הבמה המרכזית של הנדל"ן 27.06.25

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל הבמה המרכזית רשומות 165,000 | ל מגזין הנדל"ן הדיגיטלי הנפוץ בישרא

27.6.25 27.6.25 עופר פטרסבורג עורך ראשי

נדל"ן מדיה

מבית נדל"ן מדיה

ע מ ו ד י ם ת ב ח ר ו מ ה ר ו ד ה מ

התחדשות עירונית היא כבר לא פריווילגיה – אלא תכנית חירום לאומית • במגזין הקרוב אנחנו יורדים לשטח – לבניינים שנהרסו, למתחמים שלא הוסדרו ולמשפחות שזועקות כבר שנים למיגון תקני • בין עיריות, התנגדויות ובירוקרטיה, מצטיירת תמונה אחת ברורה: ההרס כבר כאן. עכשיו צריך לבנות מחדש

ישראל פסטרנק מנכ"ל גלי בן שושן / הפקה שירי עצמון / עיצוב ליעד וכניש / כתיבה ועריכה תוכן פרסומי הוא על אחריות המפרסם ומטעמו | המערכת אינה אחראית לתוכן הפרסומי | המגזין כולל, בין השאר, מידע פרסומי, לרבות תכנים שנוסחו בשיתוף גורמים מסחריים ועל אף היותם גורמים מקצועיים אינו בגדר ייעוץ או המלצה

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

טור דעה של עופר פטרסבורג

מתקתקים שבוע

פינוי-בינוי בחסות איראן אחרי פגיעות ישירות בטילים איראניים, עשרות מתחמים ישנים שהיו מיועדים להתחדשות עירונית במשך למעלה מעשור – הפכו לערימת הריסות שנה לאשר פינוי-בינוי – ומה יקרה אם נמשיך להתמהמה? 12 • למה לוקח עופר פטרסבורג מסביר: מה שנראה כמו הרס – הוא גם הזדמנות

בואו נעצור רגע ונחשוב על תהע ליך של פינוי-בינוי. לרוב מדובר ברגע מרגש: בעלי דירות חותמים על הסכם עם יזם, נפרדים מהבניין הישן ונכנע סים לתהליך בנייה מחודשת – חוויה שמסמלת התחלה חדשה, שיפור דיור ואיכות חיים. אבל באירועים כמו אלה שפקדו אותנו באביב האחרון – המע ראות שונים לגמרי: טילים איראניים פוגעים ישירות בבניינים, משפחות מאבדות קורת גג, ומאות אלפי אזרע חים נאלצים להסתגר ימים שלמים במרחבים מוגנים – אם יש כאלה.

/ 2 /

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

לכאורה, המחיר אדיר. עשרות מיע ליארדי שקלים יידרשו לשיקום התע שתיות, הבניינים והנפגעים. אך מי שמתבונן לעומק מבין: חצי מהפינוי, למרבה הצער, כבר קרה. הבניינים נהרסו – לא מרצון, אלא מאונס. כעת נדרש לגבש מתווה שיאפשר בנייה מחדש – לא כשיפוץ נקודתי, אלא כהזדמנות לתכנון מחדש, להוספת ממ"דים, למכירת דירות חדשות ולאיחוי השבר החברתי. לפי העדכון האחרון בוועדת הכע בניינים שנפגעו מהטילים 25 ספים, ייהרסו כליל וייבנו מחדש. האם נשלם על זה מהקופה הציבורית? התשובה היא חד משמעית לא, ואם זה אכן יהיה כך – מישהו כאן התבלבל. התע חדשות עירונית לא צריכה להתבצע בסיוע תקציבי ישיר מהמדינה – אלא בתהליכים המבוססים על מכרזי יזע מים בשוק הפרטי. האסון הוא עצום – בראש ובראשוע נה בפגיעות בנפש – אבל דווקא מתוך ההרס, ניתן להצמיח מציאות חדשה. ווין-ווין לכל הגורמים: לדיירים, לרע שויות המקומיות, לחברות הקבלניות וגם למדינה. התפקיד שלנו הוא לשע מור על אופטימיות. מי שמביט מבחוץ ורואה רק את ההרס – לא רואה את חצי הכוס המלאה. לא מבין את הפוטע נציאל שבתוך הכאב. הדיירים שזעקו - ולא נשמעו כבר שנים שאנחנו שואלים – למה כל כך קשה לקדם פינוי-בינוי? למה שנה, לפעמים 12 ההליכים נמשכים יותר? אולי עכשיו, לנוכח המלחמה, נוכל סוף סוף לקדם התחדשות עירוע נית בקצב חירום. , 2018 לפי דו"ח מבקר המדינה מ-

28% מיליון אזרחים בישראל – 2.5- כ מהאוכלוסייה – חיים ללא מיגון תקני. מהאוכלוסייה מתגוררת בדיע 38% רק רה עם ממ"ד, והיתר נאלצים להסע תמך על מקלטים ישנים, ציבוריים או פרטיים, שלרוב אינם מספקים הגנה

רק בתכנון ובבנייה – אלא באחריות לחיי אדם". סדן מוסיפה: "זה מתחם שמיועד להתחדשות עירונית כבר יותר מעשור. יש יזם, יש עורך דין, יש הסכמות – אבל רק בשנה וחצי האחע רונות התחילו הדברים לזוז. במשך

ראויה. בקרב האוכלוע סייה הערבית – המסע פרים קשים עוד יותר: מהתושבים העע 46% ל רבים אין מיגון תקני כלל, וביישובים הבדואיים בדע רום המצב חמור במיוחד. מחקר של מרכז אדוה מצא כי הפערים הכלע כליים משפיעים גם על

השנים זה נתקע שוב ושוב: פעם בניין שהע תנגד, פעם דרישות מהעירייה, פעם קיבוץ מלאכותי של מתחע מים. בינתיים, אנשים חיים פה עם קירות מתע פוררים ותשתיות קוע רסות. כל תיקון יוצר תקלה חדשה. קניע

התפקיד שלנו הוא לשמור על אופטימיות. מי שמביט מבחוץ

ורואה רק את ההרס – לא רואה את חצי הכוס המלאה. לא מבין את הפוטנציאל שבתוך הכאב

הסיכוי לשרוד: בקרב שלושת העשיע ממשקי הבית 60% רונים העליונים, כ נהנים מממ"ד בדירה. בעשירונים . 30% התחתונים? רק הנתונים אינם תיאוריה – הם מציאות. במתחם מגורים בבת ים, לדוגמה, פגע טיל איראני ישירות בבניין ישן וגרם לו לקרוס כמעט כליל. למרבה המזל, כל הדיירים הספיקו לרדת למקלט בזמן, אך הנזק לנפש ולרכוש היה עצום. גיל קריף ונועם סדן, בעלי דירות בבניינים שנפגעו, מספרים על שנים של ניסיונות לקדם פינוי-בינוי במתחם – ניסיונות שנתקלו שוב ושוב בבירוקרטיה. לדבריהם, הם הזהירו שהבניינים ישנים ומסוכנים, אך לא נמצא מענה. "זה הזמן לומר בקול ברור – התחע דשות עירונית היא לא מותרות, אלא צורך קיומי, הצלת חיים", אומר עו"ד רועי דהן, ממשרד כהן-קצב קרן דהן , המייצגים את בעלי KDC | ' ושות הדירות במתחם המדובר. "הרשויות חייבות להבין שהן לא עוסקות פה

תי דירה כדי לגור בה – היום ברור לי שזה לא בטוח. אם לא טיל – אז רעידת אדמה. ואם לא זה – קריסה מבפנים". הפקת לקחים ובנייה מחדש המציאות כופה סדר יום חדש. אפשר וצריך לנצל את הרגע לבנייה מחודשת. במקום שיפוצים, תוספות ממ"דים ו"טלאים", נדרשת תכנית ברורה: הריע סה, בנייה מחדש, ויצירת דירות בטוע חות למגורים. בגיליון זה ננסה להביט קדימה. לקחת את לקחי המלחמה ולתרגם אותם למדיניות. לא פשוט לחשוב כך בתקופה שבה מיליוני ישראלים נכע נסים למיגון שוב ושוב, והאזור כולו רותח אבל דווקא בזמנים כאלה חשוב להרים את הראש. והמסר? ברור וחד: התחדשות עיע רונית איננה עוד "בוננזה נדל"נית" – היא פיקוח נפש. כמה סבבי לחימה, פיגועים ואסונות טבע עוד נצטרך כדי להבין את זה באמת?

/ 3 /

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מזהיר כי ישראל לא תוכל לעמוד במשימת השיקום הלאומי בעקבות מלחמות חרבות ברזל ועם-כלביא בלי רכבת אווירית של עובדים זרים. לדבריו, המדינה ממשיכה לעכב, הרגולציה חונקת, והזמן אוזל. "הציבור לא טיפש – הוא רואה מי בונה ומי מדבר" בלי עובדים – אין בנייה בלי בנייה – אין עתיד freepik : צילום

מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל, וביתר שאת מפתיחת מלחמת "עם כלביא", ישראל מתמודדת עם מציאות חדשה – כואבת, מורכבת ודע חופה. מאות מבנים נהרסו או ניזוקו קשות, יישובים שלמים ברצועת עוטף עזה נהפכו לאתרי בנייה בפוטנציה, ועתה, המדינה ניצבת בפני אתגר שיע

קום לאומי שלא היה כמותו מעולם. מדובר לא רק בבנייה מחדש של בתים הרוסים, אלא בעבודות שיפוץ בהיקף עצום, שיקום שכונות, בנייה מחדש של מאות קילומטרים של תשתיות, מבני ציבור, אזורי תעשייה וחקלאות – מלאכה בהיקף ענק, שתחייב אלפי זוע גות ידיים מקצועיות ומנוסות.

