"ד קרן כהן בלחרסקי, מייסדת קרן כהן בלחרסקי ושות', עושה סדר באחת הסוגיות הרגישות והפחות מדוברות בהתחדשות עירונית זכויות של דייר קשיש בהתחדשות מה קורה עירונית: להן אחרי פטירה?

freepik : צילום

התחדשות עירונית היא תהליך ארוך. בין חתימת ההסכם הראשונה לבין קבלת המפתח לדירה החדשה עשויות לחלוף שנים ארוכות, ולעיתים גם עשור. בתוך פרק הזמן הזה מתרחשת מציאות אנושית פשוטה: דיירים קשישים, שחתמו על הסכם הכולל נספח קשיש ובחרו חלופה מיוחדת שמקנה להם החוק, עלולים ללכת לעולמם לפני שהפרויקט מגיע לקו הסיום. בשלב הזה עולה שאלה קריטית, שלרוב אינה מקבלת מענה ברור בזמן אמת: האם הזכויות שניתנו לדייר הקשיש "נעלמות" עם פטירתו או שהן ממשיכות ליורשים?

/ 10 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

אם היורשים יבחרו להמשיך במנגנון החלופה, הם עלולים לשאת בתשלום מס מלא. • אם הדייר נפטר לאחר מימוש החלופה בפועל – לדוגמה: כבר בוצע דיווח למיסוי מקרקעין על מכירת הדירה ליזם ועל רכישת דירה חלופית – קיימת אפשרות סבירה שהיורשים ייכנסו בנעליו גם לעניין מימוש החלופה. הערת אגב חשובה: אם היורשים דווקא יבקשו שלא להיכנס בנעלי הקשיש, ולחזור לאפשרות של קבלת דירת התמורה המקורית – יידרש מהלך יזום מול מיסוי מקרקעין, לרבות בחינת ביטול מכירת הדירה ליזם והשלכותיו. במישור העקרוני, פטירת דייר קשיש במהלך פרויקט התחדשות עירונית לא בהכרח מבטלת את זכויותיו, ויש בסיס לקביעה שהן עשויות לעבור ליורשים. עם זאת, סוגיית המיסוי עדיין מהווה שטח אפור, שעלול לעלות מאות אלפי שקלים אם לא נבדק מראש. הפרקטיקה בתחום עדיין מתהווה, והניסיון המצטבר בפרויקטים הוא שצפוי להוביל בעתיד להנחיות ברורות יותר ואף לתיקוני חקיקה. השורה התחתונה: אם ירשתם זכויות בפרויקט התחדשות עירונית, או אם בן משפחה קשיש נמצא בעיצומו של תהליך – אל תפעלו באוטומט. עצרו, בדקו, וגשו לייעוץ עם עורך דין שמכיר היטב גם התחדשות עירונית וגם מיסוי מקרקעין. בהתחדשות עירונית אין באמת "אותיות קטנות" – ומה שנראה כהערת שוליים, עלול להפוך לסעיף עם השלכות כספיות כבדות. kcb.co.il נושא חי, מתפתח – סיכום: ודורש זהירות

הפטורים על היורשים, הם עלולים למצוא את עצמם עם חבות מס משמעותית, כזו שמקטינה דרמטית את ערך ההטבה ולעיתים משנה לחלוטין את הכדאיות הכלכלית שלה. למה היורשים לא נכנסים "על אוטומט"? יורשים שנכנסים בנעלי דייר קשיש בפרויקט התחדשות עירונית אינם נכנסים רק לסעיף בהסכם, אלא למערכת שלמה של השלכות משפטיות ומיסויות. לפני כל פעולה מול היזם, מומלץ לעצור ולבדוק שלושה דברים בסיסיים: • איזו חלופה נבחרה בפועל במסגרת נספח הקשיש. • אילו זכויות אמורות לעבור ליורשים מכוח ההסכם והדין. • מה המשמעות המיסויית של מימוש הזכויות והאם קיימות חשיפות שלא נלקחו בחשבון. מועד הפטירה הטיימינג קובע: כגורם מכריע למועד פטירת הדייר הקשיש יש משמעות מהותית. • אם הדייר נפטר לפני שמימש את החלופה בפועל – לדוגמה: לפני מכירת הדירה ליזם ולפני רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט – סביר שהיורשים לא ייכנסו בנעליו באופן אוטומטי, ובוודאי לא לעניין פטורים ממס. במקרה כזה,

הזכויות לא שלב ראשון: מתבטלות אוטומטית

על-פי עמדה משפטית שנקבעה לאחרונה, פטירת דייר קשיש אינה מאפסת בהכרח את זכויותיו בפרויקט התחדשות עירונית. בנסיבות מסוימות, הזכויות עשויות לעבור ליורשים. בפועל, המשמעות היא שאם הדייר הקשיש היה זכאי לחלופה מיוחדת: שווי כספי בגובה הדירה החדשה או קבלת שתי דירות במקום דירה אחת – ייתכן שגם היורשים יהיו זכאים לממש את אותה חלופה, בהתאם לנוסח ההסכם ולבחירה שנעשתה בפועל. מדובר בקביעה חשובה, שמוסיפה שכבת ודאות למשפחות ומבהירה שפטירה אינה מוחקת אוטומטית את מה שסוכם. כאן בדיוק נכנסת הסוגייה שרבים מפספסים: אותה עמדה משפטית אינה עוסקת כלל בשאלת המיסוי. וזה לא פרט טכני. בפרויקטים רבים נהנים דיירים קשישים מפטורים והקלות מס ייעודיות, שנועדו להגן על אוכלוסייה מבוגרת ולהקל עליה במעבר ובשדרוג הדירה. השאלה הקריטית היא: האם הפטורים וההקלות ממשיכים לחול גם כאשר הזכויות עוברות ליורשים? התשובה כיום אינה חד-משמעית. אם רשות המסים לא מכירה בהחלת המוקש הגדול – שלב שני: מיסוי

עו"ד קרן כהן בלחרסקי, מייסדת קרן כהן בלחרסקי ושות': "יורשים שנכנסים בנעלי דייר קשיש בפרויקט התחדשות עירונית אינם נכנסים רק לסעיף בהסכם, אלא למערכת שלמה של השלכות משפטיות ומיסויות"

צילום: אייל לייבל

/ 11 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

שחקן חדש בשוק המשכנתאות: מימון 80 % שני תאגידים בנקאיים מעמידים מסגרות מימון משמעותיות לחברת משכנתאות חדשה שהוקמה • במרכז Now On - 2025 ממש לאחרונה, בדצמבר פעילות החברה עומד מוצר הדגל "המשכנתא משווי הנכס 80% החכמה", שמציע מימון של עד שנה 40 ופריסת החזר של עד עד

אזורים וקהלים שבהם המערכת הבנקאית מתקשה לספק מענה מלא.

