הבמה המרכזית של הנדל"ן 1.8.25

1.8.25

נדל"ן מדיה

בויות חוק מכר שיבטיחו את זכויות הדיירים. מדובר בביטחון קריטי: אם חלילה היזם קורס, הדיירים לא נות־ רים באוויר – הבנק מחויב להשלים את הפרויקט או להחזיר את כספי הדיירים. כוח - או אשליה? בעבר, מסמכי הליווי נחשבו ל"נחלתם של הגדולים": בנקים, יז־ מים, עורכי דין. אך היום, יותר דיירים מבינים שהם צד משמעותי בעסקה – ושהם זכאים לדעת, לשאול ולד־ רוש. הבנה של מסמכי הליווי מאפש־ רת לדיירים לוודא שהפרויקט מבוסס כלכלית, שהערבויות מכסות את כלל הדירות החדשות, ושהם לא נשארים תלויים רק ב"טוב ליבו" של היזם. זהו לא רק מסמך משפטי – אלא כלי הש־ פעה ואכיפה. בשנים האחרונות מתפתחת מגמה חדשה, מורכבת ולעיתים בעייתית: דיירים תופסים את הליווי הבנקאי ככוח לשנות את תנאי ההסכם – גם בשלב מאוחר מאוד, לעיתים רגע לפני הביצוע או אפילו לאחר חתימה על הסכם מחייב. הם סבורים כי ברגע שייכנס הבנק לתמונה, ניתן יהיה "ללחוץ" לשינויים נוספים בתנאים – בין אם במפרט, בזכויות, או בלוחות זמנים. אלא שגישה זו מסוכנת לשני הצ־ דדים. שינוי מהותי בתנאים לאחר אבי לוי, מנכ"ל קבוצת יהודה לוי: "הפיכתו של מסמך הליווי הבנקאי לשקוף ונגיש לדיירים היא מהלך שיש לברך עליו – אך גם כזה שדורש זהירות, הבנה וזמן נכון לשימוש"

צילום: פריפיק

סגירה עלול לערער את אמון היזם ואף את עצם קיומו של הפרויקט. יתרה מכך, בנק מלווה לא נכנס כדי לנהל משא ומתן מול דיירים – אלא כדי לאשר שהפרויקט עומד בקריט־ ריונים פיננסיים ומשפטיים. שימוש בליווי ככלי מיקוח מאוחר עלול לפגוע בדיירים עצמם. המפתח טמון בתזמון הפיכתו של מסמך הליווי הבנקאי לשקוף ונגיש לדיירים היא מהלך שיש לברך עליו – אך גם כזה שדו־ רש זהירות, הבנה וזמן נכון לשימוש. הכוח לשנות קיים – אך עליו להיות מופעל לפני חתימה, בליווי עו"ד וב־ תיאום מול כל הצדדים. ברגע שחו־ תמים, הכללים משתנים – והמהלך הופך להסכם מחייב לכל דבר. עו"ד אבי ענתבי, בא כח דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מבהיר כי ליווי בנקאי, מעבר להיותו "תעודת הביטוח" של הפרויקט, מהווה עין נוספת של הדיירים הבוד־ קת את הכלכליות של הפרויקט, את איתנותו הפיננסית של היזם ועושה את ההבדל בין פרויקט שנראה טוב על הנייר ופרויקט שמתבצע בפו־

עו"ד אבי ענתבי, בא כח דיירים בפרויקטים של

על. "דיירים צריכים לזכור שליווי בנ־ קאי משרת אותם לא פחות מאשר את היזם, וחשוב יותר מכל תוספת כזאת או אחרת בתמורות הדיירים. בסו־ פו של יום, אין משמעות למשא ומתן קשוח ולתמורות גבוהות, אם הפרויקט לא מצליח לעבור את הבנק המלווה". לסיכום, המהפכה בהתחדשות העירונית לא תושלם רק על ידי חו־ קים ותכניות מתאר – אלא גם על ידי העצמת הדיירים עצמם. מסמכי הליווי הבנקאי אינם עוד עניין צדדי – אלא לב העסקה. ברגע שהדיירים מבינים אותם, בודקים אותם ודור־ שים את זכויותיהם, הם הופכים משו־ תפים פסיביים – לשחקנים אקטיביים עם כוח אמיתי. בו זמנית, חשוב לז־ כור כי כוח, כמו תמיד, דורש אחריות – ושימוש בו בתזמון הלא נכון עלול לעלות ביוקר. התחדשות עירונית: "דיירים צריכים לזכור שליווי בנקאי משרת אותם לא פחות מאשר את היזם"

ylc.co.il

צילום: אוהד דיין

/ 27 /