במציאות הזאת, אין מנוס מלהכיר באמת הפשוטה: ללא הרחבה דחוע פה של מכסת העובדים הזרים בענף הבנייה והבאתם ברכבת אווירית ליע שראל – לא נוכל לעמוד באתגרים שלפנינו. מדינת ישראל כבר שנים סובלת ממחסור חמור בכוח אדם מקע צועי בבנייה, והמלחמה רק החריפה

/ 4 /

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

את הפער. כעת, כשהממשלה מבטיע חה לציבור את שיקום הבית הלאומי – היא חייבת לגבות זאת בהחלטות אמיצות: הגדלת מכסת העובדים, קיע צור הבירוקרטיה והפיכת הבנייה לפע רויקט לאומי ראשון במעלה. אך הצורך בעובדים אינו מסתע כם רק בשיקום. גם הבנייה הרגילה – בנייה חדשה, תשתיות ותחזוקה – ממשיכה להתנהל במקביל. ולמרות הדיבורים היפים, המדינה לא השכיע לה להקצות את המשאבים ואת הסמע כויות הדרושות כדי להצעיד את הענף קדימה, בטח לא בשעת חירום כזו. ומע כאן לתוכן הדברים שהצגתי לאחרוע נה בכנס המכון הישראלי לדמוקרטיה – הדברים שנאמרו שם מקבלים כעת משנה תוקף. אנחנו, הקבלנים, לא צריכים שהמדינה תעבוד במקומנו. אנחנו יודעים לתכנן, לבנות, להפעיל ולהעסיק את העובדים בצורה שקופה ומקצועית. כל מה שאנחנו מבקשים – זה שהמדינה לא תעמוד בדרכנו. היא צריכה לשחרר חסמים, לא להקשות עוד. לתת לנו את האנשים שיבנו את המדינה מחדש. ככה לא בונים מדינה מנגנוני הרגולציה בישראל הפכו לחסמים של ממש. במקום לקדם – הם מעכבים. יותר מדי רגולציה חוע נקת, יותר מדי רשויות עם סמכויות חופפות, יותר מדי זמן שמתבזבז על טפסים, ועדות, אישורים. כל רפורע מה שמתוכננת על ידי הממשלה – לא יוצאת לפועל. כל הצהרה על קיצור תהליכים – לא מתממשת. ובינתיים, השטח בוער – תרתי משמע. הדבר ניכר בכל חלקיו של הענף ובכל תחום

בו, אבל הגרוע מכל הוא בתחום ניהול כוח האדם, וליתר דיוק: הבאת עובדים זרים לישראל. אני קורא לממשלה: הפסיקו את ההבטחות, התחילו לפעול. אם נרצה שיקום מהיר – צריך כוחות בנייה עכע שיו. אם נרצה להאיץ פרויקטים – צריך ביטול בירוקרטיה עכשיו. אם נרצה להחזיר את האמון – צריך מנהיגות עכשיו. אם עד מלחמת עם-כלביא עוע 40,000 דיברנו על צורך דחוף בע בדים, הרי שכעת אנחנו מדברים על לפחות. אפילו כשהתקבלו 60,000 אישורים עקרוניים – הליך הבאת העוע בדים ארצה נמשך מעל שנה וחצי, ובהצלחה חלקית מאוד. כך לא נבנה מדינה, וכך לא נשקם אותה. אל תטעו – אנחנו לא רק מבקרים. ההתאחדות שאני עומד בראשה נרתע מת, מגישה פתרונות, מציעה צעדים מעשיים. לדוגמה: הגדרנו באופן ברור את הצרכים לפי מחוזות, סוגי עבודות, היקפי משאבים. הצענו מתווה מיידי להכשרת עובדים מקומיים בקרן לעיע דוד ופיתוח ענף הבנייה לצד קליטת עובדים זרים. יזמנו תוכניות הכשרה מואצות עם משרד העבודה. גייסנו אלפי חרדים בפעם הראשונה לענף, ואפילו הצענו מודל לשיתוף פעולה עם משרד השיכון ועמיתנו בהתאחע דות הקבלני השיפוצים לשיקום אזוע רים נפגעי הלחימה. אבל בלי רישיון מהממשלה – אי אפשר להזיז כלום. במקביל, נדרשת גם רפורמה עמוע קה בהליכי הרישוי והתכנון – בפרט כשמדובר בבנייה לאומית או שיקוע לא עוד תירוצים – הזמן להחלטות

מית. לא ייתכן שלבנות בית שנהרס מפצצה ייקח שנתיים לקבלת אישוע רים. לא ייתכן שבניית מתחם מגורים בעוטף תתעכב בגלל דרישת חוות דעת סביבתית מיותרת. ספרו את זה למשפחות הנרצחים והחטופים מהע עוטף שמחכות לבית. ספרו את זה משפחות שכבר אין להן 40,000- ל בית לישון בו. הבירוקרטיה היא האויב של השיקום, של הבנייה ושל התקווה. הציבור כבר הבין את זה. הוא דורש פתרונות, לא תירוצים. הוא רוצה לראות טרקטורים בשטח, לא עוד מסיבות עיתונאים. מי שלא יזיז את עצמו עכשיו – ישלם על כך בבחירות הקרובות. הציבור לא טיפש, הוא רואה מי בונה ומי מדבר. לכן, המסר שלי חד וברור: הגיע הזמן לקבל החלטות אמיצות. הגדע לת מכסת העובדים בענף הבנייה היא הכרח לאומי, לא עוד בקשה של מגזר. אישור לרכבת אווירית בהבאה ישירה של העובדים מחו"ל, ללא הפרעות של ממשלות מפה ומשם. זוהי חובתנו למען כל תושב ותושבת במדינה הזו. בלי עובדים – אין בנייה. ובלי בנייה – אין שיקום ואין עתיד לענף. רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "אם עד מלחמת עם-כלביא דיברנו 40,000 על צורך דחוף ב עובדים, הרי שכעת אנחנו לפחות" 60,000 מדברים על

צילום: כפיר סיוון

/ 5 /

27.6.25 27.6.25

נדל"ן מדיה נדל"ן מדיה

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

שיקום תחת אש: "מסלול ירוק" לבניינים שנהרסו במלחמה לשכת שמאי המקרקעין מציעה מתווה חירום להתחדשות עירונית בעקבות נזקי המלחמה עם איראן: קידום מואץ של פרויקטים, פטורים רגולטוריים ופיצוי מלא לבעלי הדירות – הכל כדי למנוע סחבת ולבנות מחדש את מה שנהרס • "זה המעט שאנחנו יכולים לעשות עבור האנשים שאיבדו את בתיהם", מציינת יו"ר הלשכה, נחמה בוגין

הירי הנרחב מאיראן לעבר מרכזי אוכלוסייה בישראל, ופגיעתם הישירה של עשרות טילים בבנייני מגורים, יצרו מציאות חסרת תקדים. מדובר בטרגע דיה אנושית לצד אתגר תכנוני ראשון מסוגו: כיצד משקמים בניינים הרוע סים במרחב עירוני צפוף, באופן מיידי, מבלי לפגוע בזכויות הדיירים – ותוך שמירה על כללי התכנון, המיסוי והתע מריצים הכלכליים? בלשכת שמאי המקרקעין בישראל גיבשו הצעה למתווה פעולה מהיר ומע עשי. מדובר ב"מסלול ירוק" ייעודי לבע ניינים שנהרסו ואשר נכללו בפרויקטים של התחדשות עירונית – בין אם במע ובין אם בהליכי 2 או 1 סגרת תמ"א פינוי-בינוי. מיפוי ראשוני והאצת הליכים הצעד הראשון כולל מיפוי של כלל הבניינים שנהרסו, תוך חלוקה לקבוע צות לפי סוג הפרויקט ולפי השלב הסע טטוטורי שבו הוא נמצא – משלב קיע דום התב"ע, דרך היתר הבנייה ועד עבודות ההריסה. לאחר מכן, נדרש לעבור להליכי שיקום מואצים, לרבות: • פיצוי מלא והוגן ע"י מס רכוש – תוך שמירה על כלל הזכויות של בעלי הדירות • קידום מסלול ירוק לתכנון ורישוי

מהיר • פתרונות מגורים ודמי שכירות זמע ניים, עד לביצוע הפרויקט בפועל • פתרונות בתחום המס, היטל ההשע בחה וחישוב זכויות על בסיס הנחת עבודה שהבניינים עומדים על תילם בלשכה מדגישים כי יש לתת מענה גם לבניינים שנהרסו אך טרם נכללו בפרויקטים של התחדשות עירונית. במקרה זה, ייזום מהיר של הליך פיע נוי-בינוי יכול להוות פתרון מיטבי – הן לדיירים, הן לרשויות המקומיות והן לצוע רך הלאומי בשיקום עירוני אפקטיבי. מציאות שמחייבת פתרונות יצירתיים "נדרשת פעולה מהירה, מתואמת ואחראית מצד כל הגורמים הרלוונע טיים – ממשלה, רשות מקרקעי ישע ראל, ועדות תכנון, רשות מיסוי מקרקע עין והרשויות המקומיות – כדי להבטיח שזכויות הדיירים יישמרו, ושהשיקום יתבצע ללא עיכובים", נכתב במסמך הלשכה. לדברי נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "אנחנו ניצבים מול מציאות חסרת תקדים שמחייבת פתרונות יציע רתיים, מיידיים ורגישים. שיקום המבע נים שנפגעו חייב להיעשות במהירות – אך גם באחריות ובשקיפות כלפי בעלי

צילום: אלעד טייגמן

הדירות. המסלול שאנחנו מציעים שומר על זכויות הדיירים, מונע בירוקרע טיה מיותרת ומאפשר התחלה חדשה – גם במובן הפיזי, וגם הנפשי. זה המעט שאנחנו יכולים לעשות עבור האנשים שאיבדו את בתיהם". נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "המסלול שאנחנו מציעים שומר על זכויות הדיירים, מונע בירוקרטיה מיותרת ומאפשר התחלה חדשה – גם במובן הפיזי, וגם הנפשי" landvalue.org.il nbogin.co.il

צילום: ניר שהרבני

/ 6 /

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

מנכ"ל חברת גמלא הראל | טל תפוחי

התרחיש שעשוי להצית מחדש את שוק הנדל"ן האטה מתמשכת, ריבית גבוהה והמורל הלאומי שנמצא בשפל מעיבים על שוק הדיור בימים אלו. עם זאת, תרחיש אופטימי של סיום האיומים הביטחוניים וסדר אזורי חדש עשוי דווקא להפוך את הכיוון • טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל, מעריך: "האופוריה שאחרי המלחמה עשויה להזניק את מחירי הדירות"

שוק הדיור נמצא זה חודשים ארוע כים בתקופת האטה. הריבית הגבוהה שמכבידה על נוטלי המשכנתה, המוע רל הלאומי המצוי בשפל, וכמובן – מלחמת חרבות ברזל המתמשכת – הם מהגורמים המרכזיים שהביאו את השוק למצבו הנוכחי וממשיכים להע עיב עליו. ואם לא די בכך, הרי שלמציאות המורכבת התווספה לאחרונה גם מלע חמת איראן, שמוסיפה אש למדורה – תרתי משמע. עם זאת, דווקא התפתע חות זו, בתרחיש מסוים, עשויה להוציא את השוק ממצב התרדמה אליו שקע. ייתכן כי דווקא הסערה הביטחונית עשויה להביא, לאחר שוך הקרבות, לרגיעה עמוקה וארוכת טווח – כזו שתשנה את כללי המשחק. בימים האחרונים ניתן לראות כי הבורסה לניירות ערך בתל אביב מגיע בה בעליות. עליות אלו אינן משקפות את המצב הקיים, אלא נובעות מציע פייה לעתיד שונה – עתיד שבו האיום מצד איראן ושלוחותיה יוסר, וכתוע צאה מכך תופחת פרמיית הסיכון של המשק הישראלי בצורה דרמטית.