,Now On חברת המשכנתאות בבעלות משותפת של נאוי גרופ וטריא עם 2026 מקבוצת לוזון, פותחת את רוח גבית משמעותית מהמערכת הבנקאית: מסגרות מימון בהיקף כולל של מאות מיליוני שקלים משני תאגידים בנקאיים. מדובר בצעד שמבסס את החברה, שהוקמה לאחרונה בדצמבר , כשחקן רלוונטי ומשמעותי בשוק 2025 המשכנתאות החוץ-בנקאי, עם גיבוי בנקאי רחב ויכולת לפעול בהיקפים גדולים. מסגרות המימון נועדו לאפשר להרחיב את פעילות Now On ל האשראי, להאיץ התקשרויות עם יזמי נדל"ן וקבלנים, ולהעמיק פתרונות מימון לרוכשי דירות, בעיקר באותם

אלטרנטיבה מלאה למימון הבנקאי בלב פעילות החברה עומד מוצר הדגל – "המשכנתא החכמה": פתרון מימון ארוך טווח המאפשר למשקיעים וליזמים לקבל מימון כבר במועד חתימת הסכם רכישת הדירה. המוצר משווי 80% כולל שיעור מימון של עד שנה, 40 הנכס, פריסת החזר של עד ותהליכי אישור מהירים יחסית לשוק המסורתי. המודל מאפשר התאמה אישית של מסלולי ההחזר, לרבות החזרים נמוכים עד למסירת הנכס ולאחריה, בהתאם

freepik : צילום

/ 12 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

וניהול בקצב מהיר ומבוסס נתונים. השילוב בין טכנולוגיה, ידע מקצועי ומסגרות מימון בנקאיות מאפשר לחברה לפעול בהיקפים משמעותיים ולספק ודאות תפעולית – יתרון לא מבוטל בשוק נדל"ן תנודתי. לדברי איריס יצחק-שוויד, סמנכ"לית ולשעבר Now On פיתוח עסקי ב מנהלת מרחב הדיגיטל בלאומי, "הפער בין צורכי השוק לבין היכולת של המערכת הבנקאית לתת מענה רק הולך ומתרחב. אנחנו מביאים שילוב של מקצוענות, היכרות עמוקה עם עבודת יועצי המשכנתאות ויכולת לבנות פתרונות מימון גמישים ואחראיים, לטובת יזמים, יועצים ולקוחות קצה". "הרחבת מסגרות המימון מסמנת Now On שלב נוסף בביסוסה של כאלטרנטיבה חוץ-בנקאית משמעותית למשכנתאות בישראל – גוף שפועל מחוץ לבנקים, אך נהנה מאמון וגיבוי שלהם", מסכם אושרי. "השוק הישראלי זקוק לגוף גדול ומקצועי שיודע לחשוב אחרת. המטרה שלנו היא לאפשר ליזמים וללקוחותיהם להתקדם מהר יותר, בצורה יעילה ובביטחון מלא". now-on.co.il אלטרנטיבה למשכנתאות בישראל

ליכולת ההחזר ולמאפייני הרוכש. עבור יזמים, מדובר בכלי שמייצר ודאות תזרימית; עבור רוכשים, באפשרות לקבל פתרון כולל שאינו תלוי במבנה הקשיח של המערכת הבנקאית. קהלים שמתקשים לקבל מענה – גם כשיש יכולת Now On פתרונות המימון של מכוונים בין היתר למשקיעים, תושבי חוץ, עצמאים ובעלי עסקים: קהלים שלמרות איתנות פיננסית מוכחת, נתקלים לא פעם במגבלות רגולטוריות ופרוצדורליות בבנקים. החברה מזהה בפלחי השוק הללו פער מימוני מתמשך, ופועלת כדי לספק לו מענה אחראי ומבוסס. יו"ר החברה, שחר אושרי, אומר כי "העובדה ששני בנקים מובילים בחרו להעמיד מסגרות מימון משמעותיות לפעילות שלנו היא הבעת אמון במודל, בניהול וביכולת שלנו לתת מענה אחראי לשוק. המשכנתא החכמה נועדה לאפשר ליזמים להתקדם במהירות, בשקיפות ועם פתרון ייחודי ארוך טווח לרוכש". טכנולוגיה, חיתום ומהירות תגובה הפעילות נשענת על פלטפורמה טכנולוגית ייעודית לניהול משכנתאות, המאפשרת תהליכי חיתום, אישור שחר אושרי, יו"ר חברת : "העובדה ששני Now-On בנקים מובילים בחרו להעמיד מסגרות מימון משמעותיות לפעילות שלנו היא הבעת אמון במודל, בניהול וביכולת שלנו לתת מענה אחראי לשוק"

צילום: אלבום פרטי

/ 13 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

בקריית ביאליק, של Uptown אירוע השקת פרויקט החברות סלע בינוי, שובל ובראל, חרג מהתבנית המקובלת: לא עוד יום מכירות, אלא חגיגה עירונית שלמה שמשכה קהל גדול והובילה למכירת מאות דירות בזמן קצר איש 1,200 למה הגיעו להשקת פרויקט נדל"ן בקריות?

איש הגיעו לאירוע 1,200- למעלה מ בקריית Uptown ההשקה של פרויקט ביאליק, שנערך בערב השנה האזרחית החדשה. התוצאה: בתוך יומיים בלבד, 350 לפי נתוני היזמים, נמכרו יותר מ דירות – נתון חריג ביחס לשוק הנוכחי, ובוודאי לפרויקט חדש באזור הקריות. בניגוד להשקות נדל"ן קלאסיות, האירוע לא הוצג כיום מכירות. לא הוצבו בו עמדות מפרט, ולא הובלטו תנאי תשלום או הנחות. במקום זאת, נבנתה חוויה ציבורית רחבה, שכללה תוכן, מוזיקה ואירוח, ונשענה על קמפיין מיתוגי שנבנה מראש סביב רעיון אחד: . על הבמה הופיע Happy New City הזמר אושר כהן, שבחר גם לרכוש דירה בפרויקט – פרט שזכה להד תקשורתי, אך לא היה לב המהלך. עיקר תשומת הלב הופנתה לניסיון למסגר את הפרויקט כחלק מסיפור עירוני רחב יותר, ולא כמוצר נדל"ני נקודתי.

/ 14 /

84 הדמיה: סטודיו

נדל"ן מדיה

30.1.26

84 הדמיה: סטודיו

את הקמפיין ליווה משרד המיתוג , המתמחה All Market והפרסום בליווי פרויקטי נדל"ן ומרחבים עירוניים. המהלך התבסס על תפיסה חדשנית בשוק, הרואה במיתוג חלק מתשתית הפרויקט, ולא שלב תקשורתי מאוחר. קשה לדעת האם מדובר בכיוון שיווקי שיתחזק, אבל עצם העובדה שאירוע השקה של פרויקט מגורים בקריות הצליח למשוך קהל כה גדול ולהניע מכירות מהירות, למקרה שמושך Uptown הופכת את תשומת לב בענף.

