הבמה המרכזית של הנדל"ן 27.06.25

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

המלחמה הנוכחית בין ישראל לאיראן והתמונות הקשות מאזורי מגורים שנע פגעים ממטחי הטילים מוכיחות שוב – התחדשות עירונית איננה מותרות אורבנית, אלא משימה לאומית מצילת חיים. בזמן שהטילים שורקים בין סבב לסבב, ובעוד האיום הביטחוני הפך קבוע בחיינו, ההתחדשות העירונית ממשיכה להתקדם לאיטה. בעשור האחרון הפכה ההתחדשות לכלי מרכזי בחידוש המרקם העירוני, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ומע תקפות טילים, והגדלת היצע הדיור. אולם, מתחת לפני השטח מסתתר כשל שקט– כזה שכמעט אינו זוכה להתייחסות ציבורית: מבני מגורים קומות, שנע 10 עד 6 בגובה בינוני, בני , נותע 90 לע 70 בנו ברובם בין שנות הע רים מחוץ למעגל ההתחדשות. בדיוק כמו המבנה שניזוק קשות לאחרונה בעיר בת ים – מבנים אלה סובלים מהיעדר ממ"דים, חוסן מבני נמוך, ואפס היתכנות כלכלית לחידושם. בין מיגון לחוסר כדאיות קוע 2-5 בעוד מבנים נמוכים בני מות נהנים מתשומת לב יזמית הודות לפוטנציאל תכנוני רחב, מבנים ביע נוניים נדחים שוב ושוב. הסיבה המוע בנת מאליה: הם פשוט לא "משתע למים" ליזמים. פרויקט פינוי-בינוי 3 נדרש לרוב למכפיל דירות של פי כדי להפוך ל"כדאי כלכלית". כלומר, דיע 24 קומות שבו כ- 6 עבור בניין בן רות, היזם צריך להיות מסוגל לבנות דירות חדשות כדי להחזיר את 72 כ הדירות לדיירים הוותיקים, לממן את

את הדיירים חשופים לפגיעה בעת האירוע. בכך הפכה הסוגייה של התחע דשות עירונית לא רק לשאלה של תכע נון ואסתטיקה – אלא לשאלה של חיים וביטחון. הממ"ד ומערכות גילוי אש – כל אלה אינם מותרות, אלא צורך קיומי במציאות הישראלית. חשוב להדגיש, ברור לכולנו שמדוע בר בצפיפות עירונית גבוהה מאוד. יש בכך גם מחיר – לא רק פיזי של הצע ללות, עומסי תחבורה ולחץ על תשע תיות, אלא גם חברתי וסביבתי. תכנון עירוני בישראל חייב לשאוף ליצירת סביבה חכמה, ירוקה ומאוזנת שתשע רת גם את הדורות הבאים. מנגד, במציאות שבה הקרקע יקרה, תושבים חיים במבנים מתפוע ררים, והאיומים הביטחוניים מוחשיים – לא ניתן להרשות לעצמנו להותיר אלפי בניינים מאחור. לעיתים יש לחע שוב מחוץ לקופסה ולשלב בין תוסע פת גובה, מענק כספי, ניוד זכויות, או אף חקיקה ייעודית שתאפשר פתרון ממוקד ומידתי. הגיע הזמן לתיקון העיוות עשרות אלפי מבנים בישראל מצויים במצב תחזוקתי ובטיחותי שמחייב מענה מיידי. עיכובים רגולטוריים או תכנוניים ממשיכים להשאיר משפחות רבות מחוץ למעגל ההגנה. על מקבלי ההחלטות – ברשויות המקומיות, בממשלה ובמערכת התע כנון – להכיר בדחיפות ולהוביל פתע רונות מותאמים. התחדשות עירונית אינה מותרות או פריבילגיה – היא אמע צעי חיוני להבטחת ביטחונם, רווחתם ואיכות חייהם של כלל תושבי ישראל.

עלויות הבנייה, הפינוי, ההיטלים והרע ווח היזמי. בפועל, זה דורש תוספת משמעוע תית לגובה הבניין – לעיתים בנייה קומות או יותר על אותו 18 לגובה של מגרש. אלא שמרבית הרשויות אינן מאשרות בנייה גבוהה כל כך במגרע שים קטנים, במיוחד כשמדובר במגרע שים בודדים. במקרים של הפריפריה, הדרישה למכפיל דירות אף גבוהה יותר ועומע , מה שמצביע על כך שהפע 5 דת על כ תרונות שם יהיו מאתגרים אף יותר. הכשל אינו רק כלכלי – אלא גם בטיע חותי. האירוע הקשה שהתרחש לאע חרונה בבת ים, כאשר טיל איראני קומות – גרם 7 פגע בבניין מגורים בן לאובדן חיי אדם, לפציעות קשות ולע נזק עצום לרכוש. הבניין לא כלל ממ"דים אלא רק מקלט, והשאיר עמיר קופל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת רוזיו: "במציאות שבה הקרקע יקרה, תושבים חיים במבנים מתפוררים, והאיומים הביטחוניים מוחשיים – לא ניתן להרשות להותיר אלפי בניינים מאחור" האירוע בבת ים: כשהכשל הופך לסכנת חיים

צילום: אילן בשור

www.roziogroup.co.il

/ 43 /