ההיגיון פשוט: כשפוחתת תחושת הסיע כון, גובר הביטחון בצמיחה, ובמיוחד בהשקעות ארוכות טווח כמו נדל"ן. תרחיש כזה עשוי לחולל מהפך באווירה הכללית במשק. אם נוסיף לכך עסקת חילופי חטופים, שתביא לסיום הלחימה ברצועת עזה, ייתכן כי אנו עומדים בפתחו של מזרח תיכון חדש. מצב של אופוריה כזו עשוי בהע חלט לייצר מומנטום חיובי שיביא לפע ריחה מחודשת במשק כולו – ובשוק טל תפוחי, מנכ"ל חברת גמלא הראל: "ההיגיון פשוט: כשפוחתת תחושת הסיכון, גובר הביטחון בצמיחה, ובמיוחד בהשקעות ארוכות טווח כמו נדל"ן"

הנדל"ן בפרט. מנקודת מבט זו, הדע כדוך הקיים עשוי להתהפך מהר מכפי שנדמה – בדיוק כפי שקורה לא פעם לאחר משברים ביטחוניים בישראל. מן העבר השני, הימשכות הלחיע מה באיראן והפיכתה למערכה מתיע שה עלולה לשלול את הסיכוי לתרחיש האופטימי, ולהותיר את המשק במצב של חוסר ודאות ממושך. עיכובים בפע רויקטים, היסוס מצד רוכשים ויזמים, והימנעות ממשקיעים זרים – כל אלו עלולים להפוך למציאות היומיומית. שוק הדיור הישראלי נמצא כעת בצומת דרכים – בין המשך האטה לבין פריצה מפתיעה. ייתכן כי דווקא האירועים הדרמטיים של החודשים האחרונים הם אלו שיביאו, בסופו של דבר, להתעוררות כללית. מצד שני, כמו תמיד בנדל"ן, לא מדובר רק בנע תונים – אלא בתחושות, בציפיות ובע עיקר באמון. ימים יגידו אם תרחיש האופוריה יתממש, אך כבר עכשיו ברור: מי שיבחן נכון את מגמות העוע מק – יוכל להקדים את השוק בצעד אחד לפחות.

צילום: עודד קרני

www.gamla-harel.co.il

/ 7 /

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

צילום: שאטרסטוק

לא בונים על נס כך צריכה להיראות הבנייה בישראל שאחרי המלחמה

מלחמת איראן–ישראל, שהותירה חותם עמוק על המרחב האזרחי והביע טחוני במדינה, מדגישה יותר מתמיד את הצורך בתכנון מחדש של המרחב האורבני בישראל – החל בהתחדשות עירונית נרחבת, דרך מדיניות פינוי-ביע נוי מואצת, וכלה ברפורמות במערכות המימון והבירוקרטיה. כעת, כשנשמע עות קריאות לשיקום, זו שעת המבחן

המלחמה עם איראן חשפה את חוסר המוכנות של המרחב האורבני למצבי חירום, והפכה את ההתחדשות העירונית לצו השעה • נועם גרייף, מנכ"ל קבוצת עמרם אברהם, קורא למדינה לפעול מיד: לקבוע תקני עמידות חדשים, להאיץ פינוי בינוי, להיכנס לעובי הקורה במימון – ולשים סוף לבירוקרטיה שמשתקת את השיקום

/ 8 /

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

של המדינה: האם תלמד לקחים ותפע על, או תחזור לסור ההמתנה והגרירה? נועם גרייף, מנכ"ל קבוצת עמרם אברהם, מצהיר כי המציאות החדשה מחייבת שינוי עמוק במדיניות התכע נון, הביצוע והמימון. הנה ארבעה כיווני פעולה שהוא מציע למדינה לאמץ כבר עכשיו – כדי להפוך את הלקחים למעשים. צעדים שמדינת ישראל צריכה 4 להוביל – ומהר: בנייה שמכירה 01 באיום הביטחוני אחד הלקחים המרכזיים מהמלחע מה הוא חוסר העמידות של מבנים ישנים מול תקיפות – ישירות או עקיע שנה קרסו או 70 – 40 פות. מבנים בני ניזוקו קשות, בעיקר בפריפריה ובאזוע רים שלא זכו לחיזוק מבנים או להליכי . 38 תמ"א מה צריך לקרות: • קביעת תקן מחייב חדש לעמידות מבנים בפני תקיפות טילים. • בנייה מרוכזת של מתחמי מגוע רים עם מרחבים מוגנים קומתיים ותת-קרקעיים. • הקצאת שטחים ייעודיים במרכזי ערים לצרכים ביטחוניים – מקלטים ציבוריים, מרכזי פיקוד אזרחיים ועוד. פינוי-בינוי: חובה 02 לאומית - לא מותרות המלחמה הדגישה את גודל הסכע נה שבהשארת עשרות אלפי משפחות במבנים ישנים ומסוכנים. פרויקטים של פינוי-בינוי הפכו ממנוף נדל"ני לצורך ביטחוני – ולמעשה, לביטוח חיים בסיסי.

מה צריך לקרות: • חקיקה שתכיר בפרויקטים של פינויע בינוי כתשתית לאומית, שיזכו להליכי אישור מואצים. • הסרת חסמים רגולטוריים שמעכבים יציאה לפועל של יוזמות קיימות. • קביעת מדרג אזורי, במסגרתו אזוע רים בעלי סיכון גבוה יקבלו עדיפות תקציבית וליווי ממשלתי צמוד. מימון: המדינה צריכה 03 להיכנס בעובי הקורה לא ניתן לצפות מהשוק הפרטי לממן לבדו תהליך כה רחב של שיקום והתע חדשות. נדרש מנגנון מימון משולב – ממשלתי–פרטי – שיספק מענה גם לשיקום וגם למניעה עתידית של נזק. מה צריך לקרות: • הקמת קרן ממשלתית ייעודית לשיע קום והתחדשות, עם תעדוף לערים שנפגעו. • מתן מענקים ישירים לדיירים במטע רה לקדם פרויקטים קיימים. • פיתוח מודלים של מימון חברע נועם גרייף, מנכ"ל קבוצת עמרם אברהם: "הבנייה של מחר לא יכולה להתבסס על תקוות. היא חייבת להיות מתוכננת, עמידה ובעיקר מהירה"

תי–קהילתי באזורים בהם אין עדיין כדאיות כלכלית מיידית. • שיתוף פעולה עם המערכת הבנע קאית: הלוואות מדינה בריבית מסובע סדת, ערבויות ממשלתיות ליזמים. הבירוקרטיה – 04 האויב מבפנים המלחמה חשפה עד כמה ממושכים ומסורבלים ההליכים לקבלת היתרי בנייה, במיוחד בפרויקטים של התחדע שות עירונית. בעידן שאחרי המלחמה, לא ניתן להרשות עיכובים של שנים. מה צריך לקרות: • הקמת "רשות חירום לתכנון מהיר", שתוכל לאשר פרויקטים באזורי פגיעה תוך חודשים ספורים. • איחוד ועדות תכנון ברמה האזורית כדי לצמצם את זמני הטיפול. • העברת סמכויות מוניציפליות לרמה הארצית באזורים שנפגעו קשות. קו הגנה ראשון הגיע הזמן להבין שהתחדשות עירוע נית היא לא רק מנוע לצמיחה – אלא קו הגנה ראשון של החברה הישראע לית. המבנים שאנחנו גרים בהם, המע רחבים שאנחנו חיים בהם והמדיניות שמעצבת אותם – כולם קובעים את רמת החוסן שלנו ביום פקודה. "המלחמה מול איראן אינה רק אתגר ביטחוני – היא אתגר אורבני, כלכלי וחברתי. ישראל חייבת להבין: אי-התחדשות עירונית היא סיכון ביטע חוני מיידי. הבנייה של מחר לא יכולה להתבסס על תקוות. היא חייבת להיות מתוכננת, עמידה ובעיקר – מהירה", גרייף מסכם.

צילום: ימית הרוניאן

amramltd.co.il

/ 9 /

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

ממ"ד

הוא לא מותרות - הוא כורח המציאות

התחדשות עירונית היא הדרך של מדינת ישראל להגן באמת על אזרחיה. לא רק לשפץ את הבניין – לשדרג את הביטחון. בטור אישי, תמיר חנן, סמנכ״ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בפרץ בוני הנגב, מסביר למה עכשיו זה הזמן לפעול ולקדם התחדשות עירונית כמהלך לאומי

אלא "למה לא עושים את זה עכשיו?". מדינה שמגיבה אחרי שהרקטה נחתה, היא מדינה שמפספסת את תפקידה. מדינה שיוזמת לפני – היא מדינה שמגינה באמת. מה שצריך כעת הוא לא עוד ועדה, אלא פעולה: לקצר תהליכים, להפחית בירוקרטיה, לאשר תכניות בקצב שמתאים למציאות, ולהפוך את ההתחדשות העירונית למאמץ מתואם של ממשלה, רשויות מקומיות ויזמים. צריך לשלב ידיים ולשים את המיגון בקדמת הבמה, כחלק בלתי נפרד מהחזון העירוני החדש של ישראל. לסיכום, חשוב לזכור: ישראל חזקה לא נמדדת רק במה שיש לה בתעשייה האווירית, או ביכולות ההתקפיות שלה – אלא גם ביכולת שלה להגן על אזרחיה; מצוקת הממ"דים אינה גזירת גורל, היא קריאת השכמה – והזמן לפעול הוא עכשיו. ל פיתוח תמיר חנן, סמנכ עסקי והתחדשות עירונית בפרץ בוני הנגב: "ישראל