הכין משרד ישר אדריכלים, ואת עיצוב הפנים מובילים ארז חייט, אלברט אסקולה וקארן ראובני. שני מגדלי המשרדים בפרויקט מיועדים לחברות הייטק, גופים פיננסיים ומשרדי עורכי דין. לדברי שי אבוחצירה, מנכ"ל סלע בינוי, "הביקושים הגבוהים מוכיחים שהשוק מחכה למוצר הנכון". אריאל בבלי, מנכ"ל קבוצת בראל, הוסיף כי מדובר ב"פרויקט שמציע חוויית מגורים חדשנית בצפון". המספרים שעשו את הרעש הנתון הבולט ביותר הוא כאמור ההיענות לאירוע עצמו. בענף שבו גם עשרות משתתפים נחשבים הצלחה איש 1,200- להשקה, הגעה של יותר מ מעלה שאלות על אופי הקהל ועל אופן הפנייה אליו. גם קצב המכירות – יותר דירות ביומיים – אינו נתון 350 מ שגרתי בתקופה של המתנה וזהירות מצד הרוכשים.

כמעט ולא Uptown הקמפיין של עסק בדירות עצמן. המסרים התמקדו בעירוניות, קהילה וקצב חיים – מונחים מוכרים בענף, אך כאלה שבדרך כלל מופיעים כשכבה משנית. כאן הם עמדו במרכז. הבחירה הזו יצרה שינוי בנקודת הכניסה של הקהל: פחות "מה אני קונה?", ויותר "לאן אני מצטרף?" הפרויקט: חווית מגורים שלמה הוא פרויקט מעורב UPTOWN דונם 30 שימושים המתפרס על כ וכולל שבעה מגדלים: ארבעה למגורים, מגדל דיור מוגן ושני מגדלי משרדים. סך שטחי הבנייה אלף מ"ר, וההכנסות 300 מוערך בכ- 2.25- הצפויות מהמתחם עומדות על כ מיליארד שקל. חדרים, 3-5 המתחם כולל דירות מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים, לצד שדרה מסחרית עם מסעדות, אזורי בילוי, שטחים ירוקים ומתחם כושר ובריאות. את התוכנית האדריכלית

צילום: יניר סלע | ארז הרוש

selabinui.co.il/project/uptown

/ 15 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

רוב בעלי הדירות נכנסים להתחדשות עירונית בתחושת ביטחון. יש יזם, יש הדמיות מרשימות, יש הבטחה לדירה חדשה ומשודרגת, והכול נראה סגור וברור. בשלב החתימות, באופן טבעי, הם מתמקדים בדברים הגדולים: גודל הדירה החדשה, המפרט, התמורות, זהות היזם והליווי הבנקאי. אלה הנושאים שמכתיבים את השיח הראשוני ומקבלים את מירב תשומת הלב. אלא שדווקא בשלב הזה, כשההתלהבות בשיאה וההסכם כבר על השולחן, מסתתרים סעיפים שקטים. כאלה שלא מעוררים ויכוח בפגישה הראשונה, לא זוכים להדגשה במצגת, אך מלווים את הפרויקט שנים קדימה, ולעיתים קובעים את גורלו. מניסיון מצטבר של ייצוג מאות פרויקטים ואלפי בעלי דירות בהתחדשות עירונית, עולה דפוס ברור: כשהמוקשים הללו לא מטופלים במדויק כבר בשלב ההתקשרות – הם לא נעלמים, אלא צצים מחדש ברגעים הרגישים ביותר של הפרויקט. זה הרגע לעצור, להסתכל מעבר להבטחה הגדולה, ולהכיר את המוקשים השקטים בהסכם התחדשות עירונית – אלה שאסור לכם לחלוף על פניהם.

כך חלום על דירה חדשה עלול להפוך לסיוט משפטי

אילו סעיפים קטנים כמעט לא מקבלים תשומת לב בהסכם התחדשות עירונית ולמה דווקא הם אלה שקובעים את עתידו? עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד ,KDC | ’ כהן-קצב, קרן, דהן ושות מסביר מה באמת חשוב לבדוק כבר בתחילת הדרך

צילום: יח"צ

freepik : צילום

/ 16 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

לאן נעלמות התוכניות כשההסכם מבוטל?

בשלבים הראשונים של כל פרויקט התחדשות עירונית מושקעים משאבים כבדים: תכנון אדריכלי, יועצים, מדידות והגשות לוועדות. אלא שכאשר הפרויקט נעצר או ההסכם מתבטל מסיבות יזמיות, מימוניות או תכנוניות – בעלי הדירות מגלים לעיתים מאוחר מדי שהתוכניות כלל אינן בבעלותם. המשמעות: חזרה לנקודת האפס, אובדן שנים של עבודה ופגיעה קשה ביכולת להניע את המהלך מחדש. לכן, כבר בשלב ההתקשרות חייבים להסדיר במפורש את הבעלות או לכל הפחות את זכות השימוש בתוכניות במקרה של ביטול ההסכם. זהו מנגנון הגנה קריטי שמבטיח רציפות ומונע מצב שבו הדיירים "כבולים" ליזם אחד ללא חלופה אמיתית. קרן התחזוקה אמורה להבטיח תפעול תקין של הבניין החדש בשנים הראשונות, אך בפועל היא אחת הנקודות הבעייתיות ביותר בהסכמים. לא פעם מדובר בסכומים של מאות אלפי שקלים, בלי הגדרה ברורה מי מנהל את הקרן, היכן הכספים מופקדים, מי מאשר שימוש ומה מנגנוני הפיקוח. כאשר הדברים לא מוגדרים מראש, הקרן עלולה להפוך ממנגנון ביטחון למוקד חיכוך וסיכון. הפתרון פשוט אך מחייב דיוק: לקבוע זהות מנהל קרן, כללי שימוש, חובת דיווח, ולוודא ששכר קרן התחזוקה: סעיף טכני? ממש לא

freepik : צילום

בפועל מדובר במנגנון כלכלי רגיש. עליית מחירי שכירות, עיכובים בלוחות זמנים או פערים בין דיירים – כל אלה עלולים להכניס משפחות למצוקה דווקא בתקופה המאתגרת ביותר. ניסוח כללי או עמום של הסעיף הוא מתכון לבעיה. יש לבנות מנגנון גמיש וברור: הצמדות, עדכונים, פיצוי במקרה של עיכוב וודאות מלאה לבעלי הדירות לכל אורך תקופת הביצוע. התחדשות עירונית היא מסע ארוך, ולעיתים מתיש. מי שמתמקד רק בתמורה הסופית עלול לגלות מאוחר מדי שהמוקשים האמיתיים היו בדרך. הניסיון מלמד אותנו שלא הבעיות הגדולות מפילות פרויקטים, אלא הפרטים הקטנים שלא טופלו בזמן. ליווי משפטי שמייצג אך ורק את בעלי הדירות, חשיבה קדימה והצפת הסוגיות המורכבות כבר בתחילת הדרך – הם ההבדל בין תהליך בטוח לבין מסע רצוף הפתעות. הדברים שלא חשבתם עליהם בהתחלה, הם בדיוק אלה שיקבעו אם תגיעו בסוף בבטחה לרגע האכלוס. בין תהליך בטוח למסע רצוף הפתעות

