הבמה המרכזית של הנדל"ן 28.2.25

28.2.25

נדל"ן מדיה

כור כי הריבית הגבוהה עדיין מכבידה על שוק הנדל"ן ובעיקר על תזרימי המזומנים של יזמי הנדל"ן. נוסף על מגבירים את 20:80- כך, מבצעי ה צרכי האשראי, וכתוצאה מכך נוצר מחסור בהון חוזר שצריך לשרת את תזרימי המזומנים. אז כיצד ניתן להתגבר על המחסור במזומנים, אם בכלל? יזמים שהגיעו לתקרת האשראי, ללא מסגרות פנויות וללא מקורות נוצ ספים, יצטרכו ככל הנראה לגייס הון או לממש נכסים. בחודשים האחרוצ נים נראו לא מעט גיוסי הון וחוב של יזמי נדל"ן בבורסה לניירות ערך בתל אביב. אבל יש גם דרך נוספת: יזמים בעלי פרויקטים בשלבי ביצוע שונים, אשר לא הסתייעו בהלוואת הון עצמי וטרם הגיעו לשלב שבו הבנק המלווה משצ חרר עודפים, יכולים כעת לחלץ חלק מהעודפים באמצעות השלמת הון עצמי. חילוץ הון עצמי, כאשר הפצ רויקט כבר בשלב ביצוע ומכירות, הוא אמצעי לגיוס הון מיידי בצורה קלה ופשוטה, המאפשר שימוש בהון זה לצורך התזרימים השוטפים, כמיצ מון ביניים עד שהבנק המלווה יתחיל לשחרר עודפים בפרויקט. לסיכום, על פי התחזיות ובהנחה כי מצב הלחימה לא יתחדש, במבט קדימה צפויות שתי הורדות ריבית של החל מהרבעון השני של שנת 0.25% . הורדות אלו צפויות להקל 2025 מעט הן על יזמי הנדל"ן והן על תשצ לומי המשכנתה של רוכשי הדירות – ולסייע בהחזרת השוק למסלול של צמיחה ויציבות כלכלית.

ראי החוץ-בנקאי מתחרים על מימון כל פרויקט. עם זאת, הקערה כאמור התהפכה על פיה, והמצב החדש הכצ ניס את היזמים הממונפים לסחרחצ רה כלכלית. חשוב להבין כי ענף ייזום הנדל"ן הוא ענף עתיר הון, שכן על מנת להצ קים פרויקטים בהיקפים נרחבים של מאות מיליונים, נדרש מימון בשיצ עור גבוה, ולכן ענף זה מחייב מינוף בשיעורים גדולים. בשוק ממונף, כל עליית ריבית משפיעה באופן דרמצ טי על עלויות הפרויקט. נוסף על כך, ישנה השפעה חמורה על תזרימי המצ זומנים של יזמי הנדל"ן, אשר רכשו קרקע במחירי שיא ובמינוף גבוה. כעת, אותם יזמים נדרשים לממן את הקרקע בסכומים גבוהים עד להוצאת היתר בנייה, כמעט פי ארבצ עה מאלו שהיו צפויים בעת רכישתה. כמו כן, בטרם הספיק שוק הנדל"ן הספיק לעכל את עליית הריבית, הרי שמלחמת 'חרבות ברזל' פרצה והרצ חיקה את התקוות לירידת ריבית. המלחמה החמירה את חוסר הוודאות הביטחונית והכלכלית במשק, ולכמה רגעים נראה היה כאילו היא נועצת את המסמר האחרון בשוק הנדל"ן הממונף. עם זאת, כיום מתברר שלשוק הנדל"ן בישראל יש חיים משלו; על פי , במהלך 2024 נתוני הלמ"ס, בשנת דירות, 101,040 המלחמה, נמכרו כ- .2023 לעומת שנת 40.8% עלייה של עוד עולה מנתוני הלמ"ס, כי למרות הריבית הגבוהה – מחירי הקרקעות חזרו לעלות, ובשנת עם עלייה מפתיצ .2024 בשנת 15.2% עה של למרות הנתונים המעודדים, יש לזצ

העלאת הריבית בעולם לא פסחה גם על המשק הישראלי. בנק ישראל החל בגל של העלאות ריבית במטרה לבצ לום את האינפלציה; תוך שנה בלבד החליט נגיד בנק ישראל על שמוצ נה העלאות ריבית, שהכפילו כמעט פי ארבעה את ריבית הפריים, ועלו .6% ל- 1.6% מ רצף העלאות הריבית מצא את שוק הנדל"ן בתקופה של פריחה. הכלכלה הייתה בתנופה של שגשוג לאחר היציאה ממשבר הקורונה, ההיי-טק פרח, וזה התבטא בביקושי שיא לדירות, כאשר היזמים הסתערו על כל קרקע פנויה וזמינה למגורים. בהיעדר עלות לכסף בשוק של ריבית אפס, עסקאות הנדל"ן התבססו על מינופים גבוהים ולעיתים אף ללא הון עצמי כלל, כשהבנקים וחברות האשצ טל תפוחי, מנכ"ל חברת גמלא הראל: "יזמים שרכשו קרקע טרם העלאות הריבית, נדרשים כיום לממן את הקרקע בסכומים גבוהים כמעט פי ארבעה מאלו שהיו צפויים בעת רכישתה"

צילום: עודד קרני

www.gamla-harel.co.il

/ 15 /