צילום: שאטרסטוק

עירונית. לא מתוך פחד, אלא מתוך חזון. פינוי-בינוי הוא לא רק פתרון הנדסי – הוא תשתית לאומית לחוסן. כשבונים מחדש בניין – בונים בו הרבה יותר מממ"ד. מוסיפים מעליות לנכים ולקשישים, חניונים לרכבים, מרחבים ירוקים למשפחות, נגישות תחבורתית, חיסכון אנרגטי – ובעיקר, מעניקים לתושבים את מה שנשלל מהם שנים: ביטחון בבית. ולא פחות חשוב – תחושת שותפות בתהליך. במלחמה האחרונה ראינו את זה קורה כמעט מיידית: רשויות שנפגעו קשות פתחו מסלולי מיגון מהירים וקידמו פרויקטים של פינוי-בינוי בקצב מואץ. השאלה שצריכה להישאל היא לא "איך עושים את זה מהר אחרי האסון?",

מאז מלחמת "עם כלביא", קשה למצוא אזרח בישראל שלא הרגיש על בשרו עד כמה החיים בעורף פגיעים. הטילים לא הבחינו בין יישוב ליישוב – הם נחתו בצפון ובדרום, במרכז ובשפלה, והאירו באור בוהק את אחת החולשות הגדולות של המדינה: מיליוני אזרחים מתגוררים עד היום בבניינים – השנה שבה 1991 ישנים, שנבנו לפני הפך הממ"ד לחובה בבנייה חדשה. מי שעמד בחדר מדרגות עם שלושה ילדים קטנים, או רץ לשכן בקומה הראשונה, מבין שמדובר לא רק בכשל תכנוני – אלא בסכנה קיומית. דווקא מתוך ההלם של ימי הלחימה, אפשר וצריך לזקוף את הראש – ולבחור בתשובה ברורה: התחדשות

חזקה לא נמדדת רק ביכולות ההתקפיות

שלה – אלא גם ביכולתה להגן על אזרחיה"

צילום: רז רוגובסקי

peretzbh.co.il

/ 10 /

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

- מתחם עירוני מתקדם Ono Street Center רגע לפני הפתיחה, גשם החזקות מציגה את בצומת סביון, המשלב מסחר, משרדים, מגורים, בריאות ופנאי • המתחם נהנה מנגישות גבוהה לרכבת הקלה ולצירי תחבורה מרכזיים, והשוכרים הראשונים כבר נערכים לאכלוס מיני-עיר בלב גוש דן: פרויקט הענק מגיע לישורת האחרונה הדמיה: ורד לומו | (LSA) תכנון: לזרוביץ אדריכלים

– הופך אותו לנגיש במיוחד. בנוסף לרכבת הקלה, יוקם גשר הולכי רגל שיחבר בין דרום אור יהודה לשכונת נווה סביון, מה שצפוי להוסיף נפחי תנועה משמעותיים לשדרה המסחרית. טמון Ono Street Center ייחודו של בתכנון האורבני השלם שלו – לא רק מיקום פונקציונלי, אלא חוויית שהות עירונית מלאה. מרחבים ציבוריים פתוחים, עירוב שימושים אמיתי ותמהיל שכבר כולל עסקים, שירותים, מסחר ובריאות – כל אלה תורמים ליצירת מרכז חיים פעיל סביב השעון. לדברי החברה, בשלב זה נותרו משרדים אחרונים לרכישה ושטחי מסחר בודדים להשכרה. מי שמבקש למקם את העסק שלו בלב אחד מהמתחמים האורבניים הבולטים בישראל – יתקשה למצוא עיתוי מתאים מזה.

פעילות יומיומי – בשעות היום והערב כאחד. הבנייה כבר הושלמה, והשוכרים הראשונים נערכים לפתיחה בשבועות הקרובים. המתחם תוכנן כך שיוכל לשרת אלפי אנשים מדי יום – עובדים, מבקרים, משפחות ותושבי האזור. הוא כולל משרדים בסטנדרט גבוה, שטחי מסחר נגישים ומעוצבים, קישוריות תחבורתית רחבה, וסביבת שהייה מזמינה. מיקום שובר שוויון אינו שוכן בלב Ono Street Center שכונת מגורים, אלא בדיוק בנקודת החיבור בין ערים, אוכלוסיות ותחבורה. מיקומו האסטרטגי – בלב גוש דן ובסמוך לצירי תנועה מרכזיים כמו )שצפוי 6 וכביש 1 , כביש 461 כביש להתחבר ישירות למתחם בעתיד(

בין אור יהודה לקריית אונו, בצומת , נשלמות 461 סביון שעל כביש ההכנות האחרונות לפתיחתו של אחד מהפרויקטים העירוניים המרשימים Ono שנבנו בישראל בעשור האחרון. , פרויקט של גשם Street Center החזקות, מציג תפיסה חדשנית של עירוב שימושים – שילוב מרחב אחד של חיי מסחר, תעסוקה, בריאות, מגורים ופנאי – בתוך קומפלקס עירוני חי ותוסס, הממוקם בלב עורק תחבורתי ראשי ובסמוך לתחנת הרכבת הקלה "בן גוריון", שעתידה להיכנס לפעולה בקרוב. השדרה המסחרית המרכזית, שאורכה מטרים, מחברת בין שימושים 250 מגוונים דרך מדרחוב פתוח עם בתי קפה, חנויות, קליניקות ומרחבים ציבוריים. היא צפויה להפוך למוקד

gl-re.co.il

/ 11 /

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

פרויקט הסבוראים של חברת אשלי 7 לירן בתל אביב צילום: באדיבות החברה

התחדשות עירונית נחשבת כיום כדרך היעילה ביותר להגן על התושבים – ויש לקדם אותה לפי שיקולים של הצלת חיים ולא של רווחיות היזם • אשר אלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת אשלי-לירן, מסביר מדוע דווקא עכשיו, עם לקחי המלחמה, יש לשים את ביטחון התושבים במרכז סדר העדיפויות התכנוני הממ"ד הוא כיפת הברזל הביתית של האזרחים

בשנים האחרונות, ההתחדשות העיע רונית – שמטרתה הראשונית הייתה חידוש בניינים והתאמתם לתקנים חדשים נגד רעידות אדמה ומתקפות טילים – הפכה למנגנון כלכלי שבמרע כזו שיקולים של רווחיות. כך, הפרמטע רים העיקריים שנבחנים כיום באישור

פרויקטים הם זכויות הבנייה, הרווחים של היזם, התמורות לרשות המקומית ושיקולי מיסוי – ונדמה כי נשכח השיע קול החשוב מכולם: שמירה על חיי אדם. מתקפות הטילים מלבנון, עזה, תימן, ובאחרונה גם מאיראן – הפכו

את הממ"ד לדרישת סף של ממש. אין מדובר עוד בתוספת של חדר או מטע רים, אלא במיגון אישי חיוני. הממ"ד הוא כיפת ברזל פרטית, בתוך הבית. אף על פי כן, מוסדות התכנון אינם מתייחסים כך לפרויקטים של פיע נוי-בינוי. הם ממשיכים לראות בהם

פרויקט הסבוראים

/ 12 /

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

"עסקה", במקום להכיר בהם כפע רויקטים מצילי חיים. – שמבוסס על 21 כך למשל, תקן חישוב שמאי – קובע את מידת הכע דאיות הכלכלית לפרויקט, ומגביל את רווחיות היזמים. המשמעות: אם בניין מסוכן לא מצליח לעבור את רף הכדאיות שנקבע, גם אם הוא מהווה סכנה לתושבים – הפרויקט כלל לא יוצא לדרך. זו תפיסה שגויה ומסוכנת. לכן, המשימה הלאומית החשוע בה ביותר ביום שאחרי המלחמה היא האצה דרמטית של ההתחדשות העיע רונית. זהו צו השעה. אני קורא לראשי ערים ולאנשי המקצוע לבחון כעת כל פרויקט בעיניים אחרות. עלינו להבין כי הממ"ד הוא אמצעי ההגנה המרכזי של העורף – ופרויקטים שמצילים חיים לא יכולים להיתקע בגלל דרישות טכע ניות, פרוצדורות בירוקרטיות או שיקוע לים אזוטריים. ההתחדשות העירונית צריכה להפוך לתפיסה ביטחונית, לא רק תכנונית או כלכלית. כפתרון ישים וישיר, אני מציע להע קים מסלולים ייעודיים לפרויקטים של פינוי-בינוי, בדגש על מתחמים שבהם המבנים ישנים, רעועים או מסוכנים. במסלול הראשון – תאושר קידום מואץ של תוכניות )תב"עות(, בדומה למודל שמיושם בוועדה לתע כנון מואץ )הוותמ"ל(, שמקדמת תוע כניות מטעם המדינה; במסלול השני – יש להעניק קדימות לרישוי הפע רויקטים והיתרי הבנייה, כך שפרויקט שמציל חיים לא יעמוד באותו תור עם בקשה לתוספת מרפסת או שיפוץ של זה מה שנדרש: שינוי במדיניות ובגישה

SNAPSHOT : תכנון: כנען שנהב אדריכלים הדמיה הדמית פרויקט נגה של קבוצת אשלי לירן בגבעתיים

בית פרטי. המטרה: לקצר את הליכי האישור ולאפשר הוצאה מהירה של פרויקטים אל הפועל. קבוצת אשלי היא חלוצת הפינוי-ביע נוי ברעננה ובתל אביב )הקמנו את הפרויקט הראשון בשכונת נווה שרת(, וכיום מקדמת אלפי יחידות דיור ושע טחי מסחר ותעסוקה בגוש דן ובע שרון, ביחד עם חברת לירן של רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. לאורך השנים בנינו מודל ייחוע די, כמעט משפחתי, שמתמקד בליווי אישי של הדיירים – מהפנייה הראשוע נה, דרך חתימת ההסכמים, קידום התוכניות, ביצוע הבנייה בפועל )כחע ברה יזמית ומבצעת(, מסירת הדירות וליווי בתקופת האחריות. שקיפות, הקשבה ואמון הדדי הם לב הפעילות שלנו – וזה בדיוק מה שנדע רש גם ממערכת התכנון: אמון בתושע בים, ביזמים, בתהליך כולו, ובעיקר – במשמעות הלאומית והביטחונית של