טרחת הניהול ממומן על ידי היזם. קרן התחזוקה היא נכס של בעלי הדירות – לא הערת שוליים בהסכם. דיירים קשישים: בין חוק כללי למציאות מורכבת ההתייחסות לבעלי דירות קשישים היא מהנושאים הרגישים ביותר בהתחדשות עירונית. למרות חקיקה ייעודית, החוק מותיר שאלות פתוחות: מה קורה במקרה של פטירה, מה מעמד היורשים, איך נקבע השווי של החלופות, ומתי בפועל נדרש הקשיש לקבל החלטה. הסתפקות בהפניה כללית לחוק אינה מספיקה. ההסכם חייב לכלול פתרונות יישומיים: מנגנוני שווי ברורים, לוחות זמנים מותאמים לפרויקט והגנות מפני חשיפה למסים או עלויות בלתי צפויות. בלי זה, ההגנות שנועדו לסייע לקשיש עלולות להישאר על הנייר בלבד. דמי שכירות: לא מספר, אלא מנגנון דמי השכירות בתקופת הביניים נתפסים לעיתים כסכום קבוע, אך

כהן | KDC עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד קצב קרן דהן ושות': "לא הבעיות הגדולות מפילות פרויקטים, אלא הפרטים הקטנים שלא טופלו בזמן" צילום: יח"צ

kdc-law.co.il

/ 17 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

הפריחה של שוק מחנה יהודה הטיסה את מחירי הנדל"ן לשחקים, אבל בזמן שכולם מדברים על ה"באסטות", חברת טרא נדל"ן - מההתחדשות 25% שמחזיקה בנתח שוק של העירונית בירושלים - כבר מעצבת את קו "92 הרקיע החדש עם פרויקט "אגריפס המהפך של ציר אגריפס הנדל"ן הכי מסקרן בשוק:

| ", ירושלים 92 פרויקט "אגריפס הדמיה: טרא נדל"ן

/ 18 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

במרחק פסיעות מהדוכנים ובסמיכות לקווי הרכבת הקלה (הקו האדום שכבר פועל והקו הכחול המתוכנן), הפרויקט מציע סגנון חיים שבו הרכב הפרטי הופך למיותר, אך בלי להתפשר על תשתיות: מתחת לפני הקרקע יוקם חניון מ"ר - מענה נדיר 4,000 קומות עם כ- 5 ענק בן וקריטי באזור שבו חניה היא המצרך המבוקש ביותר. מתוכנן כמתחם עירוב שימושים 92 אגריפס אמיתי שנועד להוות עוגן לקהילה המקומית. יחידות 6 מפלס הרחוב יכלול "דופן פעילה" עם מסחר חדשות, ומעליהן, בקומה הראשונה, מ"ר עבור שטחי ציבור - נתון יוצא 500 יוקצו כ דופן בלב האזור הצפוף של מחנה יהודה. קומה זו תכלול גם לובי מפואר וחצר דיירים פנימית, המייצרים הפרדה ברורה בין ההמולה התוססת של הרחוב לבין הפרטיות והשקט של המגורים. ואינטנסיבית בלי לאבד את הקשר האנושי והקהילתי. עבור חברת טרא, שמנהלת נתח משמעותי מההתחדשות העירונית בעיר, מדובר בהצהרת כוונות: ירושלים של המחר תהיה גבוהה יותר, צפופה יותר, אך עדיין מחוברת לשורשים שלה. יונה גרין, מנכ"ל טרא נדל"ן, מסכם: "אגריפס מבטא את השינוי העמוק שעובר על מרכז 92 ירושלים - מעבר לבנייה לגובה סביב מערכות התחבורה הציבורית. טרא מובילה עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית בבירה ופועלת לפי תפיסת פיתוח שמנצלת נכון את הקרקע בלב השכונות הוותיקות. עירוב שימושים של מגורים, מסחר ושטחי ציבור בתוך מתחם אחד יוצר מענה אמיתי לביקושים ומבסס את מרכז העיר כאזור מגורים מודרני ונגיש". terra.ltd לקראת היציאה לשיווק בחודשים ​ 70 ל- 60 הקרובים, במחירים שבין מוכיח 92 אלף שקל למ"ר, אגריפס שאפשר לקחת רחוב היסטורי ועמוס, ולהכניס אליו בנייה מודרנית

רשמה שיא תכנוני היסטורי 2025 שנת ​ יחידות 8,445 בירושלים עם אישורן של כ דיור, כאשר כמעט מחציתן נובעות ממסלולי התחדשות עירונית. העיר, שהפכה למובילה הארצית בתחום, זנחה את עתודות הקרקע בשוליה לטובת ציפוף אינטנסיבי בלב השכונות הוותיקות. המנוע מאחורי המהפך הזה הוא (פיתוח מוטה תחבורה TOD מדיניות ה ציבורית), המאפשרת גובה בנייה יוצא דופן וניצול מקסימלי של הקרקע בזכות הסמיכות לקווי הרכבת הקלה. כך הופך מרכז העיר למתחם מגורים ומסחר מודרני שמשנה לחלוטין את קו הרקיע המסורתי של הבירה. מרכז הכובד של שינוי זה מתנקז לציר אגריפס ושוק מחנה יהודה. האזור, שבעבר נתפס כמרכז קמעונאי עממי, הפך לנכס לזהות את האזור שהיה פעם סמל לפשטות ירושלמית; מעל הסוחרים הוותיקים צומחת מציאות חדשה של מגדלי עירוב שימושים, מלונות בוטיק ודירות יוקרה שנמכרות במחירי שיא לקהל של משקיעים, תושבי חוץ ואנשי עסקים המחפשים את השילוב המדויק בין אותנטיות לסטנדרט בינלאומי. קומות בלב המהפך 20 בלב המגמה הזו ניצב פרויקט הדגל "אגריפס ​ " של חברת טרא נדל"ן. הפרויקט, שצפוי 92 ) Pre-sale לצאת לשלב ה"קדם-שיווק" ( בחודשים הקרובים, הוא הדוגמה המובהקת לאסטרטגיית הציפוף האנכי. התכנון שהופקד בידי משרד ביטמן-בן צור אדריכלים מחליף דירות במגדל מגורים עוצמתי 22 מבנה ישן בן יחידות דיור. ממוקם 72 קומות שיכלול 20 בן היקר ביותר בעיר. בעוד השוק השלים מהפך למוקד בילוי וקולינריה בינלאומי עם מחירי אלף שקל 200 שיא של מעל למ"ר בדוכנים, הנדל"ן שמקיף אותו מטפס לגובה. מי שיסייר היום ברחוב אגריפס יתקשה

