הבמה המרכזית של הנדל"ן 13.03.26

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

מודל הערבויות ביטחון מימוני: החדש של התחדשות הפריפריה

, מציע מודל חדש BGR , שותף ומייסד משרד שי בוטבול-גלבוע עו"ד של ערבויות מדינה והטבות מימון כדי להפוך את המיגון הלאומי לפרויקט כלכלי אפשרי

צילום: ליאת מנדל

אשראי בפרויקטים מתאימים בהם הרווחיות לא גבוהה, או להעמיד אשראי ) גבוהים יותר LTV ליזם בשיעורי מימון ( בתנאים נוחים. במקום שהיזם . סבסוד ריבית: 2 יגלגל את עלויות המימון הכבדות על היחידות הנמכרות (מה שפוגע בכלכליות של הפרויקט), המדינה תסבסד ישירות חלק מהריבית בגין הלוואות לליווי פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה. מתן . הטבות מס כהון עצמי: 3 הטבות מס דרמטיות ליזמים במסלול זה יוכלו להיחשב בעיני המממנים כ"הון עצמי רעיוני", ובכך יקטינו את הצורך של היזם בהזרמת הון עצמי לפרויקט. התחדשות כתוכנית ממשלתית התחדשות עירונית צריכה להיות חלק מתוכנית התשתיות הלאומית של המדינה. כפי שהמדינה משקיעה מיליארדים בכיפת ברזל ובמיירטים, היא חייבת להשקיע במיגון בטון וביסודות שיגנו על האזרחים בביתם. הגופים הפיננסיים הם השותף הטבעי והחזק ביותר למהלך כזה. אם הממשלה תשכיל לייצר "כיפת ברזל פיננסית" באמצעות ערבויות, סבסוד ריבית והטבות מס, היא תמצא את היזמים והמערכת הפיננסית מוכנים ומזומנים לבנות את חומת המגן הבאה של ישראל.

משלימה) מרשות מקרקעי ישראל. כיום, יזם המסתמך על הבטחה לקרקע משלימה נתקל בקושי אובייקטיבי בגיוס ליווי. עבור הגוף המממן, "הבטחה" של רשות ממשלתית היא נכס שקשה מאוד לשערך או לשעבד בבטוחה קשיחה בשלבים המוקדמים. חוסר הוודאות הזה חונק את הפרויקט עוד לפני שהטרקטור הראשון עלה לשטח. מודל הניקוד הביטחוני כדי לשחרר את הפלונטר, הגיעה העת לאמץ מודל הדומה לזה הנהוג בבנייה ירוקה, אך עם דגש על חוסן לאומי. עלינו לייצר מנגנון תגמול המבוסס על "ניקוד ביטחוני" לפרויקטים בפריפריה. פרויקט שיעמוד בקריטריונים של דחיפות ביטחונית ומיגון, יזכה את היזם ואת הגוף המממן בסל הטבות ממשלתיות: . ערבות מדינה לתיק האשראי: 1 המדינה תעמיד ערבות ממשלתית לחלק מהאשראי שיעמידו גופי המימון לפרויקטים בעלי ניקוד בטחוני מספק. ערבות זו תפחית את סיכון האשראי של הגוף המממן ותאפשר לו להעמיד

מבצע "שאגת הארי" הציף אמת כואבת שאי אפשר עוד להכחיש, הפער בין מרכז הארץ לפריפריה אינו רק כלכלי או גיאוגרפי, הוא בראש ובראשונה פער בביטחון האישי. בעוד שבגוש דן התחדשות עירונית היא מנוע צמיחה כלכלי אדיר, בקו העימות ובפריפריה החברתית מדובר בפרויקטים מצילי חיים שתקועים עמוק בבוץ של חוסר כדאיות. כבר למעלה מעשור שאני מייצג גופים פיננסיים המלווים את ענף הנדל"ן, אני רואה מקרוב את הרצון הכן של היזמים וגופי המימון לקחת חלק במיגון המדינה. אלא שגוף פיננסי, מעצם הגדרתו ואחריותו, אינו יכול להתנהל כקרן פילנתרופית. הוא זקוק לוודאות, לבטוחות קשיחות ולפרויקט שמציג "דוח אפס" עם רווחיות גבוהה, המאפשרת את יציבותו הכללית. בנקודה הזו, המדינה חייבת להפסיק להיות צופה מן הצד ולהפוך למממן המשלים. כשהבטחה אינה בטוחה אחד החסמים המרכזיים בפריפריה הוא נושא שטחי התמורה (קרקע

כפי שהמדינה משקיעה מיליארדים בכיפת ברזל ובמיירטים, היא חייבת להשקיע במיגון בטון וביסודות שיגנו על האזרחים בביתם"

bgr-law.com

/ 47 /