הבמה המרכזית של הנדל"ן 1.8.25

1.8.25

נדל"ן מדיה

למרות ההתקדמות המרשימה בת־ חום הפינוי־בינוי בישראל, אלפי יחי־ דות דיור נתקעות כיום בשלב מתקדם של התהליך, לעיתים בשל סיבה אחת בלבד: בניין בודד המסרב להצטרף לפרויקט. מדובר בתופעה מתרחבת, במיוחד בעידן שבו פרויקטים קטנים מפנים את מקומם למתחמים גדולים הכוללים מספר בניינים. אם בעבר היינו מדברים על דייר בודד שמתנגד, היום מדובר לעיתים בבניין שלם, ולעיתים אף בקבוצה מאורגנת של דיירים שמסרבת לה־ צטרף, ובכך מונעת את קידום המי־ זם כולו. הסיבות לכך רבות ומגוונות: חוסר אמון ביזם, הנהגה מקומית נוק־ שה, פערים פנימיים או דרישות בלתי סבירות. אך התוצאה זהה – חסם תכ־ נוני מהותי שמעכב אלפי דיירים, גם כאלה שכבר עברו תהליך ארוך של התארגנות, בחירת נציגות וגיבוש הסכמות. פרצה בחוק: מה קורה כשבניין שלם מתנגד? נכון להיום, החוק מתיר לקדם הלי־ 67% כים נגד דיירים סרבנים, כאשר מבעלי הדירות במתחם כולו כבר הביעו הסכמה לפרויקט. מדובר בי־ רידה ניכרת מהדרישה ההיסטורית , אלא שהחוק עדיין מתייחס 80% של למתחם כמקשה אחת, מבלי לאפשר הבחנה בין בניינים נפרדים. התוצאה היא שכאשר בניין אחד מתנגד, גם אם יתר הבניינים תומכים – הפרויקט כולו נחסם. במתחמים רחבי היקף, שבהם יש תמיכה ברו־

רה ברוב הבניינים, חוסר היכולת לה־ חריג את הבניין הסרבן או לקדם את הפרויקט באופן חלקי יוצר קיפאון, תסכול ולעיתים אף סיכון בטיחותי, במיוחד כשמדובר במבנים ישנים ללא מיגון. ועדת ההתחדשות העירונית בל־ שכת עורכי הדין פרסמה לאחרו־ נה נייר עמדה חשוב, הקורא להכיר בחוק במונח "בניין סרבן” ולהעניק כלים משפטיים להתמודדות עם מצ־ בים שבהם בניין שלם מונע את קידום הפרויקט. בין ההצעות: אפשרות לה־ גיש תביעה נגד בניין סרבן במתחמים גדולים, כאשר לפחות שני שלישים מהדיירים בשאר הבניינים כבר חתמו על הסכם והרשות המקומית תומכת בפרויקט. נייר העמדה מדגיש את עקרון מאזן הזכויות: זכות הקניין של המיעוט אינה יכולה לגבור תמיד על זכות הק־ ניין של הרוב ועל טובת הציבור. בל־ שכה מציינים כי לעיתים בעלי הדי־ רות בבניין הסרבן מעלים דרישות תמורה בלתי סבירות, מנצלים את עמדת המיקוח ומסכנים את כלכליות הפרויקט. עו”ד אור קרן, שותף ומייסד משרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות’ (, מסביר זאת היטב: "החוק KDC) הקיים דורש רוב בכל בניין בנפ־ רד, מתוך כוונה להבטיח תמיכה רחבה, אך בפועל זו דרישה שיכו־

לה לטרפד פרויקטים שלמים. מס־ פיק שבניין אחד מתוך מתחם שלם מתנגד כדי להשבית יוזמה שזוכה לתמיכה כמעט מלאה. אם באמת רו־ צים לקדם התחדשות עירונית בקנה מידה לאומי, חייבים לאפשר התקד־ מות על בסיס רוב מתחמי, להפעיל מנגנוני גישור ולטפל בבניינים סרב־ נים כמו בדיירים סרבנים. רק כך ניתן יהיה לייצר ודאות ולמנוע מצב שבו מיעוט קטן חוסם את טובת הכלל”. הכרח לאומי שנתקל בחומה בירוקרטית בעידן של מחסור חמור בדיור, התייקרות כללית בשוק והצורך הד־ חוף במיגון מבנים ישנים – כל עיכוב בפרויקט פינוי־בינוי אינו רק בעיה תכ־ נונית, אלא גם סיכון לחיי אדם. לכן, המדינה חייבת להוביל תיקון חקיקתי כולל שיכיר במושג "בניין סרבן”, יספק מנגנון פעולה ברור ויאפשר לרוב הדיירים במתחם לממש את זכותם לעתיד בטוח וטוב יותר. התחדשות עירונית היא לא רק מטרה – היא הכלי המרכזי של מדי־ נת ישראל למיגון העורף, לייצוב שוק הדיור ולבניית סביבה עירונית שוויונית. החזון הזה חייב להיות בר מימוש, גם כאשר מיעוט בוחר שלא להשתתף בו. הגיע הזמן להסיר את החסם, להכיר בבניין סרבן ולאפשר לרוב להתקדם.

עמיר קופל, סמנכ"ל מחלקת התחדשות עירונית בחברת רוזיו: "החזון להתחדשות עירונית חייב להיות בר מימוש – גם כאשר מיעוט בוחר שלא להשתתף בו" צילום: אילן בשור

roziogroup.co.il

/ 29 /