יונה גרין, מנכ"ל טרא נדל"ן: מבטא 92 "אגריפס את השינוי העמוק שעובר על מרכז ירושלים"

/ 19 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

איך הפכה דירת היוקרה בעיר ליעד כמעט בלתי מושג, ולמה הדרך האמיתית לנכס פרמיום כבר לא מתחילה בדירה אלא בקרקע? יאיר תודה, שמאי מקרקעין מטעם חברת אל-אבי נדל"ן, על השינוי השקט שמתרחש מאת: עודד אור | מתחת לרדאר של שוק היוקרה בלי הנחות: כך נראית הדרך החדשה לדירת יוקרה בצפון תל אביב

freepik : צילום

/ 20 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

בשנים האחרונות אני פוגש יותר ויותר רוכשים חזקים, עם הון, ניסיון ויכולת קבלת החלטות, שיוצאים שוב ושוב מתוסכלים מחיפוש אחר דירת יוקרה בתל אביב. לא בגלל שאין להם תקציב, אלא משום שאין להם באמת מה לקנות. הבעיה המרכזית כבר מזמן אינה המחיר. הבעיה היא עצם הגישה לנכס. מי שממשיך לחפש דירת יוקרה מוכנה, עם מפתח, במיקומי פרמיום סמוך לים -פועל לפי כללים של שוק שכבר לא קיים. שוק היוקרה בתל אביב הפך לצפוף, סגור ותחרותי, ודירות כמעט אינן מגיעות לשוק הפתוח. רבות מהן נסגרות עוד לפני פרסום, לעיתים עוד לפני שהושלמה גיבוש ההצעה. לא המחיר, אלא המסלול רוכשים עדיין חושבים במונחים של מוצר מוגמר: דירה קיימת, בניין עומד, לוח זמנים קצר. אבל במציאות הנוכחית גם מי שמוכן לשלם מתקשה לפעול כך. ההיצע מוגבל, התחרות קיצונית, והפער בין הביקוש לבין מה שבאמת זמין רק הולך וגדל. זה לא אירוע זמני. זה שינוי מבני. וכששוק נסגר החשיבה חייבת להיפתח. יותר ויותר רוכשי יוקרה מבינים היום שהדרך לדירה בתל אביב כבר לא מתחילה בדירה עצמה, אלא בשלבים מוקדמים הרבה יותר -בקרקע. בפועל, אנחנו רואים מעבר ברור מרכישת דירות מוכנות לרכישת קרקע פרטית מאושרת, כחלק ממסלול מתוכנן שמוביל לדירה עתידית. אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא מתחם

מטר מהים הם לא סיסמה 200 המיקום ממשיך להיות גורם מכריע. מטר מהים בצפון תל אביב אינם 200 סלוגן, אלא עובדה אורבנית שמייצרת ערך מתמשך. אין עוד עתודות קרקע כאלה, ולא יהיו. לכן הביקוש לאזורים הללו אינו תלוי מחזור, ריבית או אווירה תקשורתית. כדי למסגר נכון את הסיכון והפוטנציאל, הקרקע נבחנת באמצעות -שמאות מחייבת הכוללת 22 תקן תרחישים, לוחות זמנים והערכות שווי. זה לא כלי שמבטיח תשואה, אבל הוא כן מאפשר להבין בדיוק היכן עומדים. 55-65 הערכות השווי כיום נעות סביב אלף שקל למ״ר, עם תחזיות עתידיות אלף שקל, הנשענות על 75-85 של קידום תכנון מפורט, תוספת זכויות והתקדמות בפיתוח. הערך נוצר דרך תהליך, לא דרך מזל. המבחן האמיתי הוא בליווי בסופו של דבר, לא פחות מהקרקע עצמה, חשובה זהות הגוף המלווה: ליווי משפטי מלא, חשבון נאמנות, רישום מסודר בטאבו וזהות אינטרסים ברורה בין היזם לרוכשים. אלה הפרמטרים שמייצרים ביטחון אמיתי, במיוחד בשוק סגור ומורכב כמו שוק היוקרה בתל אביב. דירות יוקרה בעיר לא יהפכו לנגישות יותר. אבל הדרך להגיע אליהן משתנה. מי שממשיך לחפש דירה -ייתקל בקיר; מי שמבין תהליך - פותח לעצמו אפשרות. ובתל אביב של היום, אין הנחות. יש רק הבנה.

צילום: יאיר תודה

בצפון-מערב תל אביב, 3700 תא/ המשווק ומנוהל על ידי אל-אבי נדל"ן, בבעלות עו"ד אליחי פרי. זהו מקרה מבחן מובהק לשינוי תפיסתי: קרקע פרטית, רשומה בטאבו, עם תוכנית מתאר מאושרת שעברה איחוד וחלוקה. לא הבטחות, לא רעיונות, אלא תנאי סף תכנוניים שמאפשרים להבין את המסלול קדימה. כאן חשוב להבהיר: לא כל קרקע נולדה שווה. יש פער עמוק בין קרקע עם סיפור שיווקי לבין קרקע עם תשתית תכנונית אמיתית. במקרה הזה מדובר במגרשים מוגדרים, חלוקה למתחמי תכנון ועבודות תשתית שכבר החלו, וזו בדיוק הוודאות שרוכשי יוקרה מחפשים היום. יאיר תודה, שמאי מקרקעין מטעם חברת אל-אבי נדל"ן: "לא כל קרקע נולדה שווה. יש פער עמוק בין קרקע עם סיפור שיווקי לבין קרקע עם תשתית תכנונית אמיתית"

el-avi.co.il

/ 21 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

freepik : צילום

בעלות משותפת במקרקעין היא מציאות שכיחה בישראל: קרקעות שעוברות בירושה, רכישות משותפות, או תוכניות איחוד וחלוקה שיוצרות שיתוף כפוי בין בעלי זכויות. על פניו –מצב טבעי; בפועל – אחד ממוקדי הסיכון המשפטיים והכלכליים המשמעותיים ביותר בעולם הנדל"ן. ללא הסדרה ברורה, שיתוף במקרקעין עלול להפוך נכס בעל פוטנציאל גבוה לקרקע "תקועה", שאינה ניתנת למימוש, לפיתוח או אפילו למכירה בתנאים סבירים. עו"ד מיטל פוקס, שותפה מייסדת במשרד פוקס לוי ושות', עושה סדר ומבהירה: מהו הסכם שיתוף, למה

