הבמה המרכזית של הנדל"ן 28.3.25

28.3.25

נדל"ן מדיה

הבנקאית לפרויקטים שבהם לפחות מהדירות נמכרו במבצעי הנחה 25% – במטרה לצמצם את 20:80 בסגנון היקף התופעה. בנוסף, נקבעה מגבו לה חדשה על שיעור הלוואות הבולט או הבלון שמעמידים הקבלנים לרוכו שים – הלוואות שהקבלן מממן באמו צעות הבנק, ומשלמות רק ריבית עד למסירת הדירה, אז נפרעת הקרן. לפי ההנחיה החדשה, הלוואות מסוג זה מסך הביצועים החודו 10% יוגבלו ל שיים של הלוואות לדיור. הלוואות קבלן לצורך סבסוד רכיו שת הדירה הפכו לתופעה רווחת: הקוו נה מקבל הלוואת בלון, הקבלן משלם את הריבית עד למסירה – והקרן נפו רעת רק בסיום התקופה. על פי בנק ישראל, תופעה זו, שבעבר סייעה להו חזיק את השוק חי עם פרוץ המלחו מה, התרחבה מאוד באחרונה – והיא מהווה סיכון הולך וגדל הן לרוכשים, הן ליזמים, ואולי אף למערכת הבו נקאית כולה. מבצעים כאלה, טוען הבנק, עלולים למשוך רוכשים שעתיו דם הכלכלי אינו ודאי, ושעשויים להו תקשות בהשלמת העסקה בעתיד. הוראות השעה צפויות להיכנס לתוקף . 2026 ולהישאר בתוקף עד סוף אז מה יהיו ההשלכות של המגבלות – אם וכאשר ייכנסו לתוקפן? האם על יזמי הנדל"ן להתחיל לדאוג? האם הגבלות על המבצעים יובילו לקיפאון נוסף בשוק, או שמא דווקא יסייעו לפו תור את בעיית התזרים החמורה שנוו צרה ליזמים בגללם?

, וחלו 20:80 מים אימצו את שיטת קם אף הלכו רחוק יותר – עם מבצעי . אך לצד היתרוו 5:95 ואפילו 10:90 נות, התחילו לצוץ גם הבעיות: שיטת התשלום יוצרת נטל מימוני כבד על היזמים. במקום תזרים שוטף מפריסת תשלומים ליניארית, נאלץ היזם לממן את מרבית הבנייה בעצמו – באמצו עות אשראי בנקאי. המממנים מצדם נדרשים להרחיב את מסגרות האשו ראי לפרויקט, כדי לסגור את הפער התזרימי. בעיה נוספת היא הפגיעה בהון החוו כמעט 20:80 זר: בפרויקטים בשיטת שאין תזרים חיובי עד סוף הדרך, מה שמוביל לעיכוב בשחרור העודפים – ולעיכוב בקבלת הון חוזר ברמת החברה. בגמלא הראל, לאחרונה, אנו מקו בלים פניות רבות מיזמים שמבקשים מימון ביניים עד לשחרור ההון החוזר. מדובר למעשה בגישור תזרימי נקוו דתי, שמשחרר לחצי מזומנים ברמת החברה ומקל על ההתנהלות. משיחות רבות שקיימתי עם יזמים, עולה תמונה ברורה: הנטל המימוני מכביד מאוד על תזרים החברות. עם ממשיכה 20:80 זאת, כל עוד שיטת לשלוט בשוק – קשה, ואולי אף בלתי אפשרי, להימנע ממנה. השוק תחו רותי, והיזמים נאלצים להישאר רלוונטיים. דווקא לאור זאת, ייתכן שבאופן מפו תיע, הרגולציה שמנסה בנק ישראל להחיל – תוכל לשמש גם כגלגל הצלה לשוק. ייתכן שדווקא מגבלות שייכפו מבחוץ, יעזרו ליזמים להיגמל מהשיו טה שכולם למדו לאהוב – אך גם לחו שוש ממנה. ימים יגידו.

הקבלנים צריכים להיות בלחץ?

שוק הנדל"ן בישראל תמיד היה שוק תחרותי, שבו כל יזם וקבלן נלחם על כל לקוח פוטנציאלי. מבצעי מכירות הם חלק בלתי נפרד מכל פרויקט. בעו שור האחרון מחירי הנדל"ן טיפסו בהו תמדה, באופן מנותק לגמרי מקצב עליית השכר הממוצע. מה שאפשר לשוק להמשיך לפעול היה שוק משכו נתאות גמיש: הריבית הנמוכה אפשו רה לקונים לקחת משכנתאות גדולות, לפרוס אותן לטווח ארוך, ולשמור על החזר חודשי סביר. , עם העלאת 2022 אלא שמאז סוף הריבית, החלו המשכנתאות להתייקר והביקושים נחלשו. בדיוק כשנראה היה שהשוק מתחיל להסתגל למו ציאות החדשה – פרצה מלחמת "חרו בות ברזל", שהחזירה את אי-הוודאות לשוק וגרמה לקיפאון נוסף בביקושים. בתגובה לכך, יזמים רבים השיקו ; הרוכש משלם 20:80- את מבצעי ה ממחיר הדירה בעת הרכיו 20% רק שה, ואת היתרה משלים רק עם מסיו רת הדירה – לרוב תוך שנתיים-שלוש – ללא הצמדה למדד. המבצעים הפכו לפופולריים מאוד: הם אפשרו לזוגות צעירים לחסוך אלפי שקלים בריביות, נתנו למשדרגים זמן למו כור את דירתם הנוכחית, ועודדו משו קיעים להיכנס לשוק עם מינימום הון עצמי – בתקווה ליהנות מעליית ערך עד למסירה. ככל שהמבצעים צברו תאוצה, כך גם הלחץ התחרותי גבר. מרבית היזו

טל תפוחי, מנכ"ל חברת גמלא הראל: "ייתכן שבאופן מפתיע, הרגולציה שמנסה בנק ישראל להחיל – תוכל לשמש גם כגלגל הצלה לשוק"

צילום: עודד קרני

www.gamla-harel.co.il

/ 6 /