ההתחדשות העירונית. לסיכום, ההתחדשות העירונית היא לא רק מנוע צמיחה למשק. היא אמצעי לחיזוק החוסן הקהילתי, לשיפור איכות החיים – ובעיקר, לעוע גן ביטחוני עבור תושבי המדינה. עלינו לזכור: הבניינים שלנו הם לא רק יציקות בטון, אלא בתים – עם אנשים, משפחות וחלומות. חובה עלינו, כחברה, להבטיח את ביטחוע נם. אני מקווה שמאורעות הימים האחרונים יחזירו לכולנו את התודע עה שמדובר בפרויקטים מצילי חיים – ויפעילו מחדש את המערכת מתוך אותה הבנה. אשר אלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת אשלי-לירן: "שקיפות, הקשבה ואמון

הדדי הם לב הפעילות שלנו – וזה בדיוק מה שנדרש גם ממערכת התכנון"

צילום: איתמר סיידא

as-l.co.il

/ 13 /

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

freepik : צילום

איראן נחלשה – שוק ההון מגיב: האם זו תחילתו של עידן חדש? הצטרפותה של ארה"ב למערכה, הפגיעה במתקני הגרעין האיראניים והכלת האירוע על ידי הצדדים עשויות לשנות את מאזן הכוחות האזורי ולחזק את כלכלת ישראל בטווח הבינוני • מדדי הבורסה הגיבו בעליות, וחברות הבנייה – שנהנות מביקוש קשיח ומצפי להורדת ריבית – הובילו את המגמה • עד כמה כבר תומחר הסנטימנט החיובי בשוק ההון? רונן מנחם, כלכלן שווקים ראשי במזרחי טפחות, מנתח

הפגיעה במתקני גרעין מרכזיים של איראן על ידי צבא ארצות הברית היא התפתחות דרמטית ואף היסטוע רית, על פי פרשנים, מבחינת הסביבה הביטחונית האזורית. מדובר בצמצום מהותי של היכולות הגרעיניות והצע באיות של איראן, וייתכן שמדובר בלא פחות מ"גיים צ'יינג'ר". בטווח הבינוניע ארוך, ובמיוחד עבור משקיעים אסטרע טגיים, ייתכן שנפתחת כעת הזדמנות של ממש, במיוחד אם תתפתח התע קרבות בין ארצות הברית לערב הסע עודית. בעוד שתקיפת ישראל סימנה

את הסרת שכבת אי-וודאות ראשונה עם תחילת הלחימה, הרי שהצטרפוע תה של ארה"ב למערכה פגעה בשע כבה נוספת - איום הגרעין. עם זאת, חשוב להמתין ולוודא את מידת הצלע חת התקיפה, שכללה אתגרים טכניים מורכבים ביותר. הפעולה האמריקאית הביאה לתגוע בה רפה, יחסית, של איראן, מה שמנע את התרחבותה והביא, כך נראה, להע כלת האירוע. אחד התרחישים שעמד על הפרק - ניסיונות לחסימת מצרי הורמוז – לא התרחש בסופו של דבר.

כעת אנו נכנסים ככל הנראה לסוג של מגעים ישירים או עקיפים בין הצדדים, עם מעורבות של מדינות בעלות עניין מהאזור. שלב זה עשוי להיות ממושך. הכל כבר מתומחר? מכל מקום, בדיעבד התברר כי המע יום – תקופה מדוע 12 לחמה נמשכה דה, יחסית להערכות וחששות קודמים מפני מלחמת “התשה". לכן, פעוע לות כמו הכרזת "משק לשעת חירום" לאחר התקיפה האמריקאית, וסגירת המרחב האווירי, היו לתקופה קצרה, יחסית. כך, גם המגבלות על פעילות

/ 14 /

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

המשק תהיינה, כך נראה, קצרות יותר וחדות פחות. ( 125 שוק ההון המקומי )מדד ת"א שרשם מתחילת המלחמה עלייה של )וזאת כמעט בכל ימי המסחר(, 8.0% יתמחר מעתה את הצטמצמות האיום הצבאי )ארטילרי( והגרעיני על מדינת ישראל וכלכלתה. מדד מניות השורה 11.7%- (, שזינק ב 90 השנייה )ת"א מתחילת המלחמה, שיקף לא רק אופע טימיות אלא גם שיפור בתחושת הסיע כון בשוק. על פניו, מדובר בהתפתע חות חיובית מאוד מבחינת ישראל, והשאלה המרכזית היא האם וכמה מההשפעות כבר מתומחרות. תרחיש סביר עשוי לכלול עליות נוספות – הן במניות, הן באיגרות חוב קונצרניות וממשלתיות. בנוסף, מעניין יהיה לעקוב במיוחד אחר סקטור הנפט והגז הטבעי, שעלה מתחילת המלחמה, ואחר סקע 5.9% טור בנקים, שמהווה מדד להערע כות השוק לגבי ההשפעות המאקע רו-כלכליות של האירועים – ועלה גם . גם שוק הנפט העולע 11.5%- הוא ב מי מהווה אינדיקציה חשובה וירידתו המהירה של מחיר הנוזל, לאחר שעם פרוץ המלחמה רשם זינוק חד, מעידה על רגיעה מהחששות לזליגה של המע

כמו כן, בעת הזו, הביקוש לדירות בישראל נותר קשיח – וזאת מול היצע נמוך וירידה בהתחלות הבנייה, בשעה שקצב צמיחת האוכלוסייה המקומית הוא מהמהירים בעולם המערבי. כעת מצטרף לכך גם צורך ממשי בדירות שיחליפו את אלו שנהרסו או ניזוקו. גם ענף הביטוח צפוי לרכז עניין מהסיבה הזו, על רקע עלייה חריע גה במספר תביעות רכוש. עם זאת, מאחר שנזקי מלחמה וטרור מטופע לים על ידי קרן הפיצויים של רשות המסים, והיות שדלילות התנועה )עד שהסתיימה המלחמה( הפחיתה, ככל הנראה, את היקף התביעות בגין תאונות דרכים, ייתכן שההשפעה נטו תהיה מוגבלת. ולבסוף – בתרחיש סביר של סיום הלחימה מול איראן )ואולי גם בעזה(, עשויה פרמיית הסיכון של ישראל לרדת, מה שיאפשר לבנק ישראל להוריד את הריבית. במקרה כזה, ענף הבנייה צפוי ליהנות גם מעלויות מיע מון נמוכות יותר – ולצאת נשכר מכל הכיוונים.

ערכה בין שתי המדינות למערכה כוע ללת ורחבה יותר. צורך בבנייה אינטנסיבית חברות הבנייה ממשיכות לעורר עניין, במיוחד לנוכח הנזקים שנגרמו למבנים כתוצאה מהטילים הכבדים ששיגרה איראן. ואכן, מדד ת"א-בנייה רשם את העלייה החדה ביותר מבין כל המדדים מתחילת המלחמה – של לא . לא זו בלבד, מתע 23.2%- פחות מ חילת השנה עד פרוץ המלחמה ירד ופיגר מאחור, מה 15.8% מדד זה שמעיד על עוצמת התפנית שחלה בו. ההסבר לכך פשוט: נפילות הטיע לים האיראניים גרמו להרס רחב היקף של תשתיות ומבני מגורים, מה שיוצר צורך אמיתי בבנייה אינטנסיבית מיד עם תום הלחימה. בנוסף, בציבור התע בססה ההכרה שמרחבים מוגנים מציע לי חיים, ולכן הביקוש לבניינים חדשים עם חדרי ממ"ד נמצא בעלייה. לכך מצטרפת מגמה של ביקוש מוגבר לחברות הפועלות בתחומי התשתיות והפרויקטים הלאומיים – בעיקר בתע חום ההתחדשות העירונית.

רונן מנחם, כלכלן שווקים ראשי במזרחי טפחות: "הטילים האיראניים גרמו להרס רחב היקף של תשתיות ומבני מגורים, מה שיוצר צורך אמיתי בבנייה אינטנסיבית כעת, משהסתיימה הלחימה" צילום: אילן בשור

mizrahi-tefahot.co.il

/ 15 /

27.6.25

נדל"ן מדיה

רמי לוי בונה את החזון החדש למגורים בבירה מהשוק במחנה יהודה ועד פרויקטים יוקרתיים בירושלים – רמי לוי ממשיך לשנות בשכונת רובע ווינר VISION את כללי המשחק, הפעם בענף המגורים. פרויקט החדשה הוא הרבה יותר מדירות למכירה: מדובר במיזם בעל חשיבות אישית גבוהה עבור לוי, דרכו הוא מבקש להעניק איכות חיים, קהילה ואמון לתושבי העיר שבה גדל – בדיוק כמו הערכים שמלווים אותו לאורך כל הדרך

מעגל החיים של רמי לוי – מהשוק הצפוף של מחנה יהודה ועד להובלת פרויקטי נדל"ן יוקרתיים – הוא סיע פור ישראלי מעורר השראה. את דרכו החל כיזם צעיר בדוכן משפחתי קטן, והפך לאחד מאנשי העסקים הבוע

לטים במדינה, תוך שהוא שומר על ערכים של הגינות, שירות לציבור ואחריות חברתית. היום, כשהוא מוע VISION ביל את פרויקט המגורים בשכונת רובע ווינר החדשה בירושע לים, אותם ערכים ממשיכים להנחות

אותו בכל צעד. לוי נולד וגדל בירושלים, בן למשע פחה מסורתית. בתחילת שנות השע מונים פתח דוכן לממכר מוצרי צריע כה בשוק מחנה יהודה. במהרה הבין שהצלחה עסקית נובעת מיצירת

Viewpoint : הדמיה

/ 16 /

27.6.25

נדל"ן מדיה

Viewpoint : הדמיה

ערך לצרכן – מחירים הוגנים, שירות אמין ונגישות לכולם. מכאן צמח המוע תג "רמי לוי שיווק השקמה", שהפך לרשת קמעונאות ארצית ששינתה את כללי המשחק בישראל. עם ההצלחה בקמעונאות, לוי הרע חיב את פעילותו גם לתחומי התעע שייה, התקשורת והנדל"ן. הוא נכנס שנה, 30 לענף הבנייה כבר לפני כ והפך לשחקן מרכזי הודות לחשיע בה יצירתית וראייה רחבה. בשנים האחרונות הוא יוזם פרויקטי מגורים במספר ערים בארץ, רובם בבירה: 298 ברובע ווינר בירושלים ) VISION 268 בהולילנד ) PRIME יח"ד(, יח"ד(, פרויקט הרכבת בירושלים יח"ד(, מלון הרכס בטיילת ארע 180 ) רמי לוי: "כשאני בונה בירושלים – זה אישי. אני לא עושה רק עסק – אני יוצר לאנשים בית, קהילה ועתיד"