בעלות משותפת על קרקע נראית פשוטה על הנייר, אך ללא הסכם שיתוף גם עסקה חכמה עלולה להפוך למלכודת משפטית • עו"ד מיטל פוקס, שותפה מייסדת במשרד פוקס לוי ושות', על הכלי שמכריע אם הקרקע תישאר תקועה או תתממש קרקע עם שותפים? זה ההסכם שאסור לכם לוותר עליו

/ 22 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

בניגוד מוחלט לאינטרסים שלה. הסכם שיתוף נכון קובע מראש מנגנון מוסכם לסיום השיתוף, לרוב באמצעות רישום בית משותף והקצאת יחידות לכל שותף, וכך מנטרל את פירוק השיתוף כקלף לחץ. הערך הכלכלי בהסכם מעבר לוודאות המשפטית, להסכם שיתוף יש ערך כלכלי מובהק: הוא משפר סחירות, מקל על מימון, מפחית סכסוכים יקרים, ומאפשר תכנון יעיל וניצול מיטבי של זכויות הבנייה. קרקע עם הסכם שיתוף רשום היא קרקע שקל יותר למכור, לשעבד, ולצרף אליה יזמים ושותפים. יתרה מכך, עצם קיומו של הסכם שיתוף מסודר משפיע ישירות על תמחור הקרקע. נכס שמגיע לשוק עם מנגנוני קבלת החלטות ברורים, חלוקת זכויות מוסכמת וודאות באשר לאופן המימוש – נתפס כנכס בשל, עם רמת סיכון נמוכה יותר. עבור משקיעים, יזמים וגופים מממנים, המשמעות היא הפחתת פרמיית הסיכון, קיצור לוחות זמנים והגדלת ההיתכנות הכלכלית של העסקה כבר בשלביה הראשונים. השורה התחתונה הסכם שיתוף אינו מסמך למצבי משבר, אלא כלי מניעתי ראשון במעלה. הוא "מפרז" את הקרקע מבחינה תפקודית, גם כאשר הבעלות נותרת משותפת, ומאפשר לבעלי הזכויות לקבוע כללי משחק ברורים מראש. כאשר קיימים ריבוי בעלים, פערים בשיעורי החזקה, או כוונה לקדם מהלך תכנוני או יזמי – הסכם שיתוף אינו המלצה, הוא תנאי בסיסי למימוש זכויות מושכל, מתוכנן ורווחי.

תפקודית – איך מתקבלות החלטות, איך ניתן לקדם מהלכים כלכליים ותכנוניים ובחלק מהמקרים גם מיקום חלקו של כל שותף במקרקעין. איחוד וחלוקה: הסכם שיתוף מקדים חוסך שנים של עיכוב בעלי קרקעות שמזהים מראש הליך צפוי של איחוד וחלוקה יכולים "להקדים תרופה למכה": לחתום על הסכם שיתוף כבר בשלב חלקת המקור, ולרשום אותו. במצב כזה, בעת הקצאת הזכויות במגרש החדש, השמאי אשר מבצע את ההקצאה מחויב להתחשב בהסכם – והבעלים מוצאים את עצמם מאוגדים גם לאחר שינוי הייעוד. התוצאה: מעבר מהיר יותר משלב התכנון לשלב המימוש, ללא צורך במאבקי הסכמות מחודשים. חוק המקרקעין מאפשר לכל שותף במקרקעין, גם לבעל חלק מזערי, להגיש תביעה לפירוק שיתוף בכל שלב. במקרקעין שאינם בנויים, וכאשר חלוקה בעין אינה אפשרית, הפירוק נעשה לרוב בדרך של מכירה, לעיתים במכר פומבי, ובמחיר כלכלי כבד. המשמעות: גם קבוצה מגובשת שמעוניינת להקים פרויקט עלולה למצוא את עצמה נגררת להליך כפוי, פירוק שיתוף: הסיכון שאורב תמיד ברקע

הוא קריטי, ואיך הוא משנה את כללי המשחק עבור בעלי הקרקע.

שיתוף במקרקעין בלי הסכם: מתכון לשיתוק ולסכסוך כאשר מקרקעין מצויים בבעלות משותפת, הבעלות הינה "במושע" – כך שכל שותף מחזיק בחלק בלתי מסוים בכל חלקי הקרקע, ללא שיוך פיזי ברור. המשמעות המעשית: אף אחד מהבעלים אינו יכול לפעול לבדו. רוצים לקדם פרויקט בנייה? להכניס יזם? נדרשת הסכמה מלאה וגורפת של כלל השותפים; די בבעל זכויות אחד שמתנגד או "נעלם" כדי לשתק קרקע שלמה, לעיתים גם למשך שנים ואף דורות. הבעיה מחריפה במיוחד לאחר תוכניות איחוד וחלוקה, שבהן בעלי קרקעות מוצאים את עצמם שותפים עם בעלי זכויות נוספים שככל הנראה לא הכירו כלל קודם לכן, במגרש תכנוני חדש. ללא מנגנון משפטי המסדיר את זכויות וחובות השותפים, התוכנית נשארת על הנייר בלבד והפוטנציאל התכנוני מתאיין. חוק המקרקעין מגדיר הסכם שיתוף כהסכם בין שותפים המסדיר את ניהול המקרקעין, השימוש בהם, וכן את זכויותיהם וחובותיהם של הבעלים וכאשר ההסכם נרשם בלשכת רישום המקרקעין הוא מקנה ביטחון משפטי לשותפים וכוחו יפה גם כלפיי צדדים שלישיים, לרבות רוכשים עתידיים ושותפים חדשים. חשוב להדגיש: הסכם שיתוף אינו מבטל את הבעלות המשותפת מבחינה קניינית, אך הוא כן מייצר ודאות מהו הסכם שיתוף ולמה הרישום שלו קריטי

עו"ד מיטל פוקס, שותפה מייסדת במשרד פוקס לוי ושות': "הסכם שיתוף אינו המלצה. הוא תנאי בסיסי למימוש זכויות מושכל, מתוכנן ורווחי"

צילום: סם יצחקוב

fouks-levy.com

נדל"ן מדיה

30.1.26

צביקי לפידות, שותף ומנהל מחלקת מימון נדל"ן בקבוצת סטרשנוב קלדרון, מסביר מדוע ליווי "זול" עלול להיות העסקה הכי יקרה שיזם חותם עליה ליווי בנקאי הוא לא מחיר לליטר, הוא מבחן הישרדות

אי אפשר לסרב לה. השלמת הון עצמי + מיליון שקל בריבית פריים 10 בסך . על פניו זה באמת מחיר זול, אבל 3.5 זול הוא מושג תקציבי, לא תזרימי. לאחר ניתוח מעמיק בנינו ליזם תוכנית כלכלית שעונה קודם כול על הצורך האמיתי: כזה שמאפשר להוציא פרויקט לפועל במציאות, לא רק על הנייר. הבדיקה העלתה שהוא יידרש . במקביל 10 מיליון שקל, לא ל- 30 ל הקפדנו שלא לשעבד את כלל פרויקטי החברה לאותו בנק, אלא יצרנו מבנה בטוחות גמיש, כזה שמשאיר מרחב פעולה לצמיחה עתידית ולצרכים משתנים. במילים אחרות: במקום לצאת לדרך עם שליש מיכל, דאגנו למיכל מלא ולתחנות עצירה. המטרה של יזם אינה להשיג את הריבית הזולה ביותר, אלא להגיע לקו הסיום. לעיתים עדיף לשלם יותר מראש, אבל עם ודאות גבוהה שתסיים את הפרויקט בשלום. רוב היזמים לא נכשלים בגלל פרויקט רע. הם נכשלים בגלל הנדסה פיננסית חובבנית. כשיזם יוצא לדרך עם "קו אשראי רגיל", הוא בונה מגדל קלפים. מה שאני עושה כאדריכל מימון הוא קונסטרוקציה לתזרים: מתכנן כל שקל בדיוק של מיקרון ולא משאיר דבר ליד המקרה.

דמיינו שאתם יוצאים לנסיעה מתל אביב לאילת. מציעים לכם שתי חלופות: שקלים לליטר, 3 הראשונה – דלק ב בלי אפשרות לעצור לתדלוק בדרך. שקלים לליטר, 8 השנייה – דלק ב עם תחנות עצירה, השלמות והתאמה למציאות משתנה. אינטואיטיבית, רבים יבחרו באופציה הזולה. בפועל, זו בדיוק הדילמה שעומדת בפני יזמים כשהם בוחנים הצעת ליווי בנקאי. ליווי "זול" מתבטא לרוב בריבית נמוכה, מסגרת אשראי קשיחה, ערבויות אישיות וצולבות ותזרים שמחושב עד השקל האחרון. על הנייר זה נראה מצוין. בפועל, זה מבוסס על הנחת יסוד מסוכנת: שהפרויקט יתנהל בדיוק לפי התכנון. בלי עיכובים, בלי חריגות ובלי הפתעות. מי שעשה אפילו פרויקט נדל"ן אחד יודע שזו הנחה תיאורטית בלבד. צביקי לפידות, שותף ומנהל מחלקת מימון נדל"ן בקבוצת סטרשנוב קלדרון: "המטרה של יזם אינה להשיג את הריבית הזולה ביותר, אלא להגיע לקו הסיום"

הבנק רוצה תזרים. היזם חולם רווח

הבנק המלווה אכן מתעניין ברווחיות הפרויקט, אבל זה לא מה שמניע אותו. הבנק הוא שחקן של תשואה, והתשואה שלו נשענת על תזרים מזומנים בפועל. השאלה המרכזית מבחינתו אינה כמה תרוויח, אלא האם תחזיק מעמד לאורך הדרך. היזם, לעומת זאת, הוא שחקן של רווח. הכוח שלו נובע מהתקציב, מדו"ח האפס ומהתחזית. הבעיה מתחילה כשהתזרים, כלומר – המציאות, שוחק את התקציב, שהוא בסופו של דבר תחזית, ולעיתים גם חלום. בשלב הזה יזמים רבים נשענים על עורכי הדין שלהם מתוך מחשבה שהם "ידאגו להכול". אלא שעורך הדין נכנס לתמונה בדרך כלל אחרי שהתנאים המסחריים כבר נסגרו. הוא מצוין בהיבטים משפטיים, אך אינו מומחה לתזרים, לחישובים פיננסיים או להשלכות של חריגות תקציביות. כאן נוצר הפער המסוכן.

זול הוא מושג תקציבי, לא תזרימי

דוגמה מהשטח ממחישה זאת היטב. יזם הגיע אלינו עם שני דוחות אפס במטרה לחסוך בעלויות מימון. הוא חזר לאחר שבוע עם הצעה שלטענתו

scf.co.il

/ 24 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

לא רק אשראי: ליווי פיננסי הפך לשותפות אסטרטגית יוצאת במהלך אסטרטגי שמחדד את הערך המוסף ליזמים – ליווי צמוד, Idit Finance חדשני ומקצועי לאורך כל חיי הפרויקט. משה פלדמר, סמנכ"ל שיווק, מכירות ופיתוח עסקי בחברת עדית מימון, על השותפות שנבנית בין המספרים

מכירים את הדינמיקה של הפרויקט, ויודעים שדווקא בפרטים הקטנים נבנה הביטחון הגדול. מהמפגש הראשון, התהליך צריך להיות פשוט וברור: מנהל אשראי אישי, צוות מקצועי הכולל שמאי ועורכי דין, והצעה אחת שמרכזת את כל מרכיבי העסקה. לא רק מימון, אלא גם הבנה של הממשקים – רשויות, שיווק, מכירה ופיקוח. בסופו של דבר, אנחנו לא מציעים רק כסף. אנחנו מציעים ביטחון. ביטחון שמאפשר ליזם להתמקד במה שהוא יודע לעשות – לבנות, לפתח, ולהוביל פרויקטים עד קו הסיום. התחרות רק תלך ותגבר, והיא מחייבת את כולנו להשתפר כל הזמן: להיות יצירתיים יותר, מדויקים יותר, אנושיים יותר. מי שיבין שליווי פיננסי הוא שותפות, לא מוצר – יהיה זה שיישאר רלוונטי גם בשוק של מחר.

מהמשחק. אבל דווקא בתוך השפע הזה, היזמים מחפשים משהו אחר: גמישות אמיתית, זמינות, יכולת לקבל החלטות בזמן אמת – ובעיקר לדבר עם אנשים, לא עם מערכות. כאן נכנס המודל שבו אנחנו פועלים: בוטיק פיננסי שמאפשר "לחצות קווים" כשצריך. להתאים פתרון לפרויקט הספציפי, לתמהיל הדירות, לקצב המכירות, לקהל היעד. להבין תרחישים מראש: הוצאות לא צפויות, שינויי תזרים, תנאים רגולטוריים או תנודות מאקרו-כלכליות – ולבנות מסגרת שנותנת שקט נפשי לאורך זמן. העבודה שלנו מתחילה הרבה לפני אישור הצעת המימון. אנחנו יושבים עם היזם, נכנסים להתלבטויות, בוחנים חלופות, ומגדירים יחד את מסגרת הליווי הנדרשת – בלי עמלות על אי ניצול ובלי הפתעות בהמשך. מנהלי האשראי שלנו מדברים בשפת היזם, משה פלדמר, סמנכ"ל שיווק, מכירות ופיתוח עסקי בעדית מימון: "מי שיבין שליווי פיננסי הוא שותפות, לא מוצר – יהיה זה שיישאר רלוונטי גם בשוק של מחר" צילום: גל חרמוני