תיות קהילתיות. כל פרט, מהבטון ועד הברז, נבחר בקפידה. "אנחנו לא בוע נים רק קירות – אנחנו בונים אמון", אומר לוי. "וזה מתחיל בסטנדרטים הגבוהים ביותר". מה שמייחד את רמי לוי גם כיום, כשהוא עומד בראש אימפריה כלע כלית, זו הדבקות בערכים – יושע רה, אחריות, שקיפות. גם בפרויקט הוא מקפיד על יחס אישי VISION לכל רוכש. "חשוב לי שכל אדם שירע כוש ממני דירה – גם אם הוא ירושלע מי מלידה וגם אם זו דירתו הראשונה בעיר – יבין שהוא רוכש דירה ממני, מרמי לוי הירושלמי שמוכן לדבר עם כולם, שיכול לסמוך עלי שבניתי הכי טוב שאפשר עבורו, ושירגיש בבית", הוא אומר. הפרויקט מציע סביבה מגורים עוע טפת ונגישה, המשלבת איכות חיים עם פתרונות קהילתיים, מפרטים טכע נולוגיים גבוהים ונוף מרהיב אל ירוע שלים ומדבר יהודה. המתחם כולל

יח"ד( ופרויקט בראש 20 מון הנציב ) יח"ד(. "כשאני בונה בירושע 80 העין ) לים – זה אישי", אמר באחת ההזדמע נויות. "אני לא עושה רק עסק – אני יוצר בית לאנשים, קהילה, עתיד". – פרויקט עם נשמה VISION פרויקט הדגל הנוכחי של לוי – – מוקם בימים אלה בשכוע VISION נת רובע ווינר החדשה במערב העיר. עבור לוי, זה לא עוד פרויקט נדל"ן אלא שליחות של ממש. הוא מקפיד על בחירת אנשי מקצוע מהשורה הראשונה, שיטות עבודה מתקדמות וחומרי גלם איכותיים, גם אם זה יקר יותר. "אני לא מתפשר", הוא מצהיר. "הקונים שלי מקבלים את הטוב ביותר – כי מגיע להם". מבחינתו הוא חזון, VISION פרויקט אמירה והתחייבות אישית לאיכות חיים, לאנשים ולירושלים. הפרויקט מאופיין בתכנון אדריכלי מוקפד, דגש על קיימות וסביבה ופיתוח של תשע

צילום: באדיבות החברה

/ 17 /

27.6.25

נדל"ן מדיה

מתפשרים על איכות". “כל דירה בפרויקט כוללת מערכת עם מאייד בכל חדר", מוע VRF מיזוג סיף שי שחר, מהנדס החברה. בנוע סף – חימום תת-רצפתי חשמלי, מערכת סולארית מרכזית לקומות העליונות ודוד חשמלי משולב משאע בת חום בכל דירה. "כך הדיירים נהע נים ממקלחת חמה בכל רגע, וחוסע בחשמל". 70% כים עד "חיים היום את המחר" שכונת רובע ווינר החדשה מושכת אליה אוכלוסייה מגוונת – משפחות חילוניות, דתיות-לאומיות, תושבים ותיקים וחדשים, כולם מחפשים לשע דרג את איכות החיים ולהישאר קרוע בים לעיר. השילוב בין סביבה אורבע נית מתקדמת לחיי קהילה חמים יוצר מרקם חברתי עשיר. הסלוגן של הפע רויקט, "חיים היום את המחר", מבטא את השינוי האורבני של האזור – מאע זור תעשייה לאזור מגורים איכותי. שוכן בלב רובע VISION פרויקט ווינר – בין דרך חברון לדרך בית לחם, סמוך לתחנת רכבת קלה ולכביש בגין. הנוף שנשקף מהבניינים – לכיוון מדבר יהודה והרי ירושלים – מרהיב. "הבע ניינים יושבים כמעט על קו הרכס", מציין אהרונסון, "ומספקים נוף פנורמי דו-כיווני מהמובילים בעיר". "כשאני ניגש לכל מיזם – גם אם זה סופרמרקט וגם אם זה פרויקט נדל"ן – אני חושב קודם כל על האנשים", הוא הזע VISION מסכם לוי. "פרויקט דמנות עבורי לבנות לא רק בניינים, אלא שכונה חדשה שתשמש כבית אמיתי וטוב לתושבי ירושלים והסביע בה, וכן אזרחי ישראל בכלל".

Viewpoint : הדמיה

חדע 5 – 3 יחידות דיור – דירות 298 רים, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים קומות. 30 מרהיבים – בבניינים בני לרשות הדיירים: גני ילדים, מעוע נות יום, בית כנסת, חדר כושר, חדרי דיירים, פארק צמוד עם גישה ישיע רה, שטחי מסחר, חניה תת-קרקעית חכמה ושירותי ניהול מתקדמים. בנוע סף, הפרויקט כולל חניון תת-קרקעי עם שליטה מהדירה, ומערכת טלע וויזיה במעגל סגור להגברת הביטחון. "אנחנו יודעים מה ירושלמים צריכים ואוהבים" האדריכל אמציה אהרונסון, שחע תום על פרויקטים רבים בעיר, מספר: "אנחנו מכירים את השוק, את מה

שירושלמים צריכים ואוהבים – איכות חיים עם ביטחון, קהילתיות וקִרבה לשירותים". לדבריו, ההנחיה של לוי הייתה לספק לדיירים יותר מהסטנע דרט. "רמי ביקש לבנות מוצר איכותי שנותן מענה לאורח חיים מודרני תוך שילוב ערכי קהילה וסביבה תומכת". מיישם שיטת חיפוי VISION פרויקט יבש המותאמת לאקלים ההררי של העיר, בניגוד לשיטת ברנוביץ' הוותיע קה. אהרונסון מסביר: "הבניינים עטוע פים בשכבת בידוד תרמי לפני חיפוי האבן – כמו צידנית ששומרת על הטע מפרטורה. זה מונע בעיות עיבוי ורטיע בות, שמאפיינות את ירושלים הקרה והלחה. למרות העלות הגבוהה, ההנע חיה של לוי הייתה חד משמעית – לא

לתיאום פגישה במרכז *6063 המכירות חייגו

vision-rl.co.il

/ 18 /

27.6.25

נדל"ן מדיה

בין טילים למכרזים: הקרקע הכי לוהטת באשדוד יוצאת לשוק 70- בהשראה מניו יורק – תוכנית הסוהו החדשה של אשדוד יוצאת לדרך • מתחם בן כ דונם בבעלות הכשרה חברה לביטוח צפוי לצאת למכרז פומבי בארבעה חלקים – עם מאות יחידות דיור, שטחי מסחר, משרדים והיי-טק, כחלק מאחד הפרויקטים מיליארד שקל 1.5- העירוניים הגדולים בישראל • השווי המשוער: כ

ע � ווה את הפרויקט: "מדובר באחת מ : תודות הקרקע המבוקשות והאחרונות במיקום כל כך מרכזי באשדוד, שרבים לוטשים עיניים אליה. ככל שעובר הזמן היא הופכת למרכזית יותר – והביקושים גדלים בהתאם. המתחם נותן מענה למחסור הקרקע בעיר, ובניגוד למקוע מות אחרים שבהם מדברים על עירוב שימושים – כאן זה קורה בפועל". גורמים בשוק מעריכים כי החברה כבר קיבלה מספר הצעות לרכישת המתחם כולו, אולם מימון פחימה, מנהל מערך הנדל"ן של הכשרה ביטוח, נוטה לקדם את החלוקה לארבעה חלקים נפרדים – כדי למקסם את ההכנסות מהמכע רז. עוד צפויים להשתלב בפרויקט אלפי מטרים של שטחי מסחר בקומות הקרע קע, שיכללו חנויות איכות לאורך הרחוע בות ויהוו חלק בלתי נפרד מהאופי העיע רוני החדש של האזור.

העיר ד"ר יחיאל לסרי, ומהווה את הסע נונית הראשונה בפיתוח מתחם "איתע נים", אחד הפרויקטים העירוניים הגע דולים בישראל, שאמור לכלול אלפי דונמים של מגורים, תעסוקה וקהילה. בהשראת הסוהו הניו-יורקי תכנון המתחם הופקד בידי משרד האדריכלים מן-שנער, הידוע בזכות פרויקטים לאומיים רבים, והוא כולל תמהיל שימושים בהשראת הסוהו הניו-יורקי, עם נגיעות עיצוב ותכנון חדשניות שטרם נראו בישראל ובמתע חמים דומים בעולם. השווי המשוער של המתחם כולו מוע מיליארד שקל, אך לפי 1.5- ערך בכ הערכות – הכשרה ביטוח תציע למע כירה רק חלק ממנו, ותשאיר שטחים נוספים להמשך השבחה עתידית או לפיתוח עצמאי. לדברי אלי יהלום, לשעבר מהנדס הערים ראשון לציון ואשקלון ומי שמלע

עם העלייה הדו-ספרתית במניות חברות הנדל"ן בבורסה ברקע המלחע מה עם איראן, ובצל העלייה בביקושים לדירות חדשות, מסחר ותשתיות באע זור הדרום – אחד הפרויקטים המדובע רים ביותר בחודשים האחרונים עומד לצאת לדרך באשדוד. הכשרה חברה לביטוח, בניהולו של שמעון מירון ובבעלות מלאה של איש העסקים אלי אלעזרא, צפויה לפרע סם בימים הקרובים קול קורא ליזמים עבור מתחם הסוהו המרכזי בעיר. 1,100 מדובר בפרויקט ענק שיכלול יחידות דיור, שטחי משרדים להיי-טק, מכוני כושר, פנאי ומסחר – כולם משוע לבים תחת עקרונות עירוב שימושים מתקדמים. דונם – רכשה 70 את הקרקע – כ הכשרה ביטוח מאלפרד אקירוב לפני כעשור, ובמהלך השנים השביחה החע ברה את המתחם באופן משמעותי. עתה, לקראת יציאה לשוק, מסתמן כי החברה תפצל את הקרקע לארבעה מתחמים נפרדים במכרז של התמחע רות ומחיר, באופן הבא – מתחם ראע 348 יחידות דיור; מתחם שני: 311 שון: יחידות 286 יחידות דיור; מתחם שלישי: יחידות דיור. 155 דיור; מתחם רביעי: הפרויקט משתלב בתוכנית הסוהו החדשה של אשדוד – יוזמה של ראש

hcsra.co.il

AA studio : תכנון: אמיר מן עמי שנער אדריכלים הדמיה

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

יזמות תחת אש: כך תתמודדו עם פגיעה של טיל בפרויקט

בעידן של טילים על תל אביב, הקפאת אשראי ואי ודאות כללית - יו"ר דירקטוריון חברת בונוס, אריק גולדיאן, מסביר מדוע דווקא עכשיו אסור ליזמים לעצור, ומהם חמשת הצעדים ההכרחיים במקרה של פגיעת טיל במבנה בפרויקט