יש רגעים שבהם שוק שלם משנה כיוון. לא ביום אחד, לא בהחלטה אחת – אלא בהצטברות של תהליכים. כך נראה היום שוק המימון לנדל"ן: תחרות גוברת, יותר שחקנים, יותר אלטרנטיבות – ופחות סבלנות לפתרונות גנריים. במבט ראשון, נדמה שלכולם יש אותו מוצר. אשראי, מסגרות, ריביות. אבל בפועל, ההבדל האמיתי לא נמצא במספר בשורה התחתונה, אלא בדרך. באנשים. בליווי. ביכולת להבין פרויקט לעומק – עוד לפני שהוא יוצא לדרך. אני מאמין שליווי פיננסי ליזם הוא הרבה מעבר למימון. הוא מערכת יחסים. שותפות. אחריות משותפת להוביל פרויקט מורכב – משלב התכנון, דרך הביצוע ועד מסירת הדירות לרוכשים. היזם, בסופו של דבר, מציע ללקוחות שלו את העסקה הגדולה בחייהם. התפקיד שלנו בעדית מימון הוא לאפשר לו לממש את ההבטחה הזו בביטחון.

idit.finance

היזם צריך לדבר עם מי שמקבל החלטות

השוק השתנה. הבנקים כבר אינם השחקן היחיד, וגופי המימון החוץ בנקאיים הפכו לחלק בלתי נפרד

רות לוי מנכלי"ת עדית מימון

/ 25 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

מה השתנה בציפיות של רוכשי הדירות, ולמה יוקרה כבר לא נמדדת רק בנוף ובמפרט? לני שולמן, מנהלת מחלקת מכירות בחברת בוארון, מסבירה מדוע שוק המגורים מחפש היום יוקרה | שמתפקדת – ולא רק מרשימה מאת: עודד אור היוקרה התבגרה

freepik : צילום

/ 26 /

נדל"ן מדיה

30.1.26

בשנים האחרונות, בשיחות יומיומיות עם רוכשי דירות, אני מזהה שינוי עמוק באופן שבו מדברים על יוקרה. פחות התלהבות רגעית, יותר שאלות מעשיות. פחות חיפוש אחר "וואו", ויותר ניסיון להבין איך באמת נראים החיים בדירה הזו – לא ביום המסירה, אלא אחרי שנה, חמש שנים ועשור. זה לא ויתור על סטנדרט גבוה. להפך. היוקרה לא נעלמה מהשיח – היא פשוט התבגרה. רוכשי הדירות של היום מצפים ליותר, אבל בוחנים את ה"יותר" דרך פריזמה אחרת: תפקוד, נוחות, התאמה לשגרה משתנה ויכולת ליהנות מאיכות חיים לאורך זמן. המציאות שבה כולנו חיים מורכבת יותר מבעבר. הבית כבר מזמן אינו רק המקום שחוזרים אליו בסוף היום. הוא הפך למרחב עבודה, לאזור אירוח, למקום של שקט – ולעיתים לכל אלה יחד. בתוך המציאות הזו, יוקרה שמסתכמת במראה מרשים או במפרט נוצץ, אך אינה משרתת את החיים עצמם, מאבדת ממשקלה. אם בעבר יוקרה סימלה לעיתים ניתוק – מהעיר, מהעומס, מהיומיום – הרי שכיום היא נבחנת דווקא ביכולת לחבר. אנשים רוצים איכות חיים, אבל לא על חשבון נגישות. הם מחפשים שקט, אך לא במחיר של ויתור על תפקוד. הרצון "ליהנות מכל העולמות" אינו סיסמה שיווקית, אלא דרישה אמיתית: חיבור מדויק בין עירוניות לשלווה, בין קרבה לטבע לבין תשתיות מתפקדות, בין עיצוב מוקפד לבין שימושיות יומיומית.

החיים עצמם בבוארון, השינוי הזה אינו תיאורטי. הבחירה בפרויקטים, בתכנון ובפרטים הקטנים נעשית מתוך שאלה אחת מרכזית: איך באמת חיים כאן. לא איך זה נראה בתמונות, אלא איך זה מתפקד במציאות. הקרבה לים, למשל, נתפסת לא כתפאורה אלא כחלק מהחיים עצמם – עם אחריות תכנונית, איזון בין פתיחות לפרטיות וחשיבה תחזוקתית לטווח ארוך. גם תכנון הדירות משקף את אותה תפיסה. פחות מחוות עיצוביות חד פעמיות, יותר מחשבה על זרימה, גמישות ושימושיות. הדירות של היום צריכות להכיל חיים משתנים: עבודה, משפחה, אירוח ושקט – לעיתים כולם באותו יום. עיצוב, במובן הזה, הוא אמצעי ולא מטרה. הוא נועד לשרת את הדיירים, לא להכתיב להם אורח חיים. יוקרה שמתפקדת בסופו של דבר, איכות חיים אינה רגע חד-פעמי של כניסה לדירה חדשה. היא נבחנת לאורך שנים – בתחזוקה, בהתאמה לסביבה, בשקט התפעולי ובתחושה שהבית ממשיך לעבוד גם כשהחיים משתנים. כאן נכנסת לתמונה גם האחריות היזמית, והציפייה של רוכשים לראות ביזם שותף לדרך, ולא רק מי שמוסר מפתח. היוקרה התבגרה משום שהחיים עצמם התבגרו. רוכשי הדירות של היום אינם מוכנים לבחור בין חלום לשגרה, בין חופש לתפקוד. הם מצפים לבית שמאפשר גם וגם. לא פחות יוקרה – אלא יוקרה אחרת. יוקרה שמתפקדת. ובשוק של היום, זו כבר לא בחירה. זו דרישת סף.

החדשה של יוקרה הוא נגישות. לא רק מיקום טוב על המפה, אלא נגישות תפקודית: היכולת להתנהל בקלות, לשלב עבודה, משפחה ופנאי, ולחיות יום עמוס בלי תחושה שהבית מגביל אותך. במובן הזה, נגישות אינה מותרות, היא תנאי בסיס לאיכות חיים. גם מגורים ליד הים, שנחשבו במשך שנים לשיא היוקרה, נבחנים היום אחרת. הנוף עדיין משמעותי, אבל השאלות עמוקות יותר: האם אפשר לחיות כאן לאורך זמן? האם התכנון מתחשב בתנאי הסביבה? האם התחזוקה אפשרית גם אחרי שההתלהבות הראשונית דועכת? יוקרה אמיתית נמדדת ביכולת להפוך חלום למשהו שעובד ביום-יום. לני שולמן, מנהלת מחלקת מכירות, בוארון: "במציאות של היום, יוקרה שמסתכמת במפרט נוצץ, אך אינה משרתת את החיים עצמם, מאבדת ממשקלה"

נגישות היא היוקרה החדשה אחד המרכיבים הבולטים בהגדרה

ygboaron.co.il/projects/boaron-1003/

/ 27 /