צילום: דובר צה"ל

/ 20 /

27.6.25 27.7.25

נדל"ן מדיה נדל"ן מדיה נדל"ן מדיה מלחמת איראן ישראל

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

תיעוד ודיווח מיידי 01 יש לתעד את הנזק בצורה יסודית )צילום סטילס ווידאו(, ולשלוח שמאות ראע שונית. יש לעדכן את הרשויות הרלוונטיות – עירייה, פיקוד העורף, ולעיתים גם גופים ביטחוניים נוספים. עדכון הדיירים והלקוחות 02 שקיפות ותקשורת רציפה חשובים לא פחות מהטיפול עצמו. יש לעדכן את הדיירים באופן ברור, לשמור על אמון ולסע פק תמונת מצב רגועה ושקולה ככל שניתן. פנייה לחברת הביטוח 03 חשוב לבדוק האם קיימת פוליע סת עבודות קבלניות הכוללת סעיף לנזע קי מלחמה. אם כן – יש להפעילה בהקדם האפשרי. בחינה פיננסית מחודשת 04 לעיתים יש צורך בגיוס אשראי נוסף, שינוי תמהיל או התאמה של מסלול מימון כדי לאפשר המשך עבודה, שיקום או תמיכה בתקופת המעבר. עבודה מול הרשויות 05 יש לתאם את המשך הפעילות התקופה שבה אנו פועלים כיום אינה דומה לשום תקופה קודמת בשוק הנדל"ן הישראלי. אתגר ביטחוני, לחץ כלכלי, תנוע דתיות בשוק ההון והאטה מערכתית במערע כת הבנקאית – כל אלה הופכים את עבודת היזמות למורכבת יותר, ולעיתים גם בודדה יותר. אולם, מתוך ניסיון של כמעט שני עשוע רים בליווי פרויקטים ויזמים, אני יכול לומר בביטחון: האחריות האמיתית של יזם – ושל גוף מממן – נמדדת דווקא עכשיו. רבים בוחרים להמתין, להקפיא יוזמות, לדחות החלטות. תגובה טבעית – אך לא בהכרח נכונה. דווקא בצל חוסר הוודאות, מי שפועל באחריות, בגמישות ובתכנון מדויק – מניח תשתית איתנה ליום שאחרי.

בונוס מרחיבה פעילות – דווקא עכשיו. למרות האתגרים בשוק, החברה הגדילה מיליארד שקל 1 את מסגרות האשראי ב כדי לאפשר ליזמים להמשיך לפעול, לבנות ולשמור על החוסן הכלכלי בישראל. רק בימים האחרונים, יזם שאנחנו מלווים עדכן על נזק שנגרם לבניין שלו בתל אביב. מדובר ביזם ותיק, המנהל פרויקט במרכז העיר, שאחד המבנים בו נפגע באופן עקיף מפגיעת טיל. זוהי מציאות כואבת – אך לצע ערנו, כיום היא ריאלית יותר מתמיד. במע צבים כאלה, חשוב לפעול במהירות, אך גם באחריות ובשיקול דעת. לכן, חשוב לי לשתף כאן חמישה צעדים שכל יזם צריך לבצע במקרה של פגיעה בפרויקט.

מה יזם צריך לעשות כאשר מבנה בפרויקט נפגע?

מול הגופים המוסמכים – הוועדה המקומית לתכנון, רמ"י )במקרה של קרקע מינהל(, ולעיתים גם עם גורמים במערכת הביטחון.

אחריות - לא רק מקצועית, גם חברתית

אנחנו בבונוס רואים במקרים כאלה לא רק אחריות מקצועית – אלא שליחות. היכוע לת של יזמים להמשיך לפעול, גם תחת לחץ, היא נכס אמיתי לכלכלה הישראלית. גמישות מימונית, זמינות גבוהה והיכרות עמוקה עם השטח – הם הכלים שעמם אנו פועלים. לא כל פתרון יגיע מהבנק, ולא כל פרויקט יכול להמתין לסוף המשבר. לפעע מים, הפתרון טמון דווקא בהבנת המורכבות – ובבחירה לא לעצור. המציאות מורכבת, אבל אנחע נו מתורגלים לפעול גם בתנאים כאלה. ודווקא עכשיו – יש מקום לחע שיבה ארוכת טווח, לשיתופי פעוע לה אמיצים, וליזמות אחראית שלא מחכה ל"יום שאחרי", אלא בונה אותו כבר היום.

אריק גולדיאן, יו"ר דירקטוריון חברת בונוס צילום: יונתן בוגר

bonuss.co.il

/ 21 /

bonuss.finance

27.6.25

נדל"ן מדיה

טעם חדש בלב גוש דן: שכונת 'אומאמי' מפתיעה את הצעירים

11 עם מוסדות חינוך איכותיים, פארק חדש בשווי מיליון שקל, שדרה מסחרית שוקקת, קהילתיות פורחת ונגישות לקו הסגול – השכונה החדשה בקריית אונו מושכת אליה אלפי משפחות שמחפשות חווית מגורים חדשנית בלב גוש דן • מיכל רוזנשיין, ראש עיריית קריית אונו: "הדיירים מקבלים בה מענה שלם, בנוסף לנגישות ומיקום פנטסטי"

צילום: לירן ניסים

/ 22 /

27.6.25

נדל"ן מדיה

שכונת נאות אריאל שרון, המוכרת יותר בשם "שכונת אומאמי", הפכה בשע נים האחרונות לפנינה האורבנית החדע שה של קריית אונו. השכונה, שממוקמת דרומית לאוניברסיטת בר אילן וצפוניתע מערבית לשכונת קריניצי החדשה ולכע פר אז"ר, מושכת אליה מאות משפחות שמחפשות איכות חיים עירונית מבלי לוותר על קהילתיות, חינוך ונגישות. העירייה, כך נראה, סימנה את השכוע נה כמנוע צמיחה מרכזי ומשקיעה בה לא מעט. מיכל רוזנשיין, ראש עיריית קריית אונו, מדגישה את הגישה האינטגרטיבית שמובילה את פיתוח השכונה: "יש בנאות אריאל שרון שילוב מיוחד של עירוב שימוע שים – מצד אחד גרים בה, מצד שני מבע לים ועובדים. יש בה הרבה אזורי מסחר ותעשייה, מוסדות חינוך מעולים – הדבר הראשון שהקמנו בשכונה זה בית ספר וגני ילדים. הדיירים מקבלים בה מענה שלם, בנוסף לנגישות ומיקום פנטסטי". ואכן, לצד מבני מגורים מודרניים, נפתע חו בשכונה בתי ספר וגני ילדים עירוניים, ומתנ"ס חדש שנחנך לאחרונה מציע חוע גים, פעילויות פנאי ואירועים לכל המע שפחה. גם בתחום הבילוי והפנאי ניכע רת תנופה – בחודש מאי האחרון נחנך פארק רחב ידיים בשכונה, שהוקם בהע מיליון שקלים. 11 שקעה עירונית של כ הפארק כולל מתקני משחק חדישים, מתחמי כושר, גינת כלבים, אזורי הצללה עם מאות עצים, מדשאות עם פינות ישיע בה ועגלת קפה הפועלת בסופי השבוע – מוקד קהילתי תוסס שגם משפחות מהסע ביבה כבר מגיעות אליו במיוחד.

מיני-עיר בתוך העיר גם תשתיות מתקדמות נמצאות על הפרק. כך לדוגמה, מתוכננים לקום בשכונה חנות נוחות ליד מגדל המים, מרכז מסחרי במתחם אומאמי ואשכול גנים נוסף עם קומות מעל – ככל הנע ראה עבור שירותי בריאות – כל אלה יחע זקו את עצמאות השכונה כמרחב עירוני שלם. לצד זאת, השדרה המסחרית כבר פוע עלת, ובה מגוון חנויות, סופר, בתי קפה ומסעדות, שמספקים לדיירים שירותים יומיומיים ממש ליד הבית – בלי פקקים, בלי חיפושים, ועם אווירה קהילתית שמזע כירה עיירות קטנות באירופה. אבל אולי היתרון הגדול ביותר של השע כונה טמון דווקא בנגישות התחבורתית יוצאת הדופן שלה – משהו שלא קיים באף שכונה אחרת בקריית אונו. בעודה סמוכה לאוניברסיטת בר אילן ולצירי תנועה ראע שיים, תיהנה השכונה בעתיד הקרוב גם מהקו הסגול של הרכבת הקלה – קו אסע טרטגי של נת"ע, שצפוי לשנות את מפת התחבורה באזור כולו. בנוסף, מתוכע ננת יציאה חדשה מהשכונה דרך כפר אז"ר – מהלך שיקל משמעותית על עומע דקות היציאה 40 סי התנועה, וישים סוף ל האופייניות לתושבים אחרים בעיר. שכונת נאות אריאל שרון היא לא עוד פרויקט נדל"ן – אלא חזון עירוני שהופך למציאות. היא מגלמת את כל מה שמשע פחה צעירה מחפשת: קהילה, חינוך, תחע בורה, בילוי, שגרה ירוקה ונגישות עירונית. והשוס? הכל כבר קיים, ובקצב הזה – עוד היד נטויה.

מיכל רוזנשיין, ראש עיריית קריית אונו: "יש בשכונה שילוב מיוחד של עירוב שימושים – מצד אחד גרים בה, מצד שני מבלים ועובדים"

צילום: מיכה בריקמן

umami.carasso-nadlan.co.il

/ 23 / /

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

"

התחדשות עירונית צריכה להיות קו ההגנה הבא של ישראל איילת רוסק, מנכ"לית מכלול מימון נדל"ן, מזהירה כי מבנים ישנים בשכונות הוותיקות פשוט אינם ערוכים למציאות . לדבריה, נדרשת גישה חדשה: 2025 הביטחונית של ישראל "ההתחדשות העירונית היא לא מותרות -היא תשתית חירום"

ישראל " צילום: אלעד טייגמן - מנכ"ל שותף קבוצת מימון\רכז מבצעים איחוד הצלה / 24 /

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

המציאות הביטחונית בישראל השע תנתה – ויחד איתה, חייבת להשתע נות גם הגישה שלנו לתחום ההתחדע שות העירונית. ההתקפות האחרונות על מרכזי אוכלוסייה, החדירות לעוע רף והפגיעות הישירות במבנים ישע נים, מכטב"מים או מטילים בליסטיים – כבר אינן תרחישי קיצון. הן מציאות עכשווית ותמרור אזהרה. יותר מדי בניינים בישראל פשוט אינם עומדים בדרישות המיגון. ראינו את זה במלחמה האחרונה, ואנו ממשיכים לראות זאת כעת – בתקיע פות מאיראן ובאיומים בצפון ובדרום. במרבית השכונות הוותיקות בישראל ניצבים מבנים שנבנו לפני עשרות שנים: ללא ממ"ד, ללא מקלט תקני, לעיתים אף ללא חדר מדרגות סגור. אלה בניינים שלא מסוגלים להגן על הדיירים בשעת חירום – לא ברמה ההנדסית, ולא ברמת ההיערכות. הפער הזה איננו רק סיכון בטיחותי – הוא קריאה ברורה לפעולה. התחדע שות עירונית, שבעבר נתפסה כהזדע מנות לשדרוג המרחב העירוני, צריכה להיתפס היום בראש ובראשונה כצוע רך ביטחוני. הגיע הזמן להבין: האצת ההתחדשות העירונית היא לא פחות מהכרח אסטרטגי. מעבר לחשש המידי לחיי אדם, יש כאן גם פגיעה מתמשכת בתחושת הביטחון האישי של התושבים. אזרחים החיים בשכונות ישנות מוצאים את עצמם שוב ושוב חשופים לאיומים, בלי מענה ממשי – תחושה שמחלחלת אל תוך החיים היומיומיים, מערערת את הפער במיגון והמחיר שכולנו משלמים

צילום: דובר צה"ל

האמון במערכת ואף מעכבת יוזמות של שיפור והתחדשות. כאשר התושע בים חשים שאיש לא רואה אותם – גם הרצון לשתף פעולה בפרויקטים של פינוי-בינוי יורד. במקביל, גם היזמים מתמודדים עם אתגרים לא פשוטים: העלות של הוסע פת ממ"דים, חדרי מדרגות תקניים, מקלטים ומערכות מיגון מתקדמות הופכת לעיתים את הפרויקט כולו לפע חות כלכלי. אם המדינה אינה שותע פה למאמץ הזה – דרך סבסוד, הקע לות תכנוניות או מתן תמריצים – רבים

מהפרויקטים פשוט לא ייצאו לדרך. וכך נוצר מצב אבסורדי: דווקא במקוע מות שבהם הצורך הוא הבוער ביותר, ההתחדשות נתקעת. בפרויקטים שכן מקודמים, אנחנו רואים את ההשפעה החיובית באופן מובהק: דיירים מרגישים בטוחים יותר, נגישים יותר לשירותים, נהנים מתשע תיות חדשות ומסביבה עירונית בריאה ונקייה יותר. הבניינים החדשים לא רק יפים יותר – הם גם חזקים יותר, ממוגנים יותר ומותאמים למציאות הביטחונית של השנים הקרובות. זו הסיבה לכך שדרושה גישה חדשה – כזו ששמה את המיגון והביטחון האזרחי בלב התכנון העירוני. גישה שלא מחכה למלחמה הבאה כדי לפע עול, אלא פועלת עכשיו, באופן יזום, מתואם ומאיץ. כי בסופו של דבר, התע חדשות עירונית אינה רק השקעה בעע תיד – היא הגנה על ההווה.

איילת רוסק, מנכ"לית מכלול מימון נדל"ן: "נוצר מצב

אבסורדי: דווקא במקומות שבהם הצורך הוא הבוער ביותר, ההתחדשות נתקעת"

michlol-fin.co.il

צילום: באדיבות החברה

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

מיליון דירות בישראל עדיין נטולות ממ"ד, ורק פרויקטים של 1.6 מעל פינוי-בינוי והתחדשות עירונית יכולים לפתור את הפער – אם רק יסירו את החסמים הבירוקרטיים • בטור אישי תחת אש, עו"ד ראם רצון, מנכ"ל אב-גד החזקות, מזהיר: "זה לא רק נדל"ן - זה הצלת חיים" המירוץ לממ"ד: איך הטילים מאיצים את ההתחדשות העירונית

צילום אי.אף.פי

/ 26 /

גיליון מיוחד מלחמת איראן ישראל

27.6.25

נדל"ן מדיה

המלחמה שפרצה בסוף השבוע האחרון מול איראן, יחד עם ירי הטילים המתגבר לעבר העורף וגובה קורבנות בנפש, החזירה לסדר היום הציבורי את הדרישה לממ"דים – מרחבים מוע גנים דירתיים, שבשעת התקפה מוכיע חים שוב ושוב את תרומתם להצלת חיים. הממ"ד, ככל הנראה פטנט ישראלי, החליף את המקלטים הציבוריים והמע רתפים של שנות החמישים והשישים – מבנים שנולדו עוד מהשראה שהגיעה ממזרח אירופה והתגוננות האזרחים בזמן מלחמות העולם. עם קום המדיע נה, חוק ההתגוננות האזרחית משנת חייב הקמת מקלטים תחת בתי 1951 מגורים, בעיקר כדי לקלוט את גלי העע לייה הראשונים. אחד מלקחי מלחמת המפרץ הראע שונה היה ההבנה כי זמן ההתראה מפני טילים קצר מדי, ויש צורך במרע חבים מוגנים נגישים בתוך כל דירה. נקבעה חובה להתקע 1992 לכן, בשנת נת ממ"ד או ממ"ק בכל דירה חדשה – מהלך שנשמר עד היום. מיליוני אזרחים בלי ממ"ד , 2024 למרות זאת, נכון לסוף מיליון דירות בישראל עדיין חסע 1.6- כ רות ממ"ד – כך לפי הערכות התאחע דות הקבלנים. דו"ח מבקר המדינה כבר התריע לפני חמש שנים כי כרבע מהאזרחים מתגוררים בדירות לא ממוגנות. הנתון הזה עומד בבסיס הצמיחה המרשימה של תחום ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות – תחום שנולד ממדיניות ממשלתית לחיזוק מבנים ישנים והוספת ממ"דים )תמ"א (, והמשיך בפרויקטים רחבי 38/1

NIMBY ודוחים תוכניות. תופעת הע “("( רק מחמיע Not In My Back Yard רה את ההתנגדות לבנייה רוויה. מנגד, ערים כמו ירושלים, רעננה, רמת השרון, בת ים ורמלה מובילות מדיניות פרוע אקטיבית – מתוך הבנה שההתחדשות מביאה עמה אוכלוסייה צעירה ומבוע ססת, ומחזקת את המרקם העירוני. עוד חסם מרכזי הוא השימוש בתקן למדידת רווחיות פרויקטים – כלי 21 שהופך לעיתים למנוף להעמסת דריע שות ציבוריות. כשהתשומות מתייקרות, השמאות הכלכלית מתיישנת, פרויקטים נדרשים לבחינה מחודשת – וההיתכנות הכלכלית נשחקת. ולבסוף, יש גם את התופעה הישראע לית המוכרת: הדייר הסרבן. גם כשהע פסיקה המשפטית בנושא מתקדע מת, עדיין נדרשת רפורמה חקיקתית שתמנע מדייר בודד לעכב את שיפור איכות חייהם של מאות. התחדשות עירונית היא לא רק הזע דמנות נדל"נית – היא כלי משמעותי לצמצום פערים בישראל. היא מאפשע רת לדיירים לקחת אחריות, לשפר את רמת חייהם ולהעלות את ערך נכסיהם. וכשהרבה מהדירות הלא ממוגנות נמע צאות דווקא בדרום ובצפון, המדינה חייבת להוביל מדיניות שתהפוך את הפרויקטים שם לכלכליים. המלחמה מול חמאס, והאיום המע תמשך מכיוונה של איראן, לבנון ותיע מן – כולם מחייבים תגובה ממשלתית דחופה. האצת ההתחדשות העירונית, הסרת חסמים והרחבת המיגון אינם מותרות – הם הכרח מציל חיים. למה הממשלה חייבת לפעול עכשיו?

היקף של פינוי-בינוי, לעיתים תוך תכע נון מחדש של שכונות שלמות. לכך סייעה גם המודעות ההולכת וגוברת לסכנות רעידות אדמה. על פי דוחות החברות הציבוריות אלף דירות ישע 100 בתחום, כיום כ נות ללא ממ"ד נמצאות בתהליכי התע חדשות – תהליך שיימשך עוד לפחות עשור. חברת אב-גד לבדה מחזיקה דירות כאלו, בכ- 5,500- בצבר של כ פרויקטים ברחבי הארץ – שיניבו 85 אלף דירות חדשות, ממוגנות 20 מעל ובטוחות יותר. ועדיין – זה לא מספיק כדי להאיץ את ההתחדשות העירוע נית – ובכך להציל חיים – נדרשת מדיע ניות לאומית ברורה: הסרת חסמים תכנוניים והקצאת משאבים, במיוחד לפריפריה שם הכדאיות הכלכלית נמוכה יותר. אך לא רק כלכלה ובירוקרטיה ממשלתית עומדים בדרכה של ההתע חדשות. עיכובים נגרמים גם בגלל פעע רים בין ראשי רשויות למוסדות התכנון – לעיתים מתוך ראיית מגורים כנטל תקציבי. כך, ראשי ערים מתנגדים להוספת יחידות דיור, מגישים עררים עו"ד ראם רצון, מנכ"ל אב-גד החזקות: "התחדשות עירונית מאפשרת לדיירים לקחת אחריות, לשפר את רמת חייהם ולהעלות את ערך נכסיהם" צילום: יח"צ

avgad-home.co.il

